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2011年01月25日

1/24特別研修講座報告

1月24日に行われた特別研修講座「終身借家・高齢者専用賃貸住宅について」の報告です。
講師は吉田修平氏（弁護士）です。

吉田氏は終身借家制度の立法に携わった方です。
講座では社会的背景と制度の変遷、立法趣旨等を踏まえ話して頂いたので、解りにくかったこの制度が体系的に理解することが出来ました。

高齢者居住法が出来たのは平成13年です。その後、高齢化が社会問題となり、法が改正され、事業者の参入意欲が高まり、注目されるようになりました。
当初は高齢者の入居を拒否しない住宅の普及が主眼でしたが、高齢者しか入れない高齢者専用住宅、そしてバリアフリー等一定の要件を満たした優良住宅の普及へと変遷していきました。

終身借家制度は高齢者居住法で定められましたが、高齢者住宅は終身借家にしなければならないということではありません。
普通借家・定期借家でもよいのです。
しかし普及させるためには、死亡時期に賃貸契約を終了する制度が必要だったので、新たに作ったのです。
終身借家は次の特徴があります。
①亡くなった時期に借家契約が終了する（不確定期限付き建物賃貸借）
②借家権の相続権が排除する

非常に便利な制度ですが、終身借家を適用させるための制限があります。
①建物が一定の基準（バリアフリー化）を満たさなければならない。
②入居者が60歳以上であること。（配偶者は60歳以下でも可）
③事業者は都道府県知事の認可が必要。
等々。

優良老人ホームとの違いをお話されました。
一番の違いは賃貸借契約だということです。
賃借権を得られるため、新たに建物を取得した第三者に対して居住を主張出来たり（競売での取得者については異なる場合もあります）、建物内は原則入居者の独立した占用権がある等、法的に守られます。
これに対して老人ホームは利用者と事業者間でしか効力のない契約ですので、事業者が経営破綻したとき等は弱い立場になります。

１時間30分という短い時間でしが、中身の濃い、わかりやすいお話でした。
高齢者住宅法を学ぶためのポイントをつかめたと思います。
ありがとうございます。

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