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2011年10月30日

第45回相続寺子屋案内

『不動産業と相続アドバイザー』
※ 内容につきましては、下記を御参照ください。

講師／今泉 浩一 氏（ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会 R／認定会員１８期生）
株式会社 明和地所：会長
●経歴・1 941年 1月福岡県筑紫野市阿志岐 2536に生まれる
・1 966年 3月早稲田大学法学部卒業
・1 979年 2月(株)明和地所を創立 代表取締役となる
・2 007年 11月 (株 )明和地所会長に退き現在に至る
●著書「息子への手紙」
「社員への手紙」
「社員成功塾」
「豊かに生きる為の賃貸経営」
「不動産でお金持ちになり、幸せになる！」
「豊かな老後を過ごし、子供達が相続で争わない為に！」
「日本一学（浦安編）」 その他多数

日時／平成２３年１１月１６日（水）１８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小教室）
参加費／２,０００円
会員様限定セミナー

『不動産業と相続アドバイザー』

人は衣・食・住がなければ生きていけません。その中でも「住まいが無いと人としての誇りある生活ができません」そのお世話をすること「住まいについての家族の夢を実現すること」が不動産業者の仕事だ、と思って35年間浦安市で不動産の仕事をして生きてきました。そして、私自身が60歳になり、「7年かけて息子に事業を引き継がせること」をやり、会長として「残る人生を如何に生きるべきか？」模索しました。

その時、相続アドバイザー協議会の存在を知りました。特に野口副理事長の「心を繋ぐ相続」を読み「これだ、これだ！これが私の最後のライフワークになるだろう！」と直感したのでした。

しかし、すぐには相続アドバイザー協議会の講座を受けることはできませんでしたので、手当たり次第に相続に関する本を読み、文章にまとめて見ました。相続について学ぶ程に「相続問題は不動産に関する問題が多いこと」が判ってきました。更に「相続は､お金持ちだけの問題ではない！」「親の生き方、子供の生き方、家族のあり方に関する重大問題である！」「相続は､親が死んでから始まるものではなく、生きている内から始まっている！」と言うことも判ってきました。

そして、ついに「相続問題を弁護士や税理士だけに任せておけない!」「相続問題に一番近くで対応できるのは不動産業者である！」「これを私の最後のライフワークにしよう!」と決意するに至りました。もう居て
も立ってもいられなくなり、「豊かな老後と争わない相続セミナー」を始めました。

それから9ヶ月後にやっと相続アドバイザー協議会の18期の講座を受けることが出来ました。講座は期待通りに素晴らしいもので､受講する度に「実務上の本当の姿を教えて頂けて、その度に自分も相続の専門家に近づいていくことが実感できて、講師の方々に感謝することばかり」でした。

そして、市民の皆さんの前で､相続と不動産のことでお役に立てる今の私になることが出来ました。その時以来、私は以下のセミナーを開いています。

●第２水曜日／9:30～12:00 「不動産でお金持ちになり､幸せになる!」
●第３水曜日／9:30～12:00 「豊かな老後を生き、子供達が相続で争わない為に!」
※ 尚「会長個別相談」も随時お受けしていますのでご気軽にお申し出下さい。

先日も「会長個別相談」で心身症で苦しんでいる娘さんのことが心配なご高齢の方から相談を受けて、相続の仕方と遺言状の書き方等をお話ししましたら、「そんな発想は自分になかった。それが争わない相続のあり方ですね。これで心配事が解決できます！」と涙を流しながら御礼を言われました。私こそ人のお役に立てて嬉しい限りです。

又、私は、我が社の月刊誌「浦安に住みたい!」（30,000部）に上記の内容のレポートを書いています。セ
ミナーと情報誌の発行は、市民の方に相続のあり方を知って頂くのに有効です。その故か、各地域の老人会や社協からの講演依頼が多くなりました。

そのようなことをやり続け、市民の皆様のお役に立つことを続ければ、㈱明和地所のブランドを上げること
になり、企業の永続的な発展にも寄与できている、と思います。

相続アドバイザーの資格者は、「相続アドバイザーの資格をどう活かして自分の仕事に結び続けるか？」が重要だ、と思いますが、私が「相続寺子屋」で発表することができるとしたら、私が今やろうとしていることを具体的にお話しすることしかないか、と思います。ですから、資料等をお持ちして、相続アドバイザーとしての自分発表の場として臨みますが、どうしたらもっと良くなるか等々皆様のお考えを聞かせて下さい。どうぞ宜しくお願い致します。

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12/7特別研修講座案内

「特別研修講座」&「忘年会」

日時／平成２３年１２月７日（水） １７時３０分～２１時００分（開場：17時00分）
会場／明治記念館（講演会：東館 2F「鳳凰の間」／忘年会：東館 1F「芙蓉の間」
東京都港区元赤坂2-2-23 http://www.meijikinenkan.gr.jp

【講演会】17:30～18:50
『相続前、相続中、相続後に、アドバイザーはどう対応すべきか』
◆ 仕事の原点を見直す

講師：本郷 尚 氏
税理士法人 タクトコンサルティング
代表社員・税理士
昭和 48年：税理士登録。昭和 50年：本郷会計事務所開業。昭和 58年：株式会社タクトコンサルティング設立。平成 15年：税理士法人タクトコンサルティング設立。不動産活用・相続・贈与・譲渡など資産税に特化したコンサルティングを展開。資産税を軸足とした税理士として執筆、講演などで活躍中。その軽妙洒脱な文章・語り口は定評がある。

【忘年会】19:00～21:00
《養成講座20回講演「感謝状」授与式》
・江口正夫氏：海谷・江口・池田法律事務所
・林弘明氏：㈱ハート財産パートナーズ
お楽しみゲームもあります！

会費／会員の方： ８,０００円（SA協議会会員）
　　　　 一般の方：１０,０００円

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2011年10月26日

第44回相続寺子屋報告

第44回相続寺子屋「あなたならどうする！
本邦初！！相続事例のグループディスカッション＆（不動産鑑定豆知識）」の報告です。
講師は竹内 敬雄氏（不動産鑑定士）です。

4～5人１組で５グループに分かれました。
違う職種の方でグル―プを編成しました。

最初は、2人1組で逆さ後出しジャンケン。
相手が出したものに負けるものを後から出します。
相手がパーを出したら、遅れてグーを出す。
簡単なようで、なかなかスムーズに出来ません。
やってみると解ります。
普段、無意識に勝とう、勝とうと思っている潜在意識がじゃまをするのでしょう。

グループ内での自己紹介の後、事例研究です。
相続人は妻、長男、長女。
相続財産　
自宅敷地1,000㎡の共有持分1／2（共有者妻）　
ここに長男・長女の所有の家が建っていて、被相続人と妻は長女夫婦と同居していた。
貸宅地　500㎡
貸アパート　土地200㎡　建物300㎡　築20年軽量鉄骨　負債1100万円
相続税は配偶者控除無で約1,200万円。

様々な意見がでました。
自宅敷地は妻が相続するか、建物毎に敷地分割し長男・長女が相続するか。
貸地・貸アパートは、相続するか、売ってしまうか。
二次相続をどう考えるか。
５グル―プあれば５通りの意見があります。
グループの中でも意見は様々です。

とても時間内で解答は出ません。(解答が出る問題ではありませんが)
解答を出すことより議論する事に意義があるのです。
様々な意見があるから学べること、自分の考えに固執してはいけないと気付かされます。

グル―プディスカッションは寺子屋で初めての試みでした。
皆、活発に意見を述べることが出来、有意義な勉強会となりました。
今後の寺子屋に取り入れていきたいと思います。
ありがとうございます。

　

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2011年10月14日

10/14特別研修講座報告

10月14日に開催された特別研修講座『「鑑定評価」最新実例研究』の報告です。
講師は芳賀則人氏 （不動産鑑定士　ＳＡ協議会理事長)です。

国税庁のHPの質疑応答集に第一種低層住居専用地域でも既に３階建て賃貸マンションが建っていると広大地評価を使う事が出来ないと判断されそうな記事が掲載されています。

これにより3階建賃貸マンションが建っていると広大地評価は難しいという風潮になっています。
芳賀氏は「このような土地の大半は広大地評価を適用出来る」と言っています。

講座の冒頭、「下記の３つの土地で高く売れる順番は」という問題が出されました。
第一種低層住居専用地域（建ぺい50％容積100％）1,000㎡　地形は皆同じ。
①更地。
②築20年木造アパートが建っている土地。
③築20年３F建の賃貸マンションが建っている土地。

答えは①＞②＞③　です。
立退き・解体費用がかかるためです。
当然の答えです。

しかし質疑応答集のように評価すると、一番高い①には広大地評価が適用出来て、一番低い③には適用出来きず、評価が逆転してしまいます。

更に理論的に説明を加えました。
広大地評価はその土地の最有効使用がマンション適地でなければ適用出来ることが通達で明らかになっています。
”最有効使用”がキーワードになります。

鑑定評価を用いて、上記土地に賃貸マンションを建てる事が最有効使用でないことを検証しました。
上記③の賃貸マンションの価格を二つの手法で試算しました。
収益価格　投資家求める利回りが得られる価格＝投資家が買う価格
積算価格　（土地(更地)価格＋建物価格）＝原価。
収益価格＜積算価格

このことは上記土地に賃貸建物を建てると売却時に損をすることを意味します。
とても最有効使用とはいえません。

地主は土地の原価が０だからマンション経営が成り立つのです。
地主が行っているのは最有効使用でなく、土地利用です。

芳賀氏の説明に”なるほど”と頷きます。
税務署に対して、本当のことを本当だと言って納税者の立場で申告してくれる人をネットワークに持つことの必要性を強く感じました。

貴重なお話、ありがとうございます。

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2011年10月11日

鳩ヶ谷市個別相談会終了

平成22年1月より、埼玉県鳩ヶ谷市で行われていた相続アドバイザー協議会による個別相談会が、川口市との合併により平成23年9月13日をもって終了となりました。

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2011年10月01日

10/14特別研修講座案内

「鑑定評価」最新実例研究
１．３階建賃貸マンションの敷地は広大地に該当するか
２．収益価格と貸家建て付け地評価との関係
３．路線価評価で底地は売れるか
４．容積率３００％の土地は広大地に認められるか

講師／芳賀 則人氏
ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会：理事長
株式会社 東京アプレイザル：代表取締役・不動産鑑定士

日時／平成２３年１０月１４日（金）
　　　　　１８時００分～１９時３０分（１時間３０分）
場所／株式会社週刊住宅新聞社
会費／一般の方…5,000円
　　　　会員の方…2,000円
　　　　（ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会R会員）

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第44回相続寺子屋案内

『あなたならどうする！
本邦初！！相続事例のグループディスカッション＆（不動産鑑定豆知識）』

《内容》
会員の皆様は、それぞれの専門分野において特別な能力やスキルをお持ちの方が多い現状がありま す。但し、そういった知見などを見聞したり、相互コミュニケーションの機会が今まで少なかったのも事実です。
そういったことを踏まえ、ある事例を元に、グループディスカッションの時間を持ち、それぞれの専門家の意見を同時に聞けたり発表したりする会員間のコミュニケーションと討論の場を持てればと考えています。
今までの聞く一方だった講義形式と異なり、会員間の相互理解が深まり、ビジネスに発展するきっかけともなります。
時間次第で不動産鑑定豆知識を入れ込みます。

講師／竹内 敬雄 氏（ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会 R／認定会員１９期生）
ＩＡＣ総合不動産鑑定株式会社
●経歴・昭和 63年 3月中央大学法学部法律学科卒業
・昭和 63年 4月 株式会社リクルート入社住宅情報事業部配属
・平成 14年 3月 株式会社リクルート退社
・平成 15年 10月不動産鑑定士 2次試験合格
・平成 22年 3月 不動産鑑定士登録
・不動産鑑定事務所 不動産デベロッパーを経て、ＩＡＣ総合不動産鑑定として独立開業
・平成 23年 3月法人化 現在に至る。
セミナー 旭化成ホームズ主催セミナー講師等

日時／平成２３年１０月２６日（水）１８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小教室）
参加費／２,０００円
会員限定セミナー

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