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2009年10月24日

第22回相続寺子屋案内

『コンサルティング入門』

① コンサルティングの起業から現在までの道のり
② 士業連携によるコンサルティングの実例について
③ 不動産・建築と金融・生命保険の融合によるコンサルティングノウハウ

講師／志村 唯夫 氏 （１６ 期生）
株式会社リードコンサルティング： 代表取締役
一級建築士・不動産コンサルタント技能登録・宅地建物取引主任者
ＣＦＰ・トータルライフコンサルタント・住宅ローンアドバイザー

日時／平成２ １年１１月２５日（水） １８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／ ２,０００円

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2009年10月22日

第21回相続寺子屋報告

10月21日に開催した第21回相続寺子屋『判例(審判)に学ぶ不動産取引のポイント』の報告です。
講師は小林穂積氏 （16期生　不動産鑑定士)です。

国税不服審判書の興味深い裁決事例の説明がありました。
(裁決事例は国税不服審判書のHPに年代別そして税法別に詳しく出ています）

その内の二つを紹介します。

○みなし贈与の裁決事例。
相続税法7条
著しく低い価額の対価て財産の譲渡を受けた場合においては当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価により取得したものとみなす。
ここでいう「著しく低い価額の対価」とは何か。
課税庁は公示地価の中庸値を基準として算定し、納税者が譲渡を受けた価格との差額を贈与と認定しました。
しかし審判書は「著しいく低い価額の譲渡」にはあたらないと判断したのです。
理由は
譲渡を受けた価格÷課税庁が時価とした価格＝79.3%
納税者が譲渡を受けた価格は相続税評価を若干超えている。

逆にいうと、公示価格の８割相当で設定されている路線価であれば、相続税評価額で譲渡しても時価との差額に対して贈与税を課税されないとも言えます。（総合的な判断によりますので注意は必要です）
公示地価自体が取引価格より低い地域では相当低くい価額で譲渡しても、みなし贈与とならない可能性があるということでしょうか。

○建物売買の裁決事例。
5,500万円で建てた建物を、5年後に同族法人から代表者に譲渡した価格が1,200万円で認められた事例です。
建物価格が新築価格－減価償却　ではなく
実際に売買出来る土地建物価格－土地価格　で判断されたのです。
建物が建っている場所は伊豆の別荘地です。
中古住宅として売れる価格は1,600万円。
土地価格400万円を引いた価額1,200万円を建物価額としたのです。
この裁決は不動産業者の感覚と一致します。
いくら立派な建物を建てても、中古市場で流通する価格は限度があります。
まして、用途が特殊であれば売却は難しくなります。
しかし5,500万円で建てた建物が5年後に1,200万円で売買を認められた裁決にはビックリです。

これらの裁決事例を細かくみている小林氏が
「価額の尺度はあってないようなもの」
と言われたのが印象的です。

裁決事例を丁寧に見ると、「そんなことが出来るの」と思うことで、実務に利用出来るものがあるようです。
その裁決事例をHPで簡単に見る事ができます。
これも情報公開のお陰様です。
その情報を有効に使えばビジネスにつながります。
今回の講座から情報キャッチの重要性も教えて頂いたように思います。

小林氏が作成した今回のレジメは素晴らしいです。
HPの裁決事例をレジメと図入りの付属資料に分け、解りやすく説明されています。
これだけのレジメを作成するのは大変だったと思います。
２時間、たっぷり勉強出来ました。
ありがとうございます。

投稿者 adv

2009年10月19日

上級アドバイザー試験

10月17日（土）に上級アドバイザｰ試験を実施しました。
20名の方が受験されました。
試験時間は２時間です。

途中退席者はほとんどおらず、最後まで問題に取り組んでいました。
「難しかった」という声が多く聞こえてきました。

合格の可否は、この後提出するレポートととの総合判定で決まります。
皆様の合格を祈念します。

投稿者 adv

2009年10月08日

10/7特別研修講座報告

10月7日に行った特別研修講座「信託を活用した事業承継対策」の報告です。
講師は宮森俊樹氏(税理士)です。

信託とは、財産を信じて託すことです。
アメリカでは信託が頼りにされています。
預けた財産を運用し増やしてくれ、財産から生じる収益を、自分の思うように分配してくれるからです。
又自分の思うような相続を実現させてくれるのも信託です。

日本は信託が発展しませんでした。
信じて託す証として、財産の名義を信託会社に変えなければならないからです。
農耕民族のDNAが名義を変えることに拒絶反応を示します。

しかし信託法が改正され、使いやすくなったため、今後は普及していくでしょう。
現在普及にブレーキをかけているのが税制です。
税コストが信託の利用を妨げているのです。

しかし信託でしか出来ないことがたくさんあります。
というよりも、問題を解決していくために、いくつもの信託を組み合わせオーダーメイドでその問題に適する信託を作り上げる事が出来るのです。
税コストを超えるメリットをお客様に与える事が出来るのです。

講座では様々な信託の説明、税務について説明して頂きました。
自己信託、受益者指定権および受益者変更権、遺言代用信託、受益者連続信託、遺言信託、担保権設定信託、受益証券発行信託、限定責任信託、事業の信託、目的信託。
時間に限りがあるので、説明は概略だけでした。
宮森氏が伝えたかったのは、個々の説明ではなく、これらを組み合わせれば大抵の事業承継対策、相続対策が可能であるということです。
信託を普及させるためには、税制の改正も必要ですが、我々アドバイザーが積極的に信託を利用していくことが大切だと思いました。

レジメの内容をじっくり説明するためには１日は必要な講座です。
それを１時間30分で、信託がいかにすぐれているかという事を教えて頂きました。
ありがとうございます。

※得々情報
受益者連続信託は使えます。
私が死んだら、妻へ、妻が死んだら私の弟へ、その時、弟が亡くなっていたら弟の長男へという事が可能です。遺言では実現出来ません。
信託の特徴である、名義を信託会社に移すから出来るのです。
本家で子供がいない夫婦の場合、妻が相続すると妻の兄弟に財産が流れてしまうため相続争いになりがちです。
受益者連続信託であれば問題を解決出来ます。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

信託法は、現在社会の経済情勢の変化等にかんがみ、信託に関する私法上の法律関係の通則を定めた改正前の信託法を全面的に見直し、受託者の義務および受託者の権利等に関する規定を整備するほか、信託の合併および分割、委託者が自ら受託者となる信託、受益証券発行信託、限定責任信託、受益者の定めのない信託等の新たな制度を導入したものとなっています。

　信託法では、「信託」とは「信託契約による信託」、「遺言の方法による信託」および「公正証書等による意思表示の方法による信託」のいずれかの方法により、特定の者（受託者）が一定の目的に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることと規定されています。これらの信託の設定行為を「信託行為」と言います。

　信託とは、委託者が受託者に対して信託財産の移転をし、受託者が信託目的に従って、受益者のために信託財産の管理・処分などをすることをいいます。　よって、信託には信託財産を委託する委託者、その財産を運用・管理・処分等をおこなう受託者、そして配当等の受益権を受け取る受託者の三者関係により成り立ちます。

　信託を利用することにより、これまでの相続での遺産分割以外に、将来にわたり財産の所有や運用益を受託者が自由に指定できるようになり、相続対策が可能です。

　しかし、税法上は色々と問題もあります。課税体系は契約形態により異なりますが、贈与税が課税される場合もあります。
まだまだ、今後の検討事項はあると思いますが、大きな可能性が広がったと思います。

　素晴らしい講座、ありがとうございました。

投稿者 adv