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2010年01月21日

第24回相続寺子屋報告

1月2０日に開催した第2４回相続寺子屋『相続・不動産営業のための広大地』の報告です。
講師は石川真樹氏 （1４期生　㈱東京アプレイザル)です。

題目の通り営業のためのノウハウが満載でした。
石川氏は今日の講座を広大地アドバイザー養成講座と命名しました。

クライアントに提案するために絶対欠かせないのが時価の把握です。
実際いくらで売れるのか。
その土地にはどんな特性があるのか。
各種条例、埋蔵文化財、区分地上権等々。
不動産の知識が欠かせません。

広大地アドバザーの役割は、いかに広大地を適用させるかだけではありません。
広大地評価は時価とかい離するため、遺産分割のもめる原因となります。
広大地評価と時価の価格差を相続人に伝えそれを踏まえ分割協議や遺言を作る必要があります。
これも時価を把握出来なければ出来ないことです。

広大地が適用出来るかどか、
出来なければ、適用させる土地に出来るかどうか。
そのための基本は
マンション適地に該当しないか。
つぶれ地（道路）が出るか。
この二つはよく聴く話です。
もうひとつ税務評価上の土地の利用区分を知る事の重要性を学びました。
800㎡の土地を400㎡ずつ区分けしアパート２棟建てると、土地評価は１棟毎に評価しますから面積の段階で適用除外です。
１棟であれば面積段階では適用は可能です。
広大地が適用出来るかどうかが、アパートを１棟にするか２棟にするかの決め手にはなりませんが、この事を知ってコンサル出来るかどうかは大きく違います。
利用区分は不動産業者が売買する概念とは異なります。
広大地アドバイザーには必須の知識です。

広大地ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰには、広大地が適用になるかどうかだけでなく、その結果不動産の利用方法、価値、遺産分割等々全体を把握出来る力が必要です。
誰でも出来るコンサルではありません。
それゆえ、差別化を図れます。
不動産に携わっている人は広大地アドバイザーに近い位置にいると感じました。

今回のレジメ、附属資料は事例が満載されていて、解りやすく実務に利用出来ます。
本にすればよいのではと思うほどです。
そして実務的なお話。
大変勉強になりました。
ありがとうございます。

☆ワンポンとアドバイス
利用区分について
宅地と農地は評価における利用区分が異なります。
300㎡の自宅の隣接地に400㎡の畑がある場合。
生前に畑を宅地にして自宅の庭として利用すれば一体評価となり広大地適用の可能性が高まります。

宅地と雑種地は利用区分が異なります。
利用単位を分ける事で広大地に適用出来る場合もあります。
また畑と雑種地は不合理な分割になる場合は一体評価等になります。

利用区分は土地評価をするための絶対不可欠な知識です。

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