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2010年07月01日

SA養成第16講座

6月30日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。

題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」です。
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。

鑑定は適正な時価を出すために行います。
時価よりも不当に低い価格で税務申告をするために鑑定を行うのではありません。
財産評価基本通達で算出すると時価よりも高くなるような不動産を適正な時価で申告するために鑑定を使うのです。

大部分の不動産は財産評価基本通達による評価で十分です。
鑑定評価が必要な不動産は全体の5%～10%です。
この少数の不動産を見つけることが出来るセンスが大切です。

適正な時価を把握するために道路を調べることの重要性を強調されました。
建物が建たない土地は価値が激減するからです。
ここでいう道路とは、敷地が２ｍ接することにより建築を行う事が出来るものです。
外形上道路に見えても、建築が出来る道路でないことがあります。
敷地が２ｍ接する通路が長い場合は接道要件が厳しくなる自治体もあります。
道路・接道要件の調査を手を抜かずきっちりと行うことが重要です。
道路の調査が調査の８割を占めると言っても過言ではないと言われました。

鑑定評価により時価を算出すべき土地がレジメに列挙されていま
・間口が２ｍ未満の土地。
・道路面から５ｍ以上高低差のある土地。
・全体が傾斜地の土地
・無道路地
・極端な不整形地
・面積が大きい土地⇒広大地適用可否判断。
・築年数が古く空室の多い賃貸マンション。
・等々。
これらを事例を交え説明して頂きました。
身近にこのような不動産が結構あることに気付かされます。

芳賀氏は税務署に対して通る鑑定の依頼しか受けないと言われました。
言い方を変えれば、受けたものは通すということです。
だから、税務署から否認されても戦います。
それは、「適正な時価で評価している」という自負があるからでしょう。
不動産鑑定士としのポリシーを感じます。
鑑定を依頼する側にとっては頼もしい限りです。

鑑定評価は税務申告に利用するだけではありません。
適正な時価を知る事は遺産分割においても重要です。
税務申告に使われた評価を時価だと思い遺産分割をするとトラブルの原因になることもあります。要注意です。

不動産の時価を把握する事の大切さを教えて頂いた講座でした。
ありがとうございます。

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