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2010年01月22日
第25回相続寺子屋案内
『相続アドバイザーへの思い』
１．相続アドバイザー協議会で学んだことをビジネスに、どう活かしたらいいのか？
２．不動産取引に相続スキルは欠かせない。
３．資格で飯が食える時代ではない。
４．どの地域も全体の７割の土地を１割の人が持っている。
５．これからのビジネスで生き残るための顔晴（がんばり）方。
講師／水沼 修 氏（SA協議会理事・(有)リフレティ代表取締役）
日時／平成22年2月24日（水） １８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／2,000円
会員限定セミナ
投稿者 adv
2010年01月21日
第24回相続寺子屋報告
1月2０日に開催した第2４回相続寺子屋『相続・不動産営業のための広大地』の報告です。
講師は石川真樹氏 （1４期生 ㈱東京アプレイザル)です。
題目の通り営業のためのノウハウが満載でした。
石川氏は今日の講座を広大地アドバイザー養成講座と命名しました。
クライアントに提案するために絶対欠かせないのが時価の把握です。
実際いくらで売れるのか。
その土地にはどんな特性があるのか。
各種条例、埋蔵文化財、区分地上権等々。
不動産の知識が欠かせません。
広大地アドバザーの役割は、いかに広大地を適用させるかだけではありません。
広大地評価は時価とかい離するため、遺産分割のもめる原因となります。
広大地評価と時価の価格差を相続人に伝えそれを踏まえ分割協議や遺言を作る必要があります。
これも時価を把握出来なければ出来ないことです。
広大地が適用出来るかどか、
出来なければ、適用させる土地に出来るかどうか。
そのための基本は
マンション適地に該当しないか。
つぶれ地（道路）が出るか。
この二つはよく聴く話です。
もうひとつ税務評価上の土地の利用区分を知る事の重要性を学びました。
800㎡の土地を400㎡ずつ区分けしアパート２棟建てると、土地評価は１棟毎に評価しますから面積の段階で適用除外です。
１棟であれば面積段階では適用は可能です。
広大地が適用出来るかどうかが、アパートを１棟にするか２棟にするかの決め手にはなりませんが、この事を知ってコンサル出来るかどうかは大きく違います。
利用区分は不動産業者が売買する概念とは異なります。
広大地アドバイザーには必須の知識です。
広大地ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰには、広大地が適用になるかどうかだけでなく、その結果不動産の利用方法、価値、遺産分割等々全体を把握出来る力が必要です。
誰でも出来るコンサルではありません。
それゆえ、差別化を図れます。
不動産に携わっている人は広大地アドバイザーに近い位置にいると感じました。
今回のレジメ、附属資料は事例が満載されていて、解りやすく実務に利用出来ます。
本にすればよいのではと思うほどです。
そして実務的なお話。
大変勉強になりました。
ありがとうございます。
☆ワンポンとアドバイス
利用区分について
宅地と農地は評価における利用区分が異なります。
300㎡の自宅の隣接地に400㎡の畑がある場合。
生前に畑を宅地にして自宅の庭として利用すれば一体評価となり広大地適用の可能性が高まります。
宅地と雑種地は利用区分が異なります。
利用単位を分ける事で広大地に適用出来る場合もあります。
また畑と雑種地は不合理な分割になる場合は一体評価等になります。
利用区分は土地評価をするための絶対不可欠な知識です。
投稿者 adv
2010年01月18日
2/17特別研修講座案内
相続手続で年商3000万円突破！
～相続手続きマーケットの現状と攻略法～
講師／黒田泰氏
㈱船井総合研究所 士業コンサルティンググループ チームリーダー
経営コンサルタント
株式会社 船井総合研究所
士業コンサルティンググループ チームリーダー 経営コンサルタント
1978 年埼玉県生まれ。
2002 年 船井総合研究所入所。生粋の経営コンサルタントとしてキャリアを重ね、現在は士業グループ内にて、行政書士事務所を中心に、司法書士、税理士、弁護士のご支援先を全国に20 数件有している。
各士業における業績アップ事例を有するが、今回の相続手続きマーケット攻略に関しても、ゼロから１年半で年商3,000 万を超える業績アップを実現した事例を持つ。マーケティング戦略の構築と実践を強みとしている。
著書：行政書士のためのマーケティングマニュアル（第一法規）
日時/平成２２年2月17日（水）
１８時００分～１９時３０分（１時間３０分）
料金/一般の方 5,000 円
会員の方 2,000 円
会場/週刊住宅新聞社 4F
投稿者 adv
2010年01月14日
1/13特別研修講座報告
1月13日に行った特別研修講座「広大地評価に関する争訟問題 」の報告です。
講師は森田義男氏(不動産鑑定士)です。
通達はよく出来ている。
しかしそれを官僚はねじまげようとする。
そしてその官僚は不動産を知らない。
不動産を評価する時は買主の立場で評価しなければなりません。
曲がったキュウリでもみじん切りにすれば同じだというのが官僚の発想です。
しかし曲がったキュウリは安くしないと売れません。
税務署は売主側の理論で評価をするからおかしくなるのです。
森田氏はおかしな判断をする税務署と戦っています。
戦うのは森田氏でさえ怖いといいます。
しかし税務署の言うように行うと通達がどんどん曲げられていきます。
しかし税務署だけが悪いのではないようです。
行政が間違った判断・評価をしても裁判所が最終的に勝たせてくれる構造に問題があると言われました。裁判員制度はこの構造に大きなメスを入れる意味で期待しているそうです。
今回の実務的なお話は広大地の評価についてです。
問題になった事例を三つ紹介されました。
①既に有効利用されている土地はどうか。
既にマンション等の建物が建っていても、更地として判断します。
現在の利用状況にかかわらず判断するということです
３階建てのマンションが建っている土地を広大地として評価し認められた事例を紹介されました。
しかし全ての税務署で通るかは解らないようです。
②マンション適地がどうか。
周辺にマンションほとんどない容積100%の土地を広大地で申告した直後にマンション業者が購入しました。
通達通りに評価していれば、誰が買おうが評価には影響しないということです。
③路地状開発適地
路地状敷地をつくることで道路を作る必要がないので、広大地に該当しないという税務署の判断に対し現在争っている事例です。
森田氏の主張に税務署はほとんど反論出来ないようですが........。
主張が通るかどうかはわからないようです。
行政が行う事は、間違った事でも最後は裁判所が助けてくれるという構造的なものを変える必要があるのです。
そのためには、おかしなことは、おかしいと言わなければなりません。
勇気がいることだけで、ひとりひとりの行動から変えていかなければならないことを森田氏は言いたかったのです。
行政が悪いと批判するのでなく個々人の行動が大切だということです。
貴重なお話ありがとうございます。
投稿者 adv