2010年03月18日

第26回相続寺子屋報告

3月17日に開催した第25回相続寺子屋『普段では聞けない測量の現場トラブル事例』の報告です。
講師は中田隆之氏 （土地家屋調査士)です。

レジュメの冒頭に今日のお話の結論が書かれています。
「日頃から近隣と仲良く、顔の見えるお付き合い」
「思いたったが吉日～問題解決は早めに対処！」

土地の測量は、売却や遺産分割などを行うため、必要に迫られて行う人がほとんどです。
「ボーナスが出たから測量をやろう」という人はまずいません。

しかし、測量は２０件に１件位の割合でもめます。
期限内で測量を行うことが出来ない場合もあります。
測量に時間がかかる場合。
・行政上の要件を整えるため。
・隣人との人間関係　心の問題。
後者は時間が読めません。
トラブルが起きそうな土地は早めの対処が肝心です。

では、どのような土地がトラブルになるか。
①測量図がない。
②境界が入っていない。
③測量図が不正確である。間違っている測量図を主張する。
④相続未登記(隣地・本地)
⑤筆界≠所有権界≠占有界
⑥未接道地。道路持分がない。建築基準法上の道路でない。
該当する土地は要注意です。

測量のトラブル事例は興味深いものがありました。
理不尽なことに関しては、役所と戦います。
何としてもまとめあげるという中田氏の信念が伝わってきます。
お客様のためにという原点があるからでしょう。

あっという間の２時間で得るものがたくさんありました。
ありがとうございます。

※知得情報
測量図が正確なものかどうかを判断する方法。
・測量図の周りの辺の寸法が入っているか。
・測量図に書いていある三角形の三辺の長さから計算した三角形の高さが図面と合っているか。（三辺から高さを求める計算は、カシオのHPで計算出来ます）
・大まかな目安　法務局の測量図の作成年月日昭和60年より前か後か。

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2010年02月24日

第25回相続寺子屋報告

2月24日に開催した第2４回相続寺子屋『相続アドバイザーへの思い』の報告です。
講師は水沼修氏 （SA協議会理事)です。

水沼氏は不動産業を営んでいます。
個人の方にマイホームを提供する仕事です
最近業績があがっているようです。
何故か。

「家を建てる事が目的ではない」
「建てた家で幸せになることが目的だ」
その視点からお客様に接するようになったからです。

このことに気が付けたのは、相続アドバイザー協議会と出会えたからだと言われました。
協議会の理念
「相続の研修と実務を通じて、自分を磨き、人の役に立ち、社会に貢献する」
資産を残すことではなく、家族が幸せになることが目的です。
マイホームを提供する目的も同じです。
お客様が幸せになることです。

お客様が幸せになるためには。
自分が幸せになることです。
自分が幸せになるための秘訣は、家の神様（奥様）を大切にすること。
そして謙虚になり、感謝することだと言われました。

"どうしたら売れるのか"というHOW　TOばかりが取り上げられますが、水沼氏は"どういう自分になるのか"という自らのあり方を追求することを、大切にしています。

相続アドバイザー養成講座の第一講座で野口賢治氏が言われる人間力を磨くことの大切さを水沼氏は実感していることが伝わってくる講座でした。
ありがとうございます。

※自分はどういう性格なのか知る事は大切です。
鳴かぬなら、殺してしまえ、ホトトギス　信長
鳴かぬなら、鳴かせて見せよう、ホトトギス　秀吉
鳴かぬなら、鳴くまで待とう、ホトトギス　家康

水沼氏が若いころは
鳴かぬなら、そりゃねだろう、ホトトギス
鳴かぬなら、ふざけるなよ、ホトトギス

今は
鳴かぬなら、それもありかな、ホトトギス
鳴かぬなら、こちらが鳴こう、ホトトギス

水沼氏の性格があらわれています。
さて皆さんはどうでしょうか。

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2010年01月21日

第24回相続寺子屋報告

1月2０日に開催した第2４回相続寺子屋『相続・不動産営業のための広大地』の報告です。
講師は石川真樹氏 （1４期生　㈱東京アプレイザル)です。

題目の通り営業のためのノウハウが満載でした。
石川氏は今日の講座を広大地アドバイザー養成講座と命名しました。

クライアントに提案するために絶対欠かせないのが時価の把握です。
実際いくらで売れるのか。
その土地にはどんな特性があるのか。
各種条例、埋蔵文化財、区分地上権等々。
不動産の知識が欠かせません。

広大地アドバザーの役割は、いかに広大地を適用させるかだけではありません。
広大地評価は時価とかい離するため、遺産分割のもめる原因となります。
広大地評価と時価の価格差を相続人に伝えそれを踏まえ分割協議や遺言を作る必要があります。
これも時価を把握出来なければ出来ないことです。

広大地が適用出来るかどか、
出来なければ、適用させる土地に出来るかどうか。
そのための基本は
マンション適地に該当しないか。
つぶれ地（道路）が出るか。
この二つはよく聴く話です。
もうひとつ税務評価上の土地の利用区分を知る事の重要性を学びました。
800㎡の土地を400㎡ずつ区分けしアパート２棟建てると、土地評価は１棟毎に評価しますから面積の段階で適用除外です。
１棟であれば面積段階では適用は可能です。
広大地が適用出来るかどうかが、アパートを１棟にするか２棟にするかの決め手にはなりませんが、この事を知ってコンサル出来るかどうかは大きく違います。
利用区分は不動産業者が売買する概念とは異なります。
広大地アドバイザーには必須の知識です。

広大地ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰには、広大地が適用になるかどうかだけでなく、その結果不動産の利用方法、価値、遺産分割等々全体を把握出来る力が必要です。
誰でも出来るコンサルではありません。
それゆえ、差別化を図れます。
不動産に携わっている人は広大地アドバイザーに近い位置にいると感じました。

今回のレジメ、附属資料は事例が満載されていて、解りやすく実務に利用出来ます。
本にすればよいのではと思うほどです。
そして実務的なお話。
大変勉強になりました。
ありがとうございます。

☆ワンポンとアドバイス
利用区分について
宅地と農地は評価における利用区分が異なります。
300㎡の自宅の隣接地に400㎡の畑がある場合。
生前に畑を宅地にして自宅の庭として利用すれば一体評価となり広大地適用の可能性が高まります。

宅地と雑種地は利用区分が異なります。
利用単位を分ける事で広大地に適用出来る場合もあります。
また畑と雑種地は不合理な分割になる場合は一体評価等になります。

利用区分は土地評価をするための絶対不可欠な知識です。

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2009年12月17日

第23回相続寺子屋報告

12月16日に開催した第23回相続寺子屋『民法相続編の条文勉強』の報告です。

先月終了した養成講座第17期生の方が５人参加して頂きました。
新しい風を感じます。

遺留分に関する民法1028条～1043条までの読み合わせを行いました。

又遺留分に関する今年３月の最高裁の判例に関して議論しました。
遺留分権利者の遺留分の算定方式は次の通りです。
被相続人が相続開始時に有した財産の価額にその贈与した財産の価額を加えた額から債務の全額を控除し算定する(民法1029条)。
これに1028条の割合を乗じた金額に、遺留分権利者が贈与・遺贈で取得した財産を減じ、負担した債務を加算する。

相続人子供二人AB、Aに全ての財産を相続させるという遺言がありました。
財産４億、債務４億　
Bは法定相続分２億の債務を負担しているので、負担した債務２億円を加え遺留分を請求することが認められるかという争いです。
判決は認められないということです。
全ての財産をAにという遺言は債務もAが負担するという意味の遺言者の意図だろうから、Bが債務の法定相続分を加算することは出来ないということです。

１時間という短い時間でしたが、条文を丁寧に読むことの意義を改めて感じました。

勉強の後は忘年会です。
１７期生の方も参加して頂いたので、皆に自己紹介をして頂きました。
「もうすぐ４回目の成人式を迎える」と言われた合田さんは、現役バリバリです。
とても80歳に近いとは思えません。
皆さんに元気を与えてくれます。

先行き不透明な時代ですが、頼りになるのはネットワークです。
「何を知っているかより誰を知っているか」
皆が共通して思っている事です。
寺子屋を勉強・ネットワーク作りの場として頂けたらありがたいことです。
皆様の力を借りて、少しでも有用な会にしていきたいと思っています。

来年もよろしくお願い致します。
ありがとうございます。

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2009年11月26日

第22回相続寺子屋報告

11月25日に開催した第22回相続寺子屋『コンサルティング入門』の報告です。
講師は志村唯夫氏 （16期生　㈱リードコンサルティング)です。

最初にご自身の略歴の紹介をされました。
サラリーマン
　↓
個人事業主
　↓
会社経営者

それぞれの立場のメリット・デメリットを自身の経験の元、話されました。
それぞれの経験が、今の志村氏のコンサルティングの基礎になっていると感じます。

コンサルティングの事例をいくつか紹介して頂きました。
潜在化している問題を顕在化してコンサルをされています。
お客様が気付いてない本当の問題を聴きとり、コンサルされているのです。

法人からの相談が多いようです。
今後の会社経営を考え、養子縁組等を行った事例は興味深かったです。
お客様の気持ちを理解し、将来どうなるか予測しコンサルされています。
志村氏ならではの経験と感性があるから出来ることなのでしょう。

コンサルティグの話の他にも興味深い話がありました。
志村氏の会社経営の師匠の師匠から
「お金持ちの持ちは寺に手を合わせると書く。墓参りを欠かさないことが金持ちになる秘訣だ」
と言われ、奥様と毎月一度墓参りに行かれているそうです。
お金の面だけでなく、確かなご利益あるようです。

志村氏は「ことぶきや本舗」というウェブショップを奥様と開いています。
ここでは開運インテリア小物・縁起物が購入出来ます。
寺子屋に参加された方々に寅の開運干支根付をプレゼントして頂きました。
のし袋に入っています。
金色の寅であれば金運があります。
青い寅であれば仕事運があります。
ピンクであれば愛情運があります。
透明であれば心が浄化されます。
皆さん来年の運勢はどうだったのでしょうか。

興味深いお話にすてきなプレゼントありがとうございます。

※知得情報
不動産購入の狙いは、新築戸建てです。
新築マンションは土地仕入時期がまだ高いものが多いため割高感があります。
戸建中古は高い時期に購入した人が多く、安値で市場に出にくい状況です。
新築戸建ては安値で土地を仕入れているため割安感のある物件が多いという事です。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

講師の志村さんは、相続アドバイザー構成講座の１６期生です。
大手住宅メーカーから生命保険業界に移り、３年前に現在の株式会社リードコンサルティングを設立しました。
現在は、税理士・弁護士とのパートナーシップにより、数々のコンサルティングを手掛けています。

士業連携によるコンサルティングの実例として
「養子縁組と死因贈与契約を交えた相続事前対策」
「事業承継と相続問題からくる会社の財務改善・社内改善」
などの実例も話されましたが、とにかく私の印象に残ったのは志村さんの経歴と人となりでした。

最初の大手住宅メーカーでは、サラリーマンとして組織論を学びました。生命保険業界では個人事業主として経済と経営を学びました。その中で、師匠との出会いがあります。

その師匠は、男５人兄弟の長男として父の会社を引き継ぎました。
長男が社長、次男が専務、三男が常務、四男が部長・・・・。
父が健在な間はよかったのですが、亡くなると求心力が崩れ、いざこざが起こります。

そんな中、母がみんなを集め一言、
「この中で一番優秀なやつは誰だ」

長男　「わしが一番優秀じゃ」
次男　「イヤわしが一番優秀じゃ」
三男　「わしだって優秀じゃ」

母　「そんなに優秀なやつは出て行って自分でやれ」

とのことで、独立して事業を始めたそうです。

「会社の経営者の葬式は、会社が健在かつ盤石であるためのセレモニーでなければならない。」
「金持ちになるためには、金ではなく寺に手お合わせろ。」
「まずビジネスは仕組みを作ること」
などの経営者としての心構えを教えていただきました。

自分自身も紆余曲折を経験しました。そんな中、今の人生観があるのだと思います。と、熱く語られました。

コンサルティングはテクニックではなく、人間力だと思います。
クライアントのふところに入り、傾聴することにより、潜在化した問題を顕在化する。「この人に相談したい」と、思える人間力を感じられる素晴らしい講座でした。
ありがとうございました。

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2009年10月22日

第21回相続寺子屋報告

10月21日に開催した第21回相続寺子屋『判例(審判)に学ぶ不動産取引のポイント』の報告です。
講師は小林穂積氏 （16期生　不動産鑑定士)です。

国税不服審判書の興味深い裁決事例の説明がありました。
(裁決事例は国税不服審判書のHPに年代別そして税法別に詳しく出ています）

その内の二つを紹介します。

○みなし贈与の裁決事例。
相続税法7条
著しく低い価額の対価て財産の譲渡を受けた場合においては当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価により取得したものとみなす。
ここでいう「著しく低い価額の対価」とは何か。
課税庁は公示地価の中庸値を基準として算定し、納税者が譲渡を受けた価格との差額を贈与と認定しました。
しかし審判書は「著しいく低い価額の譲渡」にはあたらないと判断したのです。
理由は
譲渡を受けた価格÷課税庁が時価とした価格＝79.3%
納税者が譲渡を受けた価格は相続税評価を若干超えている。

逆にいうと、公示価格の８割相当で設定されている路線価であれば、相続税評価額で譲渡しても時価との差額に対して贈与税を課税されないとも言えます。（総合的な判断によりますので注意は必要です）
公示地価自体が取引価格より低い地域では相当低くい価額で譲渡しても、みなし贈与とならない可能性があるということでしょうか。

○建物売買の裁決事例。
5,500万円で建てた建物を、5年後に同族法人から代表者に譲渡した価格が1,200万円で認められた事例です。
建物価格が新築価格－減価償却　ではなく
実際に売買出来る土地建物価格－土地価格　で判断されたのです。
建物が建っている場所は伊豆の別荘地です。
中古住宅として売れる価格は1,600万円。
土地価格400万円を引いた価額1,200万円を建物価額としたのです。
この裁決は不動産業者の感覚と一致します。
いくら立派な建物を建てても、中古市場で流通する価格は限度があります。
まして、用途が特殊であれば売却は難しくなります。
しかし5,500万円で建てた建物が5年後に1,200万円で売買を認められた裁決にはビックリです。

これらの裁決事例を細かくみている小林氏が
「価額の尺度はあってないようなもの」
と言われたのが印象的です。

裁決事例を丁寧に見ると、「そんなことが出来るの」と思うことで、実務に利用出来るものがあるようです。
その裁決事例をHPで簡単に見る事ができます。
これも情報公開のお陰様です。
その情報を有効に使えばビジネスにつながります。
今回の講座から情報キャッチの重要性も教えて頂いたように思います。

小林氏が作成した今回のレジメは素晴らしいです。
HPの裁決事例をレジメと図入りの付属資料に分け、解りやすく説明されています。
これだけのレジメを作成するのは大変だったと思います。
２時間、たっぷり勉強出来ました。
ありがとうございます。

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2009年09月16日

第20回相続寺子屋報告

9月16日に開催した第20回相続寺子屋『建築家から見る、相続・土地活用の考え方』の報告です。

「住まいは人と人との関わりです。一生のお付き合いです」
この理念の元、設計に携わっていることが伝わってきます。

基本設計の打合せに３カ月ほど費やします。
週一度位、顧客と会うそうです。
この間に施主にノートを一冊渡して、自分の夢を必ず書いてもらいます。
この夢が、時間の経過とともに変化します。
その変化がいい建物を造るにあたって一番いいことなのです。
自分が参加していることが、自分の夢を叶えるということです。

良い建物にするための答えは、施主自身が持っているということなのでしょう。
大田氏は、それを引き出す役割をされているのだと感じました。
これはコンサルタントに必要な傾聴と同じことです。

基本設計が終わると、実施設計に入ります。
そして建築確認申請、着工とすすんでいきます。
工事が始まれば一週間に一度は現場で打合せをするそうです。
「現場は生き物だから」との言葉から、建築に徹底して取り組んでいる姿勢が伝わってきます。

風が通り、明かりが入り、温もりがあり、家族みなで語り合える住宅。
そんな家造りの一生のパートナーとして大田氏とかかわれた施主は幸せだと思います。
素晴らしいお話ありがとうございます。

※地震に強い木造住宅とは。
柱が土台・基礎と連結していて、筋交いがきちんと入っていることです。
(柱が土台と連結しているだけでは弱いそうでうす)
地震は初めは、縦に揺れます。
激しい縦揺れで柱が抜けます。
抜けた後、横揺れが来るため、柱が基の位置に戻れず倒壊するのです。
耐震補強をする場合の重要ポイントです。

○水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

太田氏は相続アドバイザー協議会　認定会員６期生です。
相続アドバイザーの養成講座を受けて、「仕事に大きな幅が出ました。ＳＡ協議会で学んだこと、考え方は建築営業のツールとなっています。」と話されます。
ＡＳ協議会で学んだことを自分の仕事にどう生かすかです。

相続アドバイザーはお客様と一生付き合っていく覚悟が必要です。建築家も同様に、生涯付き合う覚悟が必要です。
代が変わっても建物は生き続けるように、先々の変化を考えた設計及びメンテナンスが大切です。
クレーム産業といわれる住宅、それを受けて立つ覚悟です。

設計の前に大学ノート一冊をお客様に渡します。
そこにお客様の夢や、やりたいことを書き出してもらいます。
そして、それを何度も時間をかけて見直してもらいます。
なぜ、家を建てるのか？建物のテーマは何か？
想いや夢は時間経過で変化します。その変化がいい建物を造るにあたって一番いいことなのです。

遺言もそんな気持ちで書くのがいいのかもしれません。
太田氏は自分の自宅の建て替えにあたり、遺言も書いたそうです。

建物設計において、建主の考え方を理解することも大切ですが、
その地域や街の環境に調和していくことも大切です。
建物一つ一つがその街の景観を造っていくからです。

建物建築にあたり相続も視野にいれ、この機会に土地の確定測量を勧めます。地域や近隣と調和していくことも大切です。

建物は色々な意味で生きております。私たち人間よりも長生きです、長生きが可能です。住宅の環境を考え、風が通り、明かりが入る、温もりある、しかも家族みんなで語り合える、そんな家を造っていきたいと思います。

住まいは人と人との関わりです。
街は生きています、建物も生きています、建築現場も生きています。
手入れさえ良ければ日を追って良さが形になります。

素晴らしい講座ありがとうございました。

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2009年08月27日

第19回相続寺子屋報告

8月26日に開催した第19回相続寺子屋『民法相続編の条文勉強』の報告です。

昨年8月に行った条文勉強の続きです。
今回は民法994条～1003条までを勉強しました。
「遺言の効力」について書かれています。

皆で一条ごと読み合わせ、疑問点を議論しました。
「こんな条文が適用される遺言は今は作らない」
というような条文もありますが、
「こんな条文が適用されたら、怖いな」
と思うような条文もあります。

民法1001条　
①債権を遺贈の目的とした場合において、遺言者が弁済を受け、且つ、その受け取った物が、なお相続財産中に在るときは、その物を遺贈の目的としたものと推定する。
②金銭を目的とする債権については、相続財産中にその債権額に相当する金銭がないときでも、その金額を遺贈の目的としたものと推定する。

銀行の定期預金は金銭を目的とする債権です。
「○○BKの定期預金をAに遺贈する」という遺言があり、遺言者死亡時、定期預金が存在せず、お金もない場合、他の相続財産を換金しても遺言通りにしなければならないとうことでしょうか。
昨日の勉強会で結論は出ませんでしたが気になる条文です。

普段読み慣れない民法の条文ですが、法律の原点は条文にあります。
条文の勉強の重要性が認識できたことに意味があったと思います。

勉強の後は暑気払いです。
皆さんで楽しく歓談出来ました。
これからも寺子屋をよろしくお願い致します。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

前回の続き民法第五編第７章第三節「遺言の効力」〔遺贈の無効〕第九九四条から　〔負担付遺贈・２〕第１００３条までを読み合わせいたしました。

法律の原点は条文にあります。条文を読み理解することは大切なことだと思います。

今回の条文は、容易に背景が想像できない文面もありました。
この文面をどのように解釈すればよいのか？
条文通りに解釈することが現実的なのか？
集まったメンバーで意見交換をします。
すると、自分では思いもよらない発想が出てきます。
これも、異業種が集う相続アドバイザー協議会の良さだと思います。

その後、参加メンバー１４名で暑気払いを行いました。
こちらの楽しいひとときでした。

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2009年07月22日

第18回相続寺子屋報告

7月22日に開催した第18回相続寺子屋『たった3 ヶ月で73 件！セミナーを活用して爆発的に顧客を獲得する方法』の報告です。
講師は遠藤晃氏 （4期生　セミナー戦略会議 代表)です。

「売り込まずに、商品が売れたら」
「商品の必要性を認識していない（本当は必要だけど）、そして人間関係がまだ形成されていない潜在的顧客層を開拓出来れば」

セミナーを利用するとこれが可能です。
ポイントはセミナーに集まった人を顧客に変える仕組みがあるかどうかです。
しかしほとんどのセミナーは知識を提供するだけのものです。
集客が出来、アンケートの評価が高くても成約には結びつきません。

セミナーの後、個別相談を希望されるお客様に対して売り込む必要はありません。
セミナーの中で、何故今その商品が必要なのかを、顧客が勉強しているからです。
このときの関係は売手-買手の関係でなく講師-受講者の関係です。
最初の個別相談のなかで「あなたから買う」ということを決めてもらえます。
通常の営業プロセスであれば、最終段階にくる「買う、買わない」の選択を最初の段階で出来るのです。
営業効率が格段に上がります。

セミナー（教育）を利用することの最大の効果は顧客との信頼関係が出来ることです。
信頼関係が出来ると本当の顧客のニーズがつかめます。
あなたから買うと最初の段階で決めてもらえますので、売り手の意識が売ることではなく、この顧客にとって何が大切かに変わります。
顧客のニーズにあった商品を売ることにつながります。

参加者は遠藤氏の話に引き込まれていきます。
遠藤氏に皆がコントロールされたのです。
「今、皆さんが私にコントロールされたように、セミナーを自分のもっていきたい方向にコントロールすることが大切です。それを今日は体感してもらいたかった」
と言われたのが印象的でした。

あっという間の２時間。目からうろこのお話でした。
ありがとうございます。

※ワンポイントアドバイス
セミナーで顧客を獲得するためにはセミナーの内容を工夫するだけではダメです。
セミナー題目、ターゲットにする層、集客方法、セミナー形態（単独or共催）、会場設定、ツール、等々これら全てが個別相談に導き、成約に至らすための仕組みになっている必要があります。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

なぜ、セミナーをするのか？
お客さんとの信頼関係なくして契約はあり得ず。
セミナーをすることで、短期間ど信頼関係を気づくことができるから。

セミナーでよくないのが、参加者が緊張している、または、講師が緊張していることです。

お客様の心を開かせ、信頼関係を構築することがセミナーの目的です。
お客様は売りつけられていると感じれば、引きます。

セミナーの目的は、顧客を確実に獲得することです。
たくさんの人を集めて、情報やノウハウを教え、アンケートカードに良い評価をもらっても、
お客様が行動しなくては、そのセミナーは失敗です。

私の考えるセミナーは、セールスのプロセスです。
セミナーを中心に、集客から契約までのストーリーがなくては意味がありません。

セミナーでこれだけは絶対に伝えなければならないことは、
１.　なぜ、「それ」を買うべきなのか？
２.　なぜ、「あなた」から買うべきなのか？
３.　なぜ、「今」買うべきなのか？
つまり、セールスの場面での断り文句を、逆算で考え、セミナー中に教育することです。

高確率なセールスを生む訳とは？
１.　セミナー中に売り込まないこと
２.　充分な情報と判断基準を提供
３.　対象者の絞り込み

講義中、受講者全員が遠藤氏にコントロールされていました。
まだまだ、その先が知りたいと思う素晴らしい講座でした。

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2009年06月30日

第17回相続寺子屋報告

5月29日に開催した第17回相続寺子屋　CPM不動産投資コンサル入門の報告です。
講師は猪俣　淳氏 （15期生　シー･エフ･ネッツ　CPM)です。

難解な、不動産投資をこんなにも解りやすく聴けたのは初めてです。
不動産投資理論といえば、机上の計算で鉛筆ナメナメというイメージがありますが、今回のお話は現場に即したお話です。
ポートフォリオ、リスク回避のお話も「なるほど」と理解できます。
今回２時間のお話を、２日間19時間かけて行うセミナーがあるそうです。
不動産投資初めての人が、セミナーが終わるとプロの投資家のようになるという話が頷けます。

猪俣氏自身も不動産投資を行っています。
不動産投資を始めた動機は二つです。
「子供の手がかかる間に働けなくなったら」
「長生きリスクに対応するため」
お金がいくらあっても何歳まで生きるかわからないと使えません。
しかし定期的に入ってくるお金は使えます。

不動産投資のメリットの一番目にあげたのが
「毎月の収入がある」
当たり前の話かもしれませんが、重要なことです。
働けなくなっても建物が月々のお金を稼いでくれるからです。
そして自分の工夫次第で収益を高められるのも大きなメリットです。

不動産投資で必要なことはたったの３つです。
・貸せるかどうか。
・効率的か。安全か。
・適切な融資が受けられるか。
シンプルで解りやすいです。

不動産リスクの回避のお話も興味深かったです。
金利上昇リスク。
地震リスク。
滞納リスク。
等々。
このリスク回避のお話も解りやすく納得できます。

猪俣氏は投資を希望するお客様にはセミナーを受けてもらうそうです。
自ら投資判断が出来ることが重要だからです。
「正しい投資をしてもらう」という倫理感が伝わってきます。
不動産投資をする時、誰からアドバイスを受け購入するかが重要であることがわかります。

目から鱗のお話がたくさんありました。
貴重なお話ありがとうございます。

※地主さんが賃貸経営するときの自己資本に土地を入れることの重要性。
（建物金額だけだと投資判断を誤ります）
理由
建てるより、土地を売却して別な投資をした方がよい場合がある。
建てた後の資産価値が判断出来る。（資産価値が減る場合がある）
土地建物全体の資産価値に対する借入の比率が把握できる。(借入比率が高くなるとリスクとなる)

☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

なぜ、不動産投資に興味をもったか？
それは、将来に対する不安です。

年収５００万円の人がもらえる年金は、・・・年間２００万円
年収１，５００万円の人でも年金は、　　・・・年間３００万円
実際に年収１，５００万円の人が３００万円の収入でやっていけるのか？
自分の親を見ていて、老後のさびしい気持ちを感じました。
年金以外に安定収入があると、老後の不安が大きく減ります。

不動産投資のメリットは、労働によらずに収入があることです。
しかし、デメリットも数々あります。（換金性・収益性・金利・修繕など）
これらのリスクを回避し、安全・確実な不動産投資をするには、きちんとした物差しが必要なのです。

Ｅ（自己資金）　＋　ＬＢ（借入金）　＝　Ｖ（総額）

　　ＧＰＩ　（満室での相場家賃）
　－空室や延滞損失（＋雑収入）　
　　　ＥＧＩ　（稼働している収入）
　－Ｏｐｅｘ　（管理費などの運営費）
　　　ＮＥＴ　（正味ネット収入）
　－ＡＤＳ　（ローン返済額）　
　　ＢＴＣＦ　（税引前の手取り）　　　

この難しい公式を、非常に分かりやすく説明してくれました。
要は、いくらだったら安全に貸せるか。維持管理費は。
その投資は、効率的かそれとも安全か。融資は引っ張れるか。
実際に自分の投資経験から、ポイントが語られます。

猪俣さんは必ずお客様に自分のセミナーを受けてもらうそうです。
自分自身できちんと判断基準を持つことが大切たと言います。
メーカーの勧める不動産活用には土地代が入っていません。
土地代は必ず資金に入れることが判断する上で大切です。

不動産投資においての５つのポイント
①　Ｐｌａｃｅ　　　　（立地）
②　Ｐｒｏｄｕｃｔ　　（物件の魅力）
③　Ｐｒｉｃｅ　　　　（家賃・入居条件）
④　Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　（販売活動）
⑤　Ｐａｒｔｎｅｒ　　　（誰と組むか）

うまくいかない場合、この５ポイントの何かが抜けています。

実際には非常に分かりやすい、素晴らしい講座でした。
ありがとうございました。

投稿者 adv

2009年05月26日

第16回相続寺子屋報告

5月25日に開催した第16回相続寺子屋　『第４回 上級アドバイザー論文入賞者による論文発表会』の報告です。
３人の方に発表してもらいました。

《第１部》「相続に対する思い」　
講師：廣田慶子 氏（第14 期生）

○人のためにつくす。何をしたら喜んでもらえるのか。
○自分は何のために仕事をしたいのか。そのために何をするのか。
このことを相続の仕事を通じて行うことが出来ると確信されたのでしょう。
相続に関する実務はこれからだそうですが、一番大切な理念・方向性をしっかり持たれています。
多様な問題にぶつかり、悩んだときに帰れる原点をもつことは相続アドバイザーにとって欠かせないことです。
廣田氏が素晴らしいアドバイザーになることが予感出来ます。
※廣田氏が言われた印象的な言葉を紹介します。
「ひとりでは生きていけない。だから周りの人を愛する」（聖書より）

《第２部》「人と不動産の関係を幸せに出来る専門家へ向けて」
講師：中石輝 氏（第14 期生）

「本当の幸せになるための力になることが出来れば」
中石氏の願いです。
資産の使い方がわからず、相続でいきなり資産家になった人が不幸になることがあります。
”本当の幸せ”を考え仕事に取り組む姿勢は重要です。そして奥が深いです。
中石氏は不動産仲介手数料の定額制を行っています。
「売買金額の大小で業務の量は変わらない。それなのに手数料の差がでるのはおかしい」
という考えからです。
行った仕事に対した適正なフィーを頂くということです
本人も予測できなかった現象が起きているようです。
もちろん良い方にです。

《第３部》「相続に関する実務レポート」
講師：三澤政興 氏（第10 期生）

相続アドバイザーは通訳・翻訳者である
専門家の言う事の意味を、解りやすくかみくだいて顧客に伝える。
顧客が専門家の前で伝えきれない事や気持ちを、専門家に伝える。
これは重要なことです。
それが出来るのが相続アドバイザｰではないか言われました。
相続案件に対してチームを造り、その要となり、潤滑油的な役割が求められます。
三澤氏はグアム、沖縄、八丈島、サイパンと島を転々とし不動産開発を手がけてきました。
人を包み込むような人格は、島々での貴重な体験からなのでしょうか。

３人に共通することは、お客様、社会のお役にたてるよう、自分の理念を持って仕事に取り組んでいるということです。
SA協議会は人材の宝庫だということを改めて感じました。
ありがとうございます。

☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

「相続に対する思い」　
　　　　　　　　　　　　　　講師　廣田慶子氏（１４期生）

「人と不動産の関係を幸せに出来る専門家に向けて」
　　　　　　　　　　　　　　講師　中石輝氏　（１４期生）

「相続に関する実務レポート」
　　　　　　　　　　　　　　講師　三澤政興氏（１０期生）

相続アドバイザー協議会の理念
「相続の研修と実務を通して、自分を磨き、人に役立ち、社会の貢献する」

この理念を再確認するような素晴らしい論文発表だったと思います。

今回はみなさんが不動産業の方々でした。
「何のために仕事をするのか？」「自分ができることは何か？」
を真剣に考え、真摯な態度で仕事に取り組んでいます。

廣田さんは、
慈しみむ心、敬う心、感謝する心、隣人を愛する心。
自分が生まれてきた意味、天命に仕えるために働く、それが神様からいただいた使命であり、幸福な機会である。
と、相続アドバイザーとしての意気込みを話されました。

中石さんは、
相続後、各自は本当に幸せになるのか？人生は楽しいか？
を真剣に考えることにより、お客様の希望した不動産を売却し、無事に納税まで済ませた体験談を話されました。
そして、自分たちの仕事と報酬は適正かを追求、仲介手数料定額制を提唱し、お客様のためにと取り組んでいます。

三澤さんは、
数々の不動産取引の経験から、税理士、土地家屋調査士、弁護士などのネットワークの重要性を強調するとともに、お客様に専門家の言葉を分かりやすく通訳することが、相続アドバイザー大切な仕事であると話されました。

三名ともに信念をもって、眩しいくらい輝いていました。
「自分を謙虚に磨き、研鑽を怠らず努力することが、結果として人のお役に立ち、社会に貢献しする。そして自分自身に幸せをもたらす」ということを教えていただきました。

この素晴らしいメンバーとともに、学ばせていただけることに心から感謝いたします。
ありがとうございました。

投稿者 adv

2009年04月23日

第15回相続寺子屋報告

4月22日に開催した第15回相続寺子屋　クライアント支店で語る『相続にまつわる諸問題とその対応』の報告です。
講師は飯田浩氏 （14期生　(有)総浩)です。

飯田氏自身が資産運用（土地活用)、相続問題で悩んでいる当事者です。
二代目のアパート経営者。実態は「サラリーマン大家さん」です。
どの方向に進むべきか、誰に相談すべきか、日々暗中模索しています。
４文字熟語を題目にしてクライアント視点で語って頂きました。
クライアントが話すセミナーめったに聴けません。

クライアントが「何を求めているか」。
一番印象的だったのが
「問題の核心」が「見える化」されること。

クライアントとコンサルタントはコインの裏表だと言われました。
近いようで、遠い関係。
円に例えると、一番近い存在ですが、一周回らなければ会えない一番遠い存在でもあります。
"見える化"されないで話しがどんどん進むと、途中で矛盾が出てきて、それまで築いた信頼関係が崩れる恐れがあります。
五円(ご縁)玉のように真ん中に穴が開いているような関係が望ましいと言われました。

五円(ご縁)玉のように真ん中に穴をあけるものが真心(マコト・ココロ)です。　
コンサルに100点満点はありえません。
60点～70点であれば合格です。
しかし相続・資産運用コンサルにおいては80点以上が要求されます。
60点～70点を80点以上に引き上げるのが真心(マコト・ココロ)ではないかと言われました。

今日のお話は新鮮な気持ちで聴けました。
クライアントの「心」の動き、悩み。
このようなセミナーは初めてです。
コンサルタントにとって貴重な話です。

ありがとうございます。

ＰＳ　
飯田氏はかつて10年ほどプラジルに銀行マンとして赴任していたそうです。
そのとき2000%のインフレを実生活で経験されたそうです。
いつか話を聴いてみたいですね！

☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

相続アドバイザー協議会　第１４期生の飯田浩氏は
団塊の世代のサラリーマンです。まだ、ご両親とも顕在。
多くはないけれども不動産資産もあり、クライアントの
立場で、相続を考えています。

相続とは、「相続税の問題である」と短絡的の考え、
相続税に強い税務の専門家を探しに東奔西走しました。

暗中模索の中、「商売、見え見え」「売らんかな」的な
相続対策や相続セミナーにうんざりします。
そして、相続とは税務だけの問題でない、その道の
専門家でも、相続の全てを網羅することはできず、
クライアントにとって１００％の満足はあり得ないと、
理解しました。

相続対策は、これをやれば大丈夫といういうものは
ありません。時代とともに変わります。
１００点満点はあり得ません。どんな提案も６５～７０点。
しかし、クライアントは８０点以上でなければ決断しない。

この差を埋めるのが、
「真心の隠し味」　誠心誠意＝誠実　→　「信頼」
クライアントの「決心・決断」は自ら納得＝「得心」に基づく。

相続とは、心のコンサルティング。相続アドバイザーは、
・　社会常識的な考え方を基本として「和合円満」に導く、
　　「相続のプロ」
・　「人間観」の軸足がキッチリと定まってブレ無い
　　「人生のプロ」

クライアントとしては、１００％信頼できる専門家に頼りたい。
専門家はクライアントを納得させ、ビジネスにしたい。
この図式が、専門家とクライアントの間に平行線を生みます。

問題点をクライアントにわかるように（見える化）し、納得して
実行し、ともに成長することで信頼を深める。
これが、ベストな関係だと思います。

クライアントという立場から私自身、相続アドバイザーとして
何らかのお役にたてないだろうか？「暗中模索」中です。

素晴らしい講座、ありがとうございました。

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2009年03月26日

第14回相続寺子屋報告

3月25日に開催した第14回相続寺子屋『新・中間省略登記入門講座』の報告です。
講師は福田龍介氏 （5期生　フクダリ―ガルコントランツ)です。

A→B→Cという売買でAからCに直接登記を移転しA→B　B→Cと２回の登記費用を１回に節約するというのが中間省略登記を行う目的でした。
平成17年3月登記法改正で中間省略登記が出来なくなりました。

今回の新・中間省略登記(直接移転売買)とは、以前の中間省略登記の復活ではありません。
中間省略登記と同じ目的を達成するための、まったく新しい手法が公認されたということです。
この手法では不動産取得税も課税されません。

この制度のポイントは中間者Bに所有権を取得させないことです。
Bが所有権を取得しなければならないという先入観を捨て去るのです。

具体的な手法。
AB間の第一の売買契約は第三者のためにする契約となります。
第三者のためにする契約とは？
典型的なのは保険契約です。
被保険者が保険料を納めて保険会社と契約します。
契約の目的は自分が死んだとき妻や子に、保険金が支払われるようにするためです。
保険会社と第三者（妻や子）のために契約をするのが保険契約です。

これと同じです。
BはCに不動産の所有権を移転するためにAと契約をするのです。
具体的にはBのCへの所有権移転義務をAが第三者として履行することをAB間の契約で約束します。
BC間の売買契約でBの所有権移転義務をAが第三者として行うことを了承させます。
そしてBがAに代金を支払った後も、CがBに代金を支払うまで所有権はAに留保させる旨、AB間の契約で取決めます。（実務ではBがAに代金を支払うのと、CがBに代金を支払うのは同時に行うことが多いようです）
このスキームではBは所有権を取得することはありません。

Bが不動産業者の場合、宅地建物取引業法に反するのではという指摘がありましたが、国土交通省が規則を改正し問題が解消されました。
この改正でもわかるように政府がこの手法を奨励しているのです。
他にもリスクの面・コンプライアンスの面からお話がありました。

新・中間省略登記(直接移転売買)が出来るようになって２年位になりますが、世間ではまだまだ誤解があるのか浸透していません。
実際、寺子屋の参加者でこの制度を利用した人は２３人中２人だけでした。
しかし、しっかり理解し適切に利用すれば問題ないことがわかりました。
福田氏はこの手法を正確に伝える使命を感じて、全国で講演を行っているそうです。

不動産に関連する者にとって必須の知識です。
わかりやすいお話ありがとうございます。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

元来受け付けられないはずの中間省略登記が、２００５年３月の不動産登記法改正（施行）以前は普通に行われていた。
それは次のような理由からである。
①　所有権を取得した者に登記すべき義務はない。
②　いったんなされた中間省略登記の有効性は認められている。（最高裁判例）
③　登記のシステム上、中間省略登記であることが登記申請時には判明しない仕組みになっていた。
ところが、不動産登記法改正による登記システムの変更で登記申請時に中間省略登記であることが判明せざるを得ないこととなり（③の理由が妥当しなくなった）、中間省略登記は事実上不可能になった。

今回の「新・中間省略登記」は従来の中間省略登記とは違う代替手段で、まったく新しい手法が公認されたということです。

新・中間省略登記（直接移転売買）とは、不動産取引における流通コスト削減の手法（旧中間省略登記の代替手段）
・　生みの親は内閣総理大臣の諮問機関「規制改革議会」
・　目的は「不動産の流動化と土地の有効活用の促進」
・　平成１８年（２００６年）政府承認

福田先生は登記法の改正により、今までできた中間省略登記ができなくなるのは、不動産流通コストを上げ、経済を鈍化させることになるのでおかしいと、専門雑誌などで訴えました。
そのような動きから、中間省略登記の代替え手法ができたのです。

福田先生は言われました。
何かが生まれる時、まずは、気づきがある。
それを認めて協力してくれる人たちがいる。
そして、それをやり通す情熱がある。

仕事に関する姿勢、考え方を教えていただきました。
ありがとうございました。

投稿者 adv

2009年02月26日

第13回相続寺子屋報告

2月25日に開催した第13回相続寺子屋『超長寿時代のライフデザインと資産承継』の報告です。
講師は永井眞氏 （13期生　三井不動産㈱)です。

超長寿の題名に相応しく、冒頭は永井氏と交流のある日野原先生の話をされました。

「何か、新しいことを始める。そうすれば人は、いつまでも若い」
今年10月で98歳ですが、まだ新しい事にトライされているようです。
最近は座禅を始めたとのことです。
韓国から日野原先生に長寿の秘訣を教えてもらいにきた90歳の方から、逆にその方の長寿の秘訣である座禅を教えてもらったそうです。
学ぶ意欲の凄さが伝わってきます。

超長寿時代「子供が60歳、親が90歳」は珍しくありません。
子供は定年で退職しても、親の財産を相続出来ない時代です。
永井氏のライフプラン表は90歳まで描かれています。
特徴的なのは、ライフプラン表に建物（自宅・アパート・マンンション）の年齢も入っていることです。
これにより、建物の修繕時期、修繕費用がわかります。
生活費の糧となる賃料収入の推移が予測できます。

簿価による子への建物売買で現金収入源を移し、子のキャッシュフローを改善する提案も出来ます。
ライフプラン表で、キャッシュフロー・資産組替・相続をからめた提案はお客様対して説得力があります。
これは使えます。

サラリーマンにとって定年後の人生は第2の青春だと言われました。
サラリーマンは会社の指示に従い、職種、職場、勤務先が決められます。
それが定年後は、自分の意思で決める事ができるからです。
そのためには、事前の準備をしておくことが大切です。
定年間近になって考えだすと、青春を謳歌出来なくなります。
計画性を持たせるため、定年後のライフプランの作成は必須です。

永井氏は団塊世代のひとりです。
これから超長寿社会を元気に生きる代表選手のように感じました。
永井氏の趣味は「人のお世話」だそうです。
団塊世代の元気なひと達が「人のお世話」が趣味だったら、日本は不況を克服し活力ある社会となるでしょう。
団塊世代への期待はいつの時代も大きいです。

貴重なお話ありがとうございます。

○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

永井氏は三井不動産で、元（株）聖ルカレジデンス社長を務め、聖路加国際病院理事長・同名誉会長の日野原重明先生に６年間お仕えした経験を持つ方です。
　日野原先生は満９７歳。医師として聖路加国際病院の理事長として現役です。日野原先生は、いつまでも若々しく生きるためには「何か新しいことを始めること」だと話されます。

　現在日本は世界に類をみない長寿大国。本人の希望は健康で長生き、ピンピンコロリの人生です。しかし、医療の発達により、ボケても食べなくても栄養が与えられ生きているという、長寿時代になりました。現に私の父母が９０歳を過ぎても元気なように、私たちが定年を過ぎた歳になっても相続が発生しないケースも、多いのです。

　これからは、超長寿時代の自分らしいライフデザインが必要です。定年後を第二の青春時代と考え、どのように生き生き自己発揮する生き方をするかをライフデザインする。そのためには、定年退職後夫婦が月収どのくらいでどんな生活をするかを検討し、生活資金の安定確保をすることが前提となります。
　これらを盛り込んだライフイベント表・キャッシュフロー表作成し、資産承継やその問題点を考えていくことが必要です。キャッシュフローの向上を考え、揉めない遺産分割案を作りながら、絶えず見直しをしていく。

　永井氏の講座で、いくつになっても常に新しいことにチャレンジしながら、好奇心を持って人生をワクワク生きることが大切なのだと教えていただきました。素晴らしい講座、ありがとうございました。

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2009年01月22日

第12回相続寺子屋報告

1月21日に開催した第12回相続寺子屋『広大地判定の基本と事例研究』の報告です。
講師は内海裕之氏 （10期生　㈱東京アプレイザル)です。

広大地の評価減が出来るかどうで相続税額が大きく変わります。
芳賀先生の元、広大地判定のため現地を駆けずり回っている内海氏です。

容積率が200%の地域等は判定が難しい土地が多々あります。
そのため依頼された土地の周辺(同じ用地地域内)を調査します。
その土地の最も合理的な利用方法(最有効使用)が何かを判定するためです。
マンションが最有効使用でないことが広大地評価の要件になります。
マンションが最有効使用でない理由を探します。

調査内容は
○周辺に戸建分譲地があるか。
・いつ分譲されたか。
　課税時点での再有効使用が問題になるからです。
・一区画の面積は。
　その地域の一区画の標準面積を知るためです。
○周辺にマンションがあるか。
・賃貸マンションか分譲マンションか。
　比較するのは分譲マンションです。賃貸マンションが最有効使用になることは少ないからです。
・いつ建築されたか。
・マンション敷地の面積は。
　面積が狭いとスケールメリットがなくマンション用地に適さない事もあるからです。

他にも
都市計画道路の有無。
高圧線、鉄塔。
建築協定。
等々。

マンション用地には適さない要件を探しまわります。
現場、役所等々、足が勝負を決めるのでしょう。

他にも実務的に役立つ話がいくつもありました。
既に建物が建っている土地の判定。
調整区域の判定。
広大地適用を受けるための生前対策。
無道路地。
等々。

実務に役立つ話がたくさんあり勉強になりました。
ありがとうございます。

○水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

相続税の申告時において、広大地補正が適用されるかは大きなポイントになります。

広大地とは
その土地における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大な宅地で都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為を行おうとした場合に公共公益的施設用地（開発道路等）の負担が必要と認められるものをいう。

したがって、「広大地」とは、経済的に最も合理的（有効活用）であると認められる開発行為が、「戸建て分譲」と判定され、戸建ての分譲を行う場合に、「潰れ地（開発道路）」が必要な土地をいう。

土地が下落している今、相続評価額で売却できない不動産も、数多くあります。これに対して、土地の評価については、相続税評価額が実勢価格と比較して、公平に評価されているのか、広大地評価ができるのかが争点となります。

不動産業者から見て、不動産の価格は現場ごとに評価するのが基本です。
近隣調査、現場調査、役所のヒアリング調査、水道、下水、地型、道路付、用途地域、建ペイ率・容積率、周辺環境、開発許可基準、どうすれば売れるかなど。

利便性の良くないマンションは今は売れません。戸建て住宅も、車庫があり出し入れは便利か、間取りは使いやすいか、日当たりは良いかにより、売れるかどうか大きく左右されます。

しかし、税務署も税理士の先生も不動産業者的な知識は欠けているようです。

納税者は評価を安くしたいと思う気持ちはありますが、常に公平な判断によるものの見方が大切だと私は思います。

相続アドバイザー協議会のネットワークは、いろいろな物の見方、考え方が学べる素晴らしい会です。
今回も実務に沿った貴重な勉強をさせていただきました。
ありがとうございます。

投稿者 adv

2008年12月17日

第11回相続寺子屋報告

12月17日に開催した第11回相続寺子屋『相続アドバイザー分科会をやりませんか』の報告です。
プレゼンターは内田麻由子氏 （14期生　税理士)です。

相続ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ養成講座を受講し終え、SA協議会の会員になったけれど............。
卒業後の会員同士の交流が少ない。
実際に相続案件を手掛けるにはハードルが高い？
もっとSA協議会を活用出来ないか。

会員さん（内田さん）から提案があり、昨日同じ想いの人達が集まりました。
相続の仕事に結びつけていくための手法を知りたい。（マーケティング）
法務・税務を学ぶ機会を得たい。
小冊子を作りたい。
会員でブログを書く。
等々。
いろいろな意見がでました。

１時間という短い時間の中では到底まとまりません。
しかしSA協議会をもっと活用したいという気持ちが伝わってきます。

昨日の集まりの意義は、
会員さんから声があがり、
皆が集まり、
同じ想いであることを確認出来たこと。

大切なのはこの想いを実現させること。
そして続けること。
まず誰かがやらなければ始まらない。
始めても、長く続かず、自然消滅していくことが多いのも現実です。
「続けるためには、核になる人と組織が必要だ」
忘年会の席で現実的なお話もでました。

「想い」と「現実」の議論が出来、有意義な時間を過ごせました。
今回は時間が少なかったので、再度議論をする時間を設けたいと思います。
SA協議会の新しい1ページが造られていく事が予感できます。
ありがとうございます。

○水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

内田さんより、相続アドバイザー養成講座を受講して、
「もっと、受講生同士で実務的な勉強がしたい。」
「もっと、ネットワークを活かしてビジネスにつなげたい。」
との提案がありました。

まずは参加者一人一人の自己紹介から意見交換と続きます。
参加者の皆さんは各分野で活躍されている素晴らしい方々です。
職業もさまざま、税理士・不動産業・行政書士・保険会社・ＦＰなど。

相続のトータル的なスキルをどのように活かすか？
どのように集客し、ビジネスにつなげるか？
素晴らしい投げかけです。
色々な立場で、さまざまな意見が出ました。

しかし、私たちの商品は知識ではありません。
「人間力」に基づく「信頼」です。
「ノウハウ」ではなく「スキル」です。

なかなか、簡単に答えは出ません。
これは永遠のテーマです。
成功する人というのは、
たくさんのことを頭に「入れた人」ではなく、
たくさんのことを頭から「出した人」だと思います。

どうしたら皆さんに喜ばれるのか？社会に貢献できるのか？
それをビジネスとしてお客様に認めてもらえるか？
自分にできることは何か？真剣に考えてみたいと思います。

相続アドバイザー協議会と、そこに集う素晴らしい皆様方と共に
学べることに心から感謝します。

その後の忘年会も有意義に過ごさせていただきました。
一年間寺子屋にご協力いただき、ありがとうございました。

投稿者 adv

2008年11月20日

第10回相続寺子屋報告

11月19日に開催した第10回相続寺子屋『不動産コンサルタントという仕事とそのビジネスモデル』の報告です。
講師は酒井恵理子氏 （13期生　ハート財産パートナーズ)です。

副題が「㈱ハート財産パートナーズ林弘明直弟子の奮闘記」です。
失敗談もあり、題目通り奮闘ぶりが伝わってくるお話でした。

いくつかの事例の中で一貫して感じられたのが、コンサルタントとしての姿勢です。
「お客様にとって何が大切か」を実現していく姿勢。
その中で一番大切なのが、お客様との信頼関係です。

相談は無料だそうです。
お客様のお話を聴き、問題点解決方法をお話するそうです。
その解決方法がお客様自身で出来るのであれば、お客様自信でやってもらいます。
その場合、報酬は０です。
お客様自身で出来ない場合、仕事を受けるそうです。

印象的だったのが、お客様に提示する見積もりです。
見積もり項目が「○○を達成するためのサポート全般」とすることがあるそうです。
コンサルはどんなことがおこるかわかりません。
詳細がかけません。
そのサポートがどこまで及ぶのか、お客様は不安です。
しかし、そこは信頼関係に基づきお客様に判断して頂くしかないという姿勢です。
お客様が望まれること、プロとして必要を思うことを全て誠心誠意行う事を信じてもらえるかどうか。
コンサルの理念が感じられるお話でした。

事例内容も興味深いものが多く、２時間があっという間でした。
「話慣れていないので緊張しています」
という言葉が嘘のようです。
今後、いろいろなところで講演されることが予感できます。

寺子屋が会員さんの「話す場」の土台として活用して頂ければ幸いです。
ありがとうございます。

○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

酒井さんは新宿育ちの元スチュワーデスという美人。
変わり行く街新宿を観てきて、再開発が進み街が整備されるまでの不動産と、
そこに住む人々とのかかわり学びたいと林先生を口説いて採用してもらった
という経歴の持主です。

スチュワーデスの経験、現在の仕事から強く学んだことは、世の中には
色々な人がいるということ。
そのなかで失敗を学びとして活かし、気持ちを切替えて仕事のスキルを高める。
それが不動産コンサルタントという仕事だと思います。

土地活用の失敗例から
不動産を商品として所有者がどう考えているのか。例えば看板が壊れている、
建物が汚れている、これはお客様がその不動産の立地や実力を理解していない。
不動産の実力を調査した上で、いくつかの提案をする。
土地を貸すのか、建物を貸すのか？　リスクや初期投資額の説明と提案。
ここまでは無料。しかし、ここまでに相当な能力がいります。だからこそ、当社に
任せてくれるのかのお客様の見極めと、事前の取り決めが必要です。

土地の実力を知ったり、活用のめどが立ちつと、お客様は欲が出てきます。
仕事の質と報酬の額が見合い、かつお客様に理解・納得してもらうことが重要。
報酬とはサポート全般であり、単価がいくらと定量化できるものではない。
高いプロ意識を持って、お客様を教育することが大切です。

不動産コンサルは、ものごと白か黒かの判断を求められることが多くあります。
プロとして黒は黒です。しかし、世の中にはグレーゾーンが数多くあります。
お客様がどの程度、グレーゾーンのリスクを取れる人なのかの見極めが、
大切なポイントだと思います。

百戦錬磨の林先生の下で体験した、それも失敗談のなかから学んだ数々の
実例を紹介して頂きました。
「人生には失敗はない。成功と成功への学びだけだ。」ということでしょうか。
素晴らしいお話、ありがとうございました。

投稿者 adv

2008年10月09日

第9回相続寺子屋報告

10月8日に開催した第9回相続寺子屋『生命保険のしくみ』と『顧客爆大セミナー』の報告です。
講師は瀧 宗徳 氏 （１３期生　プルデンシャル生命)です。

瀧氏が生命保険業に転職したのは、生命保険業界に不満を持ったからです。
生命保険に入っている人の多くが、保険内容をよく理解しておらず、加入者のための保険になってないからです。
そこがおかしいと感じ、加入者にとって良き保険を提供出来るよう日々活動されています。
仕事に理念をもって取り組んでいる瀧氏の姿勢が伝わってきます。

「商品」を売る為にはどうすればよいか。
今日のテーマです。

「売上を３倍にしましょう」と言うと、ほとんどの人は無理だと言います。
実際３倍働く事は無理です。
しかし３倍売れるシステムを作れば可能です。

働く時間の多くを契約の商談に費やすシステムをつくるのです。
売れない営業の多くは潜在客、見込み客を、契約の商談の土俵に持っていくのに苦労しています。
その結果、売り込みになりお客様に逃げられます。
売りたい営業の気持ちと、顧客が一致していないのです。

一致させるためにはどうすればよいか。
顧客から、相談されるようにすればよいのです。
顧客は相談しにくるのですから、自然と契約につながります。
瀧氏は顧客に「保険に入ってください」と言った事は、今まで２度しかないそうです。
相談され、この人は信頼できると思われれば顧客の方から買いに来ます。

そのシステムをどのようにして作るか。
それがメールを利用した定期的な顧客への配信です。
顧客のためになる情報を提供するのです。
毎月、誕生日、クリスマス等、定期的に顧客へメールが配信されます。
顧客は困ったとき、不安に思った時、メールで連絡がきます。
瀧氏はこれを「ナースコール」と言われています。
その顧客に対して適切に相談に応じるのです。
必然的に契約に至ります。

限られた時間をどこに使うか。
訪問件数を増やせ・飛び込み・電話営業は、物が不足していた時代の売り方です。
物が余っている時代、大切なのは必要とされることです。
そのためのシステム造りが大事です。

瀧氏は相続対策の保険の相談が多いそうです。
相続には生命保険が欠かせないと確信しているからです。
生命保険は民法上の相続財産ではないという凄い性質をもった財産です。
遺言も、遺産分割もいらないのですから。

「生命保険のしくみ」について興味深いお話がありました。

保険の機能は　死亡保険　医療保険　貯蓄性　の三つ。
保険の種類は　定期保険　養老保険　終身保険　の三つ。
期間はいつまでなのか、その間に支払う金額は、満期時に受取れる金額は。
保険の種類別に金額を示してくれました。

この事を理解しどの保険を選ぶかが大事です。
人によって考え方がちがうので選ぶ保険は異なります。
大切なのは、保険の内容を理解し、自分に合った保険にはいることです。

質問も活発に出て有意義な勉強会だったと思います。
貴重なお話ありがとうございます。

追伸
勉強の後の懇親会の場で興味深い話がありました。
離婚した奥さんを、受取人にしておきたい場合はどうするか？
婚姻外の子供に保険金を受け取らせたい場合は？
懇親会では勉強会と違った興味深いお話が聴けます。

投稿者 adv

2008年09月11日

第8回相続寺子屋報告

9月10日に開催した第8回相続寺子屋「３０年間大規模修繕なし『三方よし（貸し手よし、借り手よし、建築屋よし）戸建て賃貸住宅完成までの実務』」の報告です。
講師は松野誠寛氏(7期生　松野不動産代表取締役）です。

松野氏の熱い想いが伝わってくるお話でした。
松野不動産さんの理念に不動産業界の地位向上があるそうです。
いかに世の中にお役に立てる存在であるか。
この理念に真剣に取り組んでいる姿勢が伝わってきます。

「30年間大修繕なし」
印象的なフレーズです。
秘訣は煉瓦張りの外壁とｶﾞﾙﾊﾞﾆｭｰﾑの屋根です。
そして細部にわたる工夫です。

単なる戸建貸家ではありませｎ。
一戸あたり５０坪のゆったりとした敷地。
共用部分のガス灯、そこに365日花を咲かせます。
駐車場は各戸２台。ゲスト用駐車場もあります。
街並みを造り、差別化しています。
他にはない賃貸住宅なのでしょう。

最後に言われた事が印象的です。
「何を言っているか」ではなく「誰が言っているか」
を情報を判断する時の決め手にしているそうです。
あらゆる情報が入手できる世の中です。
情報が多すぎて何が正しく、どう判断すればよいか迷います。

”この人が言う事は信頼できると確信できる仲間がどれくらいいるか"
なのでしょう。
ネットワークの重要性を改めて感じます。

お話の後、質問がたくさん出ました。
皆さんにとって有意義なお話だったからでしょう。
ありがとうございます。

○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

松野氏の地元は香川県高松市。
相続アドバイザーとして相談者の土地活用を考えます。

地域に何が適合するのか。１００年先まで続く地元の当社が、
お客様の資産と、地域の未来と発展を考えたご提案。
貸し手よし、借り手よし、建築屋よしの三法よしの方法はないか。

一つの答えが、今手がけている、３０年間大規模修繕なし、
木造煉瓦張り戸建賃貸住宅です。

ここには色々な工夫があります。建物の耐震性、耐久性。
敷地内に欧米の「ガス灯」をイメージした外灯と、その外灯に
花を３６５日咲かせる仕掛けを作る。
相続時に戸建として販売することが出来る。

「オーナーさんのために役所や税務署、金融機関とも戦いますよ」
と、楽しそうに話す松野氏。

私が不動産業界に入った頃、不動産屋は口入師（くにゅうし）と
言われました。口入師とは口先だけで稼ぐ商売（ペテン師）です。
自分の仕事に自信を持ち、不動産業界のイメージを変えるために
これから自社の発展だけでなく、不動産業界を発展させることが
私の使命です。

街のため、オーナーのため、入居者のため、自社のため、業界のため
未来を語る松野氏、夢があり仕事を最高に楽しんでいます。

これだけ情報過多の時代、どの情報が正しいか判断に迷います。
大切なのはどんな情報を知ってるかでなくは、誰がその情報を
言っているかです。

わざわざ高松から、寺子屋の講師に来てくれた松野氏の今日の講座で
夢を持って仕事を楽しんでいる人は、「まぶしいほど輝いている」し、
そういう人だからこそ、信頼され成功する人なんだと感じました。

ありがとうございました。

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2008年08月21日

第7回相続寺子屋報告

8月20日に開催した第7回相続寺子屋の報告です。
今回は民法条文の勉強会です。

民法第五編第7章第三節「遺言の効力」。
第985条～993条まで読み合わせをおこないました。

1人１条ずつ読んでもらい、疑問点を議論しました。
改めて民法条文を読むと勉強になります。

今回は勉強は１時間です。
その後は暑気払い。
皆さんで楽しく飲めたのが何よりの収穫です。

ありがとうございます。

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2008年07月31日

第6回相続寺子屋報告

7月30日に開催した第6回相続寺子屋「円満な借入金の相続」の報告です。
講師は寺嶋裕明氏(2期生　某銀行勤務）です。

円満な借入金の承継のポイントは、入口でボタンの掛け違いをしないことです。
例えば、二つの収益物件を購入（建築）する場合、別々に融資契約を行い、別々に担保を設定することです。
同じ敷地に２棟建てる場合、土地を分筆し分けられるようにしておくとよいでしょう。
各々の担保価値が十分なことは言うまでもありません。

一本の融資契約（印紙代を節約するため）だったり、共同担保になっている物件を遺産分割する時、問題が生じます。
しかし現場では、将来の相続の事よりは、目先の成績を上げることが優先されているようです。
建築屋さん主導で事が進んでいきます。
適切なアドバイスが求められる場面です。

相続発生時、
被相続人に債務がある場合は、財産分けは長男に任せるとしても、免責的債務引受契約だけは内容を確認し、確実に行わなければなりません。
銀行側の本音も、債務は一本にしたいのです。
保証人もその財産を次に相続する人以外には求めないでしょう。（担保割れの物件は別です）
債務引受契約をきっちりさせてあげるのも、アドバイザーの役割です。

銀行は遺産分割の内容に関与することはありません。
免責的債務引受契約を行う時も遺産分割協議書・遺言書を見せて欲しいとは通常いいません。
債務引受契約を承認するポイントは、担保物件を継承する人、家賃の振込口座名義人、借入金承継者が同じであることです。

銀行の立場からの債務の処理、相続預金の引き出しのお話は興味深いものがあります。
銀行の考え方を知ることは、対処方法を考えるうえで重要です。
他では聴けない貴重なお話です。
ありがとうございます。

補足
カードローンは要注意です。
カードローンは一身専属的な借入なので、死亡は「期限の利益喪失」にあたります。
ほっておくと高利息の遅延損害金が発生します。
カードローンがある場合は早めの対応が必須です。

○水沼　修氏（SA協議会理事）の感想です。

まず相続後、銀行に被相続人の通帳と印鑑、それに遺言書と自分の身分証明書持って遺言指定人が来たとします。ご存知の通り、遺言は遺産分割に優先します。

しかし、その場では現金を降ろすことはできません。普通銀行は相続人全員の印鑑を求めます。
なぜでしょうか？

後から、真の所有者が現れた場合の二重払いを防ぐためです。民法４７８条（債権の準占有者に対する弁済）には「債権の準占有者に対してなした弁済は、弁済者が善意であれば、弁済者に過失があっても、有効である。」とあります。しかし、銀行はできるだけトラブルに巻き込まれたくないのです。

このような観点で、銀行の立場から考えてみました。
銀行には、債権に対する相続の世間一般に通じる定義のようなものはないと思います。

銀行は債権者の立場で遺産分割の内容に、関心は持っていますが、関与することは通常ありえません。銀行は遺産分割の内容に同意する立場にもありません。また承諾する立場にもありません。

相続アドバイザーとして円滑な借入金の承継とは？
○借入金にまつわる相続人間の権利義務関係を明確にし、曖昧な関係を残さない。
○それぞれ資産は単独所有とし、その資産に付着する借入金を一人で相続する（免責的債務引受）。
○借入金を承継しない人は、免責的債務引受に基づいて分割債務状態から法的に離脱する。
○協議の際、相続人でない担保提供者や保証人にも配慮を忘れない。
○借入契約書と登記簿（所有権と抵当権）の名義を一致させる。
○相続人全員が、資産と借入金をセットで協議する。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・などなど

ここでしか聞けない話を聞かせていただきました。
相手の立場で考えるいい機会になりました。
ありがとうございます。

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2008年06月17日

第5回相続寺子屋報告

6月16日に開催した第5回相続寺子屋「あと継ぎに悩んでいる方のための葬式とお墓の知識」の報告です。
講師は金光節夫氏(11期生 ハッピーバトン　 ＣＦＰ）です。

金光さんは自己紹介のあと、「宗教や儀礼に関する考え方は、各人の育ってきた環境やおかれた状況によって大きく異なります。本資料の内容は、ご納得が出来る部分だけを、参考にして下さい。」と、前置きしたうえで講義が始まりました。

死後の世界をめぐる想像
死んだら、無になるか？　死んでも、何かが残ると信じたい。

エジプト　＝　キリスト教では生前の行いにより、天国か地獄に行く

インド　＝　仏教では輪廻。（肉体は仮の住まい）

日本の伝統　＝　御霊（ミタマ）が旅立つ→ほとけさま→ごせんぞさま

本来、宗教は、生きている人を現世で救済することをめざすもの
・キリストは　　・・・・・・　愛を教えた。
・シャカムニは　・・・・・　我の執着からの開放を教えた。

死後の世界について
・キリストは　　・・・・・　ほとんど何も言っていない。
・お釈迦様は　・・・・・　わからんことは考えるな。

各儀礼についてこれまでの意味づけと現代的な位置づけを考える。
お通夜－戒名－葬儀・告別式－供養－墓－供養－墓参り－仏壇

キリスト教の場合や我が家の場合など活発な意見交換がありました。

核家族、未婚、長寿化、家族の崩壊により、
属する家がない、属する寺がない、遺族がいない、信ずる宗教がない
このような方も多い時代になってきた。
ぜひ、ラストプランニングノート（エンディングノート）を付けてみましょう。

相続アドバイザーとして、今まで考えたことのない講座でした。

エンディングを考えることによって、自分らしく生きたいと思う、
死があるから、今を大切にしたいと思えるのかもしれません。

素敵な気付きの講座を　ありがとうございました。

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2008年05月08日

第4回相続寺子屋報告

5月7日に開催した第4回相続寺子屋「相続アドバイザーが考える、収益不動産の経営分析（基礎編）」a>の報告です。
講師は右手康登氏（６期生　新都市総合管理㈱代表取締役）です。

投資判断のお話がありました。
ＧＰＩ、ＮＯＩ、ＡＤＳ、ＢＴＣＦ横文字が並びます。　
その中で重要なのがＮＯＩです。

ＮＯＩとはその物件がもつ収益力を表します。
ＮＯＩ＝総潜在収入（満室時家賃）－空室損－諸経費
このＮＯＩを物件価格で割り戻したのが投資収益率（ＲＯＩ）です。
不動産広告にでているのはＲＯＩではなく、総潜在収入÷物件価格です。

５年間のＮＯＩを予測します。
そして５年後のＮＯＩをもとに、期待される利回りから５年後の売却価格を予想します。

初期投資額に対し、５年間に得た運用益と５年後の売却益（損）の合計額が、何％の利回りに相当するか。
これが収益不動産に投資する場合の判断材料になります。
(５年で売却するのではなく、売却すると仮定し計算する値を投資判断にするということです）

そして自分が投資した金額に対する収益がどれだけ得られるかの指標が資本配当収益率（ＲＯＥ）です。
借入金額、借入期間、金利等が重要な要素となります。

不動産を購入する際
「○○％の利回りのある物件を購入したい」
と言われる方がいます。
しかし何のために○○％の利回りが必要なのかを解ってない方が多いようでうす。
本来は
「いくら投資するのに対して、年間の収益はいくら欲しい。そのために○○％の利回りが必要だ」
というのが目的になります。
これが投資家としてのゴールを設定することを意味します。
これを明確にすることが、不動産投資において大切だそうです。
投資収益率、資本配当収益率がそのための重要な判断材料になります。

今回の講座で一番感じたのは、投資不動産の市場調査にかんすることです。
周辺物件の調査。その街の特徴。駅の利用者数。今後の人口推移等々、様々な角度から物件調査をおこない報告書を作成しています。
「お客様とは１０年、２０年お付き合いしていくので、将来においても投資した事を後悔させたくない。
それを考えると、いい加減な調査はできない。
ときには、投資をやめるようアドバイスすることがある」
と言われたのが印象的でした。

収益不動産への投資判断は生半可な知識・経験ではできないことが解ったのが一番の収穫です。
お客様の立場に立って投資判断を的確に出来る方がネットワークの中にいることが、私たちの大きな財産です。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

キャッシュフローツリー　
　ＧＰＤ　（総潜在収入）　－　空室・未回収損　　＝　ＥＧＩ　（実効総収入）
　ＥＧＩ　（実効総収入）　　－　Ｏｐｅｘ　（運営費）　＝　ＮＯＩ　（営業純利益）
　ＮＯＩ　　－　　ＡＤＳ　（年間負債支払）　　＝　　ＢＴＣＦ　（税引き前キャッシュフロー）

やたらにスペルが並び、難しく見えます。
不動産経営をビジネスとして分析し、株や債権のような投資対象として考える考え方です。

不動産経営は経営そのものです。
商品やサービスを提供して、市場がそれを受け入れた際には、対価を得ることが出来る。
事業の運営には経費がかかり、対価より経費を差し引いたものが純利益となる。
（売り上げ　＝　賃料収入）　－　運営経費　＝　純利益　＝　ＮＯＩ

不動産を収益物件として考えた場合、まずは　ＮＯＩ　がポイントになります。
まだまだ、日本では　ＮＯＩ　の考え方が一般的定義になっていません。
利回、○%とは、物件価格に対する家賃収入の割合か？手元に残る資金か？
利回りを求めるタイミングは・・・・・　購入時、売却時、所有期間中・・・？
借り入れも考え投資した金額に対するリターンはどうか？

ＮＯＩ　＝　物件力です。　　売買価格は　ＮＯＩの利回と物件の希少性で決まります。

ＮＯＩ　を上げるためには、賃料収入を上げることと、運営経費を下げることがあります。
しかし、家賃を上げれば、空室率が上がります。また、運営経費を下げれば物件価値が下がります。

そこで　ＧＰＩ　（総潜在収入）　物件毎の市場調査が必要です。
何をどうすれば市場に受け入れられるか。間取りは？家賃は？管理は？募集は？競合は？

不動産経営をする人　＝　地主　＝　資産家　
このような考え方ではなく、不動産経営もビジネスです。
市場調査を確りして、目標利益をきちんと決めて、物件に愛情をこめて手を掛けることが大切です。
不動産経営において、土地や建物に執着するのではなく、ビジネスプランやビジネスとしての
利益に執着する。

不動産を投資物件・債権として考える考え方の基礎を、学ばせていただきました。
この考え方が分っているのといないのでは、大きな違いだと思います。
ありがとうございました。

投稿者 adv

2008年04月17日

第3回相続寺子屋報告

4月16日に開催した第3回相続寺子屋「上級アドバイザー試験論文入賞者による発表会」の報告です。

お二人に発表して頂きました。

第一部
「事実婚の相続」松本摩耶氏（１２期生）

事実婚が増えています。
松本氏のまわりにも何組かいるそうです。
「パートナーが亡くなったらどうなるんだろ」
という心配から、今回のテーマを選んだそうです。

増えている理由は
苗字を変えなくて良い。
子供を生む予定がない。
籍を入れない方が大事にしてくれる。
等々。

しかしいざ相続になると困ります。
法律上は夫婦ではないのですから。

そのための備えはやはり「遺言」です。
肝心なことは、「二人とも元気な内に書かく」ということです。
お互い元気であれば、メッセージ感覚で書けます。
パートナーが病気になったら「遺言を書いて」とは言えません。
正式な夫婦以上に言いにくいのでは...............。

しかし事実婚の方々は遺言のないことに対する危機感はあまりないようです。
松本氏は遺言を勧め、双方に書いてもらっているそうです。
気軽に書いてもらう勘どころと、しっかりとした法律知識があるからでしょう。
事実婚相続アドバイザーを目指して下さい！

第二部
「相続に対する思い」平澤昭江氏（11期生）

平澤氏のお話から、お客様の「心」の支えになって仕事をされていることが伝わってきます。
お客様の心を癒すのは法律論ではありません。
アドバイザーがお客様の支えになり、問題解決において適材適所に専門家をセットする。
相続アドバイザーが目指していることを実践されているようです。

平澤氏は保険の代理店をされています。
携帯電話は寝るときでも、いつも枕もとにおいているそうです。
交通事故等、夜中でも対応出来るようにするためです。
事故を起こしたお客様が、とっさに浮かんだ顔が平澤さんで、救急車や警察より先に電話をかけてきたそうです。
お客様に頼りにされていることが解ります。
きっと世話づきなのでしょう。
相続アドバイザーにぴったりですね。

お二人ともセミナーで講師をするのは初めてだそうですが、解り易く、しっかりと要点を話して頂きました。
本当に初めてなのかと思うくらいです。
これを期に、他でもセミナーをされ、今回の話がたくさんの人に伝わるといいですね！

講演のあと質疑も活発で、寺子屋らしい講座だったと思います。
ありがとうございます。

○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）のコメントです。

今回は、「第３回上級アドバイザー試験」に提出された相続レポートの中から
最優秀賞の松本摩耶さんと、第２位の平澤昭江さんに講師をお願いいたしました。

『事実婚の相続』　　松本　摩耶さん

　ご自身のお母様が、移り住んだ沖縄にて脳内出血により倒れて入院したときの話です。
健康保険証など何がどこにあるのか、生命保険証や預金通帳はどこか、どのような手続きが
必要かでパニックした体験から、身の回りの整理をして紙に書いて身内にわかるようにすることの
大切さを痛感いたしました。
そして、自分の身の回りを整理し、初めて母宛に「遺言書」を書いてみました。
　「どうせ、見るときは私は死んでいるんだ。」と考えたら、ふだん恥ずかしくて言えない事も
平気になり、母への感謝の手紙が書けました。

　私の周りには、事実婚の方がけっこういます。理由は「共働きで名前を変えたくない」「子どもを
持つ予定がない」「「バツイチ同士だから」などいろいろです。しかし、相続において事実婚は相続
人として認められず、色々な問題が残ります。

年金における遺族年金の受給・健康保険における扶養・交通事故の損害賠償請求など
各、取り扱いや判例を調べ、興味深い発表をしていただきました。

そして、遺言を書く大切さを、改めて気づかせていただきました。

『相続に対する思い』　　平澤　昭江さん

自分の役割は何か？自分とはどんな人間か？
自分を知り、お客様に自分を知ってもらえば、そこで仕事は成立します。
私がお客様にしてあげられるのは、心のケアーです。そしてお客様側に立ったコーディネイトです。
相続とは内輪もめ。私たちに出来るのは心のケアー、解決できるのはその人自身です。

保険の仕事を通して色々なお客様とお付き合いをさせていただいています。お客様が困ったときに
浮かぶ顔が平澤さん。そう心がけて２４時間相談所として仕事に取り組んでいます。

相続アドバイザーとして出来ることは、たくさんあります。もっともっとネットワークを生かし、実践を積み
相続アドバイザーをメジャーにしたい。悩んでいる人を救いたい。
相続財産は“天からのプレゼント”なのです。争わず感謝すれば幸せは大きくなります。
相続アドバイザーは（人間の心と心）を分け合う仕事だと思っています。

今回の寺子屋は２人の素晴らしい発表より、皆さんからの数多い質疑や意見が出されました。
お互いに、色々なケースを想定し、学ばせていただきました。同じ思いの仲間同士、感じること
考えること、そして成長すること。
素晴らしいネットワークに感謝します。ありがとうございました。

投稿者 adv

2008年02月21日

第2回相続寺子屋報告

2月20日に開催した第2回相続寺子屋「ライフプラン」の報告です。

タイトルは
「ライフプラン・ファイナンシャルプランニングという手法によってみえてくる相続の課題」
講師はFPの三村明氏（SA協議会理事）です。

現在の自分の資産状況をバランスシートに書きだし、自身が相続を迎える○○年後に資産状況をどうしたいのか。
これからの自分のライフイベントをどのようにしたいのか。
キャッシュフローは健全なのか。
子供の資産状況はどうか。

様々な観点からライフプランのコンサルを行っていきます。
三村氏はライフプランを立てる（バランスシート・キャッシュフロー表・ライフイベント表の作成）意義を
「過去をふりかえって、将来をどうしたいかを考えること」
だと言われています。
ライフプランは時間がたてば変わっていきます。
大切なのはその時点での自分のおかれている状況を把握し、自分がどうしたいのか考えることです。
そして絶えず見直す事が重要です。
ライフプランとは航海する上での地図と羅針盤のようなものかもしれません。

三村氏が言われた相続対策。
①分割
②納税
③資産を増やす。

③の話をする人は少ないのでは。
相続税は最高税率５０％です。
自分の代で資産を倍にすれば、税金を半分納めても受け継いだ資産を次の代に継承できます。
７２の法則というものがあります
７２÷○○％＝△△年
資産を○○％で運用した場合、△△年で資産が倍になります。
３．６％で運用すれば２０年で資産は倍になります。
三村氏は２０年で３．６％の運用は難しい数字ではないと言われます。
平均余命２０年の年齢は、
男性６２歳　女性６８歳。
これらの年齢の方の相続対策を依頼されたら、
資産を２倍にしましょうという提案もあるのでは！

質疑応答もあり充実した勉強会でした。
相続のコンサルにライフプランの作成が有意義であることを感じて頂けたと思います。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（SA協議会理事）の感想です。

相続対策といえば、分割・納税・節税です。
相続税の最高税率は50％。
親から子へ、子から孫へと何代か相続が続けば、その家の財産は限りなく小さくなります。

そこで、相続対策として、
分割・納税・財産を増やす　という考え方が、あっても良いのではないでしょうか。

まず、平成18年度簡易生命表が配られました。
そこには、年齢別の平均余命が載っています。
60歳　男性で22.41年　女性で27.92年。
70歳　男性で14.69年　女性で19.12年。

自分の人生が、あと何年あるのか？　その後、妻が何年生きるのか？
あらためて、考えさせられました。

人生にも計画が必要です。それは自分のため、妻のため、子供のため、孫のため。
家族全員で考えられたら最高です。

かなりの資産家でも、自分自身のバランスシート（Ｂ／Ｓ）を確り付けている人はほとんどいません。
資産（プラス財産）　負債（マイナス財産）　そして正味財産（純資産）。
これをきっちり付けてみましょう。

そして、何年後にはバランスシートをどうしたいか？
それをどう、妻や子供が引き継ぐか？

バランスシートをきっちりつけて、毎年見直すことで、「思うところがいっぱいあります。」
不動産資産がほとんどだったり、自社株が多かったり、純資産がマイナスだったり。
その年の評価は、毎年大きく変わる場合もあります。

妻や子供達が、どのような財産のバランスシートで受継ぎたいのか？
すべて、決めるのはご本人。私は資料を提供するだけです。
計画（Ｐｌａｎ）　→　行動（Ｄｏ）　→　評価（Ｃｈｅｃｋ）　→　改善（Ａｃｔ）　→　計画　→　・・・

提言　．　財産財産取得（承継）の考え方
　　その１　税は、基本的に相続人の固有財産より支払うべき、または、その負担率により、配分。
　　その２　承継した財産を増やせる（管理できる）スキル（資質）のある人が引き継ぐべき
提言　．　介護費用の考え方。
　　介護費用は、相続人が立て替えるべきではない。
　　必ず、介護を必要としている方の保有財産から支払うべき。
　　（金銭対価の問題は解決できても、人的負担については解決できない。）

相続をアドバイザーの立場ではなく、はじめて自分自身の立場で考えることができた素晴らしい勉強会でした。

※追伸です。
三村氏は先日の東京マラソンを完走されたそうです。
そして三村氏のライフイベント表には６０歳でホノルルマラソンを奥様と完走すると書かれているようです。
素晴らしいですね！

投稿者 adv

2008年01月17日

第１回相続寺子屋報告

1月16日に開催した第１回相続寺子屋「測量よもやま話」の報告です。

講座を対話形式で行って欲しいと要望したので、○×問題を５１題用意してくれました。
○×を参加者に答えてもらったのです。
どれも、「えっ」と思わせるような問題です。
中には○でもあり×でもある問題もありました。

講師の高橋さんがSA養成講座でも話している、筆界と所有権界の違いの大切さが「問題」を通じてよく理解できました。
登記官が見るのは「筆界」です。
我々が確認しているのは「所有権界」です。
通常はこの二つが等しいとして、実測図を作成し、登記所に提出しています。
違う場合は注意です。
違う部分を分筆し真の所有権者に直しておかなければ後々のトラブルになります。

測量に関しては、登記官の裁量に委ねられる部分が結構あるそうです。
通常は「無理」だと思われることも、書証、物証、人証をそろえて登記官と交渉すると認められることもあるそうです。
「そんなこと出来るの！」という事例をいくつか話してくれました。
誰に頼むかで結果が変わってくるということです。
このことを再認識しました。

２時間があっという間に過ぎてしまいました。
質問も随所に出て有意義な勉強会でした。
高橋さん、参加者の皆様ありがとうございます。
来月は２月２０日に開催します。
ご参加お待ちしています。

☆水沼修さん（寺子屋責任者・SA理事）の感想です。

１月１６日（水）　相続寺子屋という勉強会がスタートいたしました。
参加者は相続アドバイザー協議会の会員です。毎月一回を予定しています。
「相続寺子屋」は参加者全員が講師であり生徒です。

第一回目は　「測量よもやま話」をテーマに高橋さんに講師をしていただきました。
　○　×　で答える問題です。

　所有権の範囲が変わっても筆界は移動しない。
※　正解です。
境界には、筆界・所有権界・現況という境があります。これらが一致しないことがよくあります。
話し合いで所有権境が変わっても、筆界は移動しません。

　境界票を移動すると罰せられる。
※　不正解です。
境界票を抜いてわからなくした場合は罰せられますが、移動しても筆界があることがわかれば
罰せられません。

　実際にない土地が、公図・登記簿にはある場合、土地の抹消登記をすることが出来る。
※正解です。
無い事が証明できれば抹消することが出来ます。

などなど５１問が出題されました。

筆界はもともと国が税金を徴収するために行なった、「検地」からスタートしています。
境界は、証書・物証・人証などを総合的に検討して決めます。判断は「登記官」です。
そして、資料を集めるのは土地家屋調査士です。境界が決まらないと困るのは所有者です。

今まで経験した数々の事例をお話いただきました。
全ては仕事に取り組む姿勢と交渉力だと感じます。土地家屋調査士も人間力が必要です。

学ぶことは常に「人間力」。　これからも相続アドバイザーの素晴らしいメンバーと「相続寺子屋」で
人間力を磨いていきたいと思います。ありがとうございました。

寺子屋風景です。

投稿者 adv

2007年03月27日

第2回財産承継部会報告

3月26日に開催した第2回財産承継部会の報告です。

年度末の忙しい中、18人の方に参加して頂きました。
ありがとうございます。

今回のテーマは
「遺言の書かせ方」

非常に難しいテーマです。
これはという方法はあるのでしょうか?

野口賢治氏（アルファ野口）の事例発表から
確実な、そしてシンプルな方法を学びました。
それは
「お客様の幸せを心から考えて接すること」

最もシンプルな方法ですが簡単なことではありません。

「日々の積み重ねが大切です」
と言われたのが印象的です。

いつものように田中康雅氏（司法書士　2期生）を中心に学習していきました。
田中氏の事例も考えさせられるものでした。
今回は事例を基に、皆様から発言が多く出て、有意義な部会となりました。
皆様に感謝です。

今回の財産承継部会は2回で終了です。
こんなことを皆で議論したいということがあればご連絡ください。
次回開催のテーマにしていきたいと思います。

投稿者 adv

2007年02月01日

第1回財産承継部会報告

1月31日(水)に第1回財産承継部会を開催致しました。

29人の方に参加して頂きました。
ありがとうございます。

題目は「遺言の作り方、使い方」です。

田中康雅さん（2期生　司法書士）が講師となり、皆さんから自由に意見を述べてもらう形態で勉強しました。

「なぜ、遺言をかくのか？」
遺言を書く目的によって、遺言の作り方、使い方が違うという事を学びました。
この目的をはっきりさせると、その後の方針が見えてきます。

この質問の大切さを気が付かせてくれる有意義な内容でした。

次回（3月26日）は「遺言の活用例」「遺言の書かせ方」について皆さんで議論したいと思います。

●参加者　水沼　修氏（8期生　ＳＡ協議会評議員）の感想です。

遺言が必要なのは訳っています。
だからこそ、あなたの場合なぜ書きたいのか？
なぜ必要なのか？本当に必要なのか？目的は何か？
このことを体系的に学ばせて頂きました。
　
これは全て、書く方およびアドバイスする方のスタンスによって変わってきます。

相続を勝ち負けとして捉えるのではなく、円満こそ全てに勝ると考えたとき、初めて悩む問題です。
そして、執行人を誰にすべきか？公正証書か自筆証書か？
相続時に遺言を執行すべきなのか？　　

養成講座を受けた相続アドバイザーの皆様だからこそ、有意義な勉強会になったのだと思います。

一番大切なものは何かを真剣に考えたとき、やはりそれは人間力なのではないでしょうか。　
皆様と一緒に学ばせて頂くことに感謝しますと同時に、すばらしい相続アドバイザーが活躍する場が増えることを願っています。

●参加者　池内　久徳氏（5期生　生命保険）の感想です。

円滑に相続を進めていく時に「遺言」の有無が大切な条件の一つであることは理解していました。
ですが、遺言を書く目的を５種類に分類して、それによって書式をどうするか、執行者を誰にするか、遺言の使い方、具体的にはトラブル時の対処の方法、執行か放棄か、相続や遺贈や死因贈与のどれにするか等々、対処の仕方が異なってくることを具体的な事例も交えながらわかりやすく教えていただき、大変いい勉強になりました。
特に、遺言を使って遺留分減殺請求をさせないようにしながら、最終的には遺言を放棄してもいい状態まで遺産分割協議において合意をとっていくという方法は、アドバイザーとして人間力も相当問われる上級の対処に仕方だと感じました。

参加して本当によかったです。ありがとうございました。

講師の田中氏です。

受講風景。

投稿者 adv

2006年12月21日

第10回相続実務研究会報告

第10回相続実務研究会の報告です。

12月21日(木）6：15より週刊住宅新聞社で開催致しました。
参加者は 22名でした。
ありがとうございます。

○講師　内藤　雄　氏（実務研究会主催者）の感想です。

年末にもかかわらず２２名も参加していただきました。
難しいテーマでしたが、改正破産法の「否認」との整合性から、詐害行為取消権が介入する場面をなるべく抑制的にする方向の最近の考え方を学びました。

部会の後は、年末恒例となったカラオケ・パーティでおおいに盛り上がりました。
入会されたばかりの１１期生の南さん・川俣さんの熱唱。
熱田さんの清らかな歌。
三澤さんのしびれる歌唱力はプロ級です。
事務局の井上さんにも参加いただきました。
研修会の時とは違う顔での楽しい時間を過ごしました。

多くの方に支えていただき部会を続けることができました。
１年間ありがとうございました。

☆一年間実務研究会を企画、主催して頂いた、内藤さんに感謝です。
たくさんの会員さんが、実務に即した勉強が出来、学ぶことの楽しさ、大切さを感じたと思います。
ありがとうございます。

○参加者　川俣　高明　氏（11期生　司法書士）の感想です。　

先月に第１１期の養成講座を終え、初めて相続実務研究会に参加致しました。
養成講座の際、内藤先生の負の遺産についての相続の講義に大変感銘を受け、今回の講義に早速参加させて頂きました。

詐害行為についての知識については、五年前に司法書士試験を受けた際に法的要件、判例等を一通り習ったつもりでいました。しかし、講義を聴き、自分の知識が現状では通用しないことを思い知らされました。改正破産法との関係、受講者の方の現場における詐害行為の場面等、専門書を読むだけでは得られない知識、経験を学びました。
改めて債権者にとって詐害行為を取り消すことの経済上の利益があるかないかの判断等を学び、資格者ではなく専門家としては、法的判断、経済上の判断、依頼者の意向等の様々な事情を考慮した上で判断する必要もあると感じました。

講義が終わり、カラオケ会にも参加致しました。私より一世代上の方々とのカラオケに一抹の不安を感じていましたが、そんな不安は直ぐに吹き飛びました。幹事の方の進行、皆様の歌がうまいこと、さすが相続アドバイザーの皆様は遊びに関しても専門家でした。あっという間に二時間が過ぎ、私も僭越ながら往年の名曲を二曲歌わせて頂きました。若干張り切りすぎましたが・・・。

今回の講義とカラオケ会に参加して改めて感じたことがあります。専門家にとって知識・経験はソフトです。様々な知識・経験は、依頼者の要望に応える為に必須のものです。しかし、その知識を伝えるハードである専門家によって、その伝達手段は異なり、依頼者の受け止め方も異なります。
専門家として様々な依頼者の方から信頼を得る為には、ただソフトである知識を吸収するだけでなく、依頼者を惹きつける魅力、すなわちハードである自分自身を鍛えることも必要です。カラオケ会に参加していた皆様は、私を惹きつける魅力をもった表現力豊かな方々でした。

今後も自分自身を磨く為にも、研究会に是非とも参加したいと思います。

○参加者　南　浩和氏（11期生　司法書士）の感想です。

第１１期集中講座受講生の南浩和です。１２月２１日の勉強会に初めて参加させていただきました。
講義の内容は詐害行為について。内藤先生がテンポ良く話してくださり、また、単なる学問的な講義でなく、実際の生の事例から詐害行為に該当するかどうかを検証していく講義はリアルに受け止めることができました。
勉強会に参加されている方々も非常に意識が高く、突然、内藤先生から発言を求められても、皆さん堂々と自分の意見を発言されている様子には大変刺激を受けました。
内藤先生が最後におっしゃっていた実務家としての基準は、詐害行為に限らずすべての実務で通用するものであり、今後、業務をしていく上で常に意識していかなくてはいけないと感じました。
来年も時間の許す限り積極的に勉強会に参加させていただきたいと思います。

勉強会が終わってからは、恒例？のカラオケ大会に参加させていただきました。勉強会での真剣なイメージとは一変し、皆さんユニークで、話も歌も上手でびっくりしました。
今後もこのすばらしい皆さんと共に勉強させていただき、いいお付き合いをさせていただきたいと思いました。

○永見　充久　氏（5期生　ＦＰ）の感想です。

講師の内藤さん、お疲れさまでした。
「詐称」については、全く未知の世界でした。
内藤さんの、研鑽のおかげで、私でも概要を
知ることができました。
ぜひ明年も、勉強の機会を設定していただけれ
ば幸いです。なにとぞよろしくおねがいします。

打ち上げの、カラオケは最高でした。
個性豊かな皆さんの熱唱には、ひたすら脱帽。
皆さんに乗せられ、ついつい声を張り上げてしまいました。
極め付きは、本部井上さんの歌声。
さらにうれしはずかし、ヂュエットまでしていただき感激の極みでした。
是非明年もよろしくおねがいいたします。

☆カラオケ・パーティーの写真です。
皆さん楽しそうですね！

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2006年08月19日

７回相続実務研究会報告

第7回相続実務研究会の報告です。

夏休み期間中にもかかわらず34名の方に参加して頂きました。ありがとうございます。

講師　内藤　雄氏　の感想　

今回は「相続放棄・限定承認研究会」が担当し、「相続放棄の悩み」をテーマにしました。
相続放棄の手続き自体は決して難しくない。しかし、放棄することの影響とそれへの配慮の難しさを中心に報告しました。
参加者から多くの質問や素晴らしい意見が出されました。また、飛び入りでの事例相談とそれへの意見も出されました。
７月に終了した第１０期生の初参加（３名）もあり、ますます楽しみな研究会になりそうです。

参加者からの感想　

森川　真也氏　　第8期生　

相続放棄の実務的手続、現場での悩み、そして再転相続と、今回も内容の濃い研究会でした。
相続放棄の手続自体は、意外と簡単に感じましたが、現場での悩みを聞き、相続放棄の手続をすると放棄した本人だけでなく他の人に影響が出る怖さを知りました。
初めて知った再転相続については、相続の奥深さを感じ、また自分の未熟さを痛感しました。

加瀬　義明氏　第10期生

今回初めて相続実務研究会に参加させて頂きました。
講義の途中で何度かオープンな質問時間が設けられ、その質問に対して講師だけでなく
参加者も意見を言い合えるような機会があり、相続アドバイザー養成講座の講義と違い、
他の参加者の質問が聴けることで自分の気付かなかった視点に気付かせて頂くなど、とても有意義な時間でした。
今後も可能な限り参加させて頂きます。

☆今年7月の新規会員の方（第10期生）も3名参加して頂きました。
加瀬さんの感想の「オープンな質問時間があり有意義でした」がこの研究会の特徴を現しているようです。
この研究会はますます内容の濃い会になっていくようです。
（内藤　雄　さんの講師風景の写真がないのが残念ですね！）

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2006年07月23日

6回相続実務研究会報告

第6回相続実務研究会の報告です。

28名の方に参加して頂きました。ありがとうございます。

☆参加者からの感想です。（７期生山下　東也氏）

「活発な意見交換の中、保険という未知の分野を垣間見、様々な視点で捉える相続の在り方の勉強になりました。」

☆受講風景

講師の斉藤　覚氏（7期生）です。

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