相続アドバイザー協議会

2011年10月14日

10月14日に開催された特別研修講座『「鑑定評価」最新実例研究』の報告です。
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士　ＳＡ協議会理事長)です。

国税庁のHPの質疑応答集に第一種低層住居専用地域でも既に３階建て賃貸マンションが建っていると広大地評価を使う事が出来ないと判断されそうな記事が掲載されています。

これにより3階建賃貸マンションが建っていると広大地評価は難しいという風潮になっています。
芳賀氏は「このような土地の大半は広大地評価を適用出来る」と言っています。

講座の冒頭、「下記の３つの土地で高く売れる順番は」という問題が出されました。
第一種低層住居専用地域（建ぺい50％容積100％）1,000㎡　地形は皆同じ。
①更地。
②築20年木造アパートが建っている土地。
③築20年３F建の賃貸マンションが建っている土地。

答えは①＞②＞③　です。
立退き・解体費用がかかるためです。
当然の答えです。

しかし質疑応答集のように評価すると、一番高い①には広大地評価が適用出来て、一番低い③には適用出来きず、評価が逆転してしまいます。

更に理論的に説明を加えました。
広大地評価はその土地の最有効使用がマンション適地でなければ適用出来ることが通達で明らかになっています。
”最有効使用”がキーワードになります。

鑑定評価を用いて、上記土地に賃貸マンションを建てる事が最有効使用でないことを検証しました。
上記③の賃貸マンションの価格を二つの手法で試算しました。
収益価格　投資家求める利回りが得られる価格＝投資家が買う価格
積算価格　（土地(更地)価格＋建物価格）＝原価。
収益価格＜積算価格

このことは上記土地に賃貸建物を建てると売却時に損をすることを意味します。
とても最有効使用とはいえません。

地主は土地の原価が０だからマンション経営が成り立つのです。
地主が行っているのは最有効使用でなく、土地利用です。

芳賀氏の説明に”なるほど”と頷きます。
税務署に対して、本当のことを本当だと言って納税者の立場で申告してくれる人をネットワークに持つことの必要性を強く感じました。

貴重なお話、ありがとうございます。

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