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2009年07月29日
第16期SA養成第最終講座
7月29日相続アドバイザｰ養成講座の第20講座が行なわれました。
本日が最終講座です。
題目は「遺産争続の予防と決着」です。
講師は林弘明氏（ハート財産パートナーズ）です。
◇水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
相続アドバイザー養成講座、最終２０講座目は、アドバイザーとして数々の現場を経験された林先生の
具体的な現場の話です。
相談者が夫婦で相談に来られます。
内容は「子供４人に平等に分割し相続させたい」
見たところご主人は６０代、妻は４０代のようです。
子どもの年齢を聞き、相続チャートを作るとなんだか不自然。
ゆっくり話に耳を傾けると、どうも上２人は前妻の子どもだということがみえてきます。
今回の相談の目的は、ご主人が何とか妻を説得し、前妻の子２人を養子にするよう仕向けたいようです。
このように相続のアドバイスは、相談者の意向をよく聴きどのように提案するかにかかります。
相談内容
老親と同居している子がその親の家を子の資金１０００万円かけてバリアフリーなどのリフォームをしようと思っていますが、贈与となりますか？税金は大丈夫でしょうか？
友人の税理士に聞いたら贈与税がかかると言われました。
よく話を聞くと、この家は世田谷駅徒歩１０分、兄弟は姉・姉・弟の３人兄弟で本人はその弟。
床・壁・天井のクロスの張り替え、リフォームは家の一部の付合資産となります。弟が親の自宅に１０００万円かけて、リフォームしていいのか？
これは、贈与税の問題ではありません。
弟が１０００万円、親の自宅にかけることは、弟が相続の時にこの自宅を相続することを主張しているように思われます。
まずは姉二人の意向をよく確かめること。このようにここでは相続税・遺産分割（争続）の視点が必要なのです。
次から次へと、林先生の話は展開していきます。
相続争いは、所詮兄弟げんか。本音を聞き出し、いろいろな知識や対応の中に大きなビジネスチャンスがあるのです。
最終口座に相応しい、現場に即したビジネスの話でした。
２０講座受講した受講生のみなさん、お疲れさまでした。
これからもともに相続アドバイザーとして勉強していきましょう。
よろしくお願いいたします。ありがとうございました。
受講生の皆様４か月の相続学校ご苦労さまでした。
たくさんの事を学ばれたと思います。
本日、養成講座を卒業と同時に、新たなスタートが始まります。
皆でネットワークを造り、相続を通じて社会のお役にたてるよう共に顔晴（がんば）りましょう！
ありがとうございます。
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2009年07月27日
7/27特別研修講座報告
7月27日に行った特別研修講座「相続コンサルティング業務のコンプライアンス」の報告です。
講師は奈良恒則氏(弁護士)です。
非弁の問題はやっかいです。
弁護士法72条 は法務省・弁護士会等で解釈が違います。
紛争がある場合だけなのか、紛争がなくても適用されるのか。
まさにグレーゾーンです。
確かなのは明らかに紛争が起きている案件に係われば適用されるといことです。
そして紛争性に関しグレーな案件では、依頼者やその相手方から「弁護士法違反ではないか」とクレームの材料の使われやすいことです。
非弁だと言われないためにはどのようにすればよいのでしょうか。
一番大切なのは依頼者との信頼関係を築くことだと言われました。
依頼者が心を開いて話をしてくれれば、その案件に紛争性があるかどうかの判断が出来ます。
判断出来れば自分で出来る範囲を、明確に依頼者に伝えることが出来ます。
弁護士と共に取り組む問題なのか、場合よっては依頼を断る勇気も必要です。
自分で出来る範囲を超えて業務をおこなうと、結果的に依頼者の立場も悪くすることになります。
このことは重要です。
我々がアドバイザーとして積極的にそして永続的に活動していくためには弁護士法72条を常に意識して行動する必要があります。
これは消極的に活動するということではありません。
「弁護士では出来ないことがたくさんありますので、皆様のような立場で積極的に係わってほしい。そのために弁護士法72条を知っておく必要があります」
といわれたのが印象的です。
大切なのは、依頼者と信頼関係を築く事、そして自分が出来る範囲の明確化だと教えて頂きました。
私たちが今後活動していくうえで指標になる講座だったと思います。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
弁護士法違反となる要件
①弁護士ではないこと。
②法律事件に関する法律事務を取り扱うこと。
③報酬を得る目的がること。（実際に貰ってなくても貰う意思があれば適用）
④業としてなされること。
これらが全て揃って違反となります。
②③に関して我々は注意する必要があります。
◆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
相続コンサルティング業務をする上で、弁護士法７２条は充分に認識する必要があります。それは、お客様のための相続コンサルティングが、法律違反ないしその疑いを指摘されることにより、かえってお客様の立場を悪くするからです。
弁護士法７２条の成立要件は
① 弁護士または弁護士法人でない者
② 法律事件に関する法律事務を取り扱うこと
③ 報酬を得る目的があること
④ 業としてなされること
私は相続アドバイザー養成講座を受講し、
「相続とは心の問題である」との認識にショックを受けました。
「感謝の気持ちと譲る心の大切さ」「譲った人が幸せになる」
弁護士は、依頼者の利益を守ることが仕事です。
本当の利益とは何か？弁護士の中では少数派ですが、仲間とともに依頼者の本当の利益を探しに行きました。
そして気づいた答えが「本人の自立的解決」です。
相続アドバイザーは調整役です。すべて円満に収まれば問題がありません。しかし、トラブルになると非弁の問題になります。案件ごとに紛争性があるかないかの見極めが重要です。
相続コンサルティングは、今後なくてはならない仕事です。
だからこそ、紛争性があるかないかの見極めと、依頼者の自立的問題解決を引き出すための傾聴。これらのスキルを高めることが重要なのだと思います。
奈良先生の謙虚な人間味あふれる講座でした。
ありがとうございました。
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2009年07月23日
第19回相続寺子屋案内
『民法相続編の条文勉強』
民法第五編第７章第三節「遺言の効力」第９９４条から勉強します。
１条ずつ読み合わせをし、皆で疑問点を議論しましょう。
改めて民法条文を読むと大変勉強になります。
今回は、勉強は１時間です。勉強会の後は「暑気払い」を行います。
冷たいビールを飲みながら民法談義（？）に花を咲かせましょう。
日時／ 平成２１年８ 月２６日（水） １８：３０～１９：３０
※ その後、「暑気払い」を行います！
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ
参加費／ １,０００円
暑気払い費／実費
会員様限定セミナー
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2009年07月22日
第16期SA養成第19講座
7月22日相続アドバイザｰ養成講座の第19講座が行なわれました。
題目は「相続現場でお客様の信頼を得るには」です。
講師は奥原章男氏（税理士）です。
☆高橋一雄氏（SA協議会評議員）の感想です。
第１９講座、別名 奥原劇場の開幕です。
今回の演題は、 遺産分割はなぜ10ヶ月以内にまとめなければならないのか？
背景は、郊外の典型的な土地資産家が亡くなりました。 相続税額３億円、現金は無く、あるのは土地だけです。
場面は、 兄弟が集まって遺産分割協議の重苦しい雰囲気の中、この道のプロ「奥原税理士」が相続税の仕組みについてお話しをしているところから始まります。
登場人物をご紹介しましょう。
（自分に都合のいい）公正証書遺言書があることを何時言い出そうかと悩んでいる長男。
奥さんにお尻を叩かれて「今日こそは兄貴に言ってやる」と意気込んで遺産分割協議に望む次男。
事業が行き詰まって少しでも多くの財産を貰おうとしている三男。
子供の学費のために「不動産なんかいらないから現金が欲しい」と思っている長女。
何も分からないまま、おじいちゃんの養子になった長男の子供（孫）。
この相続人達の心をよそに、取るものは取ると高みの見物を決め込んでいる税務署。
それぞれの思惑が絡み合う遺産分割協議のひとこまです。
沈黙を破って次男が「兄貴それはないよ、取りすぎだよ！」
長女「お金でちょうだい！」
さあ～ここからが奥原税理士の腕の見せ場です！ 遺産分割協議は１０ヶ月以内にまとまるのか？ 納税はできるのか？ 結末はいかに…
結末が知りたい人は、ぜひ第１７期養成講座を受講して、自分の目と耳で堪能して下さい。
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第18回相続寺子屋報告
7月22日に開催した第18回相続寺子屋『たった3 ヶ月で73 件！セミナーを活用して爆発的に顧客を獲得する方法』の報告です。
講師は遠藤晃氏 （4期生 セミナー戦略会議 代表)です。
「売り込まずに、商品が売れたら」
「商品の必要性を認識していない（本当は必要だけど）、そして人間関係がまだ形成されていない潜在的顧客層を開拓出来れば」
セミナーを利用するとこれが可能です。
ポイントはセミナーに集まった人を顧客に変える仕組みがあるかどうかです。
しかしほとんどのセミナーは知識を提供するだけのものです。
集客が出来、アンケートの評価が高くても成約には結びつきません。
セミナーの後、個別相談を希望されるお客様に対して売り込む必要はありません。
セミナーの中で、何故今その商品が必要なのかを、顧客が勉強しているからです。
このときの関係は売手-買手の関係でなく講師-受講者の関係です。
最初の個別相談のなかで「あなたから買う」ということを決めてもらえます。
通常の営業プロセスであれば、最終段階にくる「買う、買わない」の選択を最初の段階で出来るのです。
営業効率が格段に上がります。
セミナー（教育）を利用することの最大の効果は顧客との信頼関係が出来ることです。
信頼関係が出来ると本当の顧客のニーズがつかめます。
あなたから買うと最初の段階で決めてもらえますので、売り手の意識が売ることではなく、この顧客にとって何が大切かに変わります。
顧客のニーズにあった商品を売ることにつながります。
参加者は遠藤氏の話に引き込まれていきます。
遠藤氏に皆がコントロールされたのです。
「今、皆さんが私にコントロールされたように、セミナーを自分のもっていきたい方向にコントロールすることが大切です。それを今日は体感してもらいたかった」
と言われたのが印象的でした。
あっという間の２時間。目からうろこのお話でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
セミナーで顧客を獲得するためにはセミナーの内容を工夫するだけではダメです。
セミナー題目、ターゲットにする層、集客方法、セミナー形態（単独or共催）、会場設定、ツール、等々これら全てが個別相談に導き、成約に至らすための仕組みになっている必要があります。
☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
なぜ、セミナーをするのか？
お客さんとの信頼関係なくして契約はあり得ず。
セミナーをすることで、短期間ど信頼関係を気づくことができるから。
セミナーでよくないのが、参加者が緊張している、または、講師が緊張していることです。
お客様の心を開かせ、信頼関係を構築することがセミナーの目的です。
お客様は売りつけられていると感じれば、引きます。
セミナーの目的は、顧客を確実に獲得することです。
たくさんの人を集めて、情報やノウハウを教え、アンケートカードに良い評価をもらっても、
お客様が行動しなくては、そのセミナーは失敗です。
私の考えるセミナーは、セールスのプロセスです。
セミナーを中心に、集客から契約までのストーリーがなくては意味がありません。
セミナーでこれだけは絶対に伝えなければならないことは、
１. なぜ、「それ」を買うべきなのか？
２. なぜ、「あなた」から買うべきなのか？
３. なぜ、「今」買うべきなのか？
つまり、セールスの場面での断り文句を、逆算で考え、セミナー中に教育することです。
高確率なセールスを生む訳とは？
１. セミナー中に売り込まないこと
２. 充分な情報と判断基準を提供
３. 対象者の絞り込み
講義中、受講者全員が遠藤氏にコントロールされていました。
まだまだ、その先が知りたいと思う素晴らしい講座でした。
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2009年07月15日
第16期SA養成第18講座
7月15日相続アドバイザｰ養成講座の第18講座が行なわれました。
題目は「Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から」です。
講師は三木裕之氏（三井不動産株式会社レッツ資産活用部）です。
土地活用を相談されたとき
「借入金の比率を低くし、多少の経済変動があっても事業が成り立つような提案をします」
と言われました。
先が見えない世の中、リスク管理の大切さを重要視されているようです。
その考えのもとに行われた事例が紹介されました。
自宅と駐車場の約1000㎡の有効利用です。自己資金は０です。
次の３つの提案をしました。
①全額借入で賃貸マンションを建て、その一室に住む。
②売却する。
③等価交換でマンションを建て、その一室に住む。
※等価交換とは土地の上にマンションを建て、土地を支出した分の戸数のマンションを取得する方法です。土地を売った時の譲渡税が繰り延べられる等の税制上のメリットがあります。
選択したのは③です。
一番の理由は借入金が少ない（諸経費分だけ）ため、安定した収益が得られることです。
駐車場に比べると収益性が高くなります。
他にもメリットがあります。
○10室のマンションを取得出来るので、相続のときの分割もしやすい。
○一室毎にマンションとして売却出来るので換金性が高い。
○相続税を減らすことが出来る。
住み慣れたところを離れなくてよく、リスクが少なく、収益性が向上するため①を選択したのです。
お客様の希望である
「自分が元気なうちに、子供世帯への資産の引き継ぎ方を決めておきたい」
を満足させることが出来たようです。
等価交換という手法は最近では少なくなったようですが、メリットも多く選択肢の一つに入れることの大切さを学びました。
お客様に判断してもらうための、比較検討出来る詳しい提案資料等々、我々では太刀打ち出来ない三井不動産レッツの総合力を感じました。
一方、大手であっても、お客様のことを思い対応する基本的な考え方は同じなんだと、親近感を感じた講座でもありました。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
等価交換の他、買換え特例の利用をお客様への提案の選択肢に入れることは重要です。
賃貸建物適地でない場所は、収益性が高い場所への買換えも考慮する必要があります。
賃料が低い場所での借入による事業はリスクが高くなるからです。
☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
前半は相続対策の考え方の話です。
相続対策として話をするには、普通は抵抗感があります。
しかし、相続を資産承継と考えると入りやすいです。
相続が争続になるのは、感情的な問題です。
譲り合いや思いやりが薄いなど、感情面はやっかいです。
プランニングやケーススタディーを中心に考えて、
客観的に数字で捉え、感情面には絶対に入っていかない
ことがポイントです。
まず最初は、資産の正確な把握が大切です。
不動産のみならず金融資産などの把握も重要です。
評価額・実勢額・相続税額の概算資産・利用の実態と
権利関係・収益状況も把握します。
そして、問題点、対策目的を明確にします。
相続前、相続発生後、納税後、等時期のよって主目的も変化します。
相続対策における不動産対策のポイントは３つです。
まず第一に、分けやすいこと（分割対策）
次に納税しやすいこと（納税対策）
最後に相続税の圧縮（節税対策）
殆どの相続において、遺産分割は発生します。
まずは円満に遺産分割できるかを中心に検討します。
後半は具体的事例にも基づくケーススタディーです。
現状の分析・・・利用状況・キャッシュフロー・
一次相続時相続税・二次相続時相続税。
現況の問題点を洗い出し、ポイントの整理と対策の検討。
Ａ案・・・自宅兼賃貸マンションの建築
Ｂ案・・・土地売却
Ｃ案・・・等価交換マンション事業
全てをシミュレーションして比較できるように提案する。
今回は検討の結果、等価交換を選択されました。
大手ならではの提案力と詳細なシミュレーションを学ばせて
いただきました。ありがとうございました。
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2009年07月09日
第16期SA養成第17講座
7月8日相続アドバイザｰ養成講座の第17講座が行なわれました。
題目は「相続と測量」です。
講師は高橋一雄氏（土地家屋調査士・測量士）です。
「杭を残して、悔いを残さず」
土地家屋調査士会の標語です。
「死ぬときに後悔すること25」という本を紹介されました。
この中に、土地の境界を確定していないことは入っていません。
「死ぬとき境界を確定しなかったことを後悔する人はいないようです。
境界を決めなくて困るのは相続人です」
と言われたのが印象的です。
何故、境界がもめるのか。
目に見えるものではないので、隣接する人の「心」の中に描いている境界線が異なるからです。
境界には「筆界」、「所有権界」、「占有界」があります。
この３つが一致していないとき揉めます。
また境界線は感情線ともいいます。
隣の人と仲が悪いと当然に境界は揉めます。
測量屋さんの力量は測量技術よりも「心」の中を読み取ることではないでしょうか。
話をよく聴き何が原因でもめているのかを見つけなければなりません。
そして譲る心を引き出すことです。
しかし測量屋さんは正しい境界を決める立場なので
「譲ってください」
とはなかなか言えません。
このことを助言出来るのが相続アドバイザーなのでしょう。
地主さんの相続対策において、測量は木でいうと、根っこのようなものだと言われました。
幹が対策の方向性・方針で、枝葉が具体的な対策です。
境界が確定出来なければせっかくたてた対策も成就しないことがあります。
納税のための売却、物納。
分割のための分筆、等々。
どれも境界確定が必須条件です。
そして日本の法律には境界確定をするためのルールはありません。
測量屋さんの力量が問題解決の大きなウエイトを占めます。
”ネットワークに確かな測量屋さんがいるか”
コンサルタントにとって重要だと感じる講座でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
４ｍ未満の道路に接する敷地のセットバックのラインを事前に測量し分筆することがあります。
しかし、セットバックのラインが正式に確定するのは建築確認済証が出るときです。
建築確認申請前に決めるラインはあくまでも予定線ですので変更される可能性があることをお客様に伝えることが重要です。（事前相談で決定出来る行政庁もあります）
☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
なぜ測量が必要なのか。
①本来の資産価値を確定するため（測量は目的ではない）
②資産価値を確定させる目的
・活かせる資産なのか（利用価値）を判断するため
・自分の資産を守るため
・万一の場合、売却または物納するため
・遺産分割の際に、土地を分割するため
・正しく納税するため
③資産価値を確定するための条件
・隣接地と境界が確定していること
・借地の範囲が確定していること
・現地に境界標が正しく入っていること
・登記簿の地積と実際の面積が一致していること
・所有者と登記名義人が一致していること
「現地」と「測量図」と「登記簿」が一致している
⇒⇒⇒ 「安全・安心な土地」
境界には、
① 公法上の境界（筆界） ② 司法上の境界（所有権界）
③ 事実上の境界（占有界）が、あります。
これが必ずしも一致していないところに問題があります。
所有権界は最後は和解で決まります。そこに欲や思い込み、恨みねたみの感情が複雑に絡んでくる場合があるのです。
資産の確定（境界の決定）は、相続において基礎となる部分です。
ここが確定しないと、全てに支障が出ます。
境界確定には時間がかかる場合があります。また、被相続人でないとわからない昔の話もあります。
杭を残して、杭を残さず。
事前に境界の確定することの必要性と、大切さを教えていただきました。
「見えない境界を心で見る」 測量事務所の人間力が試されるようです。
ありがとうございました。
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2009年07月07日
倫理研修会案内
相続実務に際しての法令順守とその対応策
１．当事者同士が揉めている場合の留意点
２．遺産分割協議の場に立ち会う時の留意点
３．弁護士法・税理士法に抵触しそうな時は弁護士・税理士とチームを組む
４．相続アドバイザー協議会認定会員として、どこまで踏み込むべきか
３日間／同会場／同講師にて開催致します！
◆日時：
①平成21年７月１３日（月）（定員 70名）
１８：３０～２０：００（受付開始 18:10）
②平成21年８月 ５日（水）（定員 30名）
１８：３０～２０：００（受付開始 18:10）
③平成21年８月２２日（土）（定員 70名）
１３：３０～１５：００（受付開始 13:10）
◆講師：専務理事 内藤 雄 氏
常務理事 平井 利明 氏
◆会場：株式会社 週刊住宅新聞社
三慶ビル・4F（①③大教室／②小教室）
◆料金：無料
◆会員限定ｾﾐﾅｰ
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2009年07月02日
第18回相続寺子屋案内
『たった3 ヶ月で73 件！
セミナーを活用して爆発的に顧客を獲得する方法』
①一般のセミナーと顧客獲得ができるセミナーはどこが違うのか？
②あなたのビジネスもシステムになる、セミナーマーケティングの方法とは？
③あなたがセミナーをしても顧客獲得できていないなら、顧客獲得のためにセミナーに必ず取り入れる「あること」とは？
④集客したいけど、リストや予算がない！小予算で開催する方法とは？
⑤価格競争から開放されるセミナーの方法とは？
⑥顧客獲得に繋がるセミナーコンテンツの作り方とは？
⑦戦略的なアンケートの取り方とは？
概要
もしあなたが、コンサル業や士業や高額商品を扱っているにもかかわらず、セミナー戦略を活用していないのであれば、非常にもったいない！
不況の時代で他社が伸び悩んでいる中、もし、あなたが「セミナーを開催するための集客方法を知りたい」、あるいは、「もっと単純によりパワフルな顧客獲得の方法を知りたい」と言うのなら、僕が実際にセミナーを行って成功してきた方法を公開します。
このセミナーで僕があなたに伝えていきたいのは、セミナー開催のノウハウではなく、ズバリ、顧客の獲得方法です！セミナーを通じた、顧客獲得のノウハウです。
セミナーだけの話しではなく、集客からセミナー、そして個別相談へと導入して、契約を得て、その後、信頼関係を深め、最後には顧客化していくというセールスプロセスとその発想法をお伝えします。
講師／遠藤 晃 氏 （４ 期生）
No.1 セミナー戦略会議 代表 営業戦略プロデューサー
http://www.no1seminar.jp/
ＦＰとして年間70 回以上ものセミナーを開催し、三つの保険会社で全国No.1 の経験を持つ
顧客獲得のスペシャリスト。
日時／平成２１ 年７ 月２２ 日（水）１８：００～２０：００
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（ 小会議室）
参加費／ ２,０００円
会員限定
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第16期SA養成第16講座
7月1日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。
題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」です。
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。
①建築基準法42条の道路に面しているか。
②500㎡以上の土地は広大地評価が使えるか。
「今日覚えて欲しいのはこの二つです」と強調されました。
建物がたたない土地は価値がありません。
駐車場か資材置き場にしかならないからです。
建物が建つための条件は接する道路が42条の道路に該当するかどうかです。
不動産鑑定は「道路に始まって、道路に終わる」と言われるくらいです。
接する道路が42条に該当するかどうかは役所で調べます。
肝心なのは役所の調査を絶対に怠らないことです。
４ｍ以上ある公道でも、42条の道路でない場合もあります。
思いもかけないところが42条の道路になっている場合もあります。
大丈夫だと思い調査を怠ると落とし穴がまっています。
広大地評価が適用出来ると評価が大きく下がります。(2000㎡の土地だと評価は路線価の半分)
適用出来るかどうかは納税額に多額の差が出ますので、判断を誤ると大変です。
面積が500㎡以上で、戸建分譲用地であれば適用できる可能性が高くなります。
適用出来ない場合。
①マンション適地と判断されると適用できません。
②道路を造らなくても、区画分けが出来ると判断されると適用できません。
現場では微妙なケースがたくさんあります。
迷ったら、広大地評価に精通した専門家(不動産鑑定士)に相談する必要性を感じます。
鑑定評価により時価を算出すべき土地の話も興味深かったです。
鑑定評価＜路線価評価(相続税評価) の土地です。
間口が2ｍ未満の土地・不整形地・傾斜地・無道路地、等々。
地主さんが持っている土地の5%～10%は鑑定が必要な土地があるようです。
この土地を見つけ対処することは、お客様のお役立ちになり、ビジネスチャンスにもなります。
実務に即役立つお話も多くあり、あっという間の2時間でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
容積率300%の地域は広大地は使えないと決めつけないこと。
全面道路による制限で容積率が下がり、広大地が適用出来る可能性あり。
（全面道路４ｍで一種中高層の場合容積率160%）
☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。
相続税申告において、土地の評価は路線価評価です。
（財産評価基本通達による）
路線価格は、公示価格の８割を基準に設定されています。
ですのでほとんどの場合、路線価評価は鑑定評価より低くなります。しかし、土地資産の中には路線価評で売れない土地もあるのです。
財産の評価は、相続税法第２２条において「当該財産の取得の時における時価による」とされています。
したがって、相続申告において不動産鑑定により時価を算出する方が有利な場合があります。
どのような場合、鑑定評価が有利かの見極めが大切です。
ポイント
１. 間口が２ｍ未満の土地
２. 間口が２ｍ以上あっても奥行きが異常に長い土地
３. 道路面から５ｍ以上高低差のある土地
４. 無道路地
５. 前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
６. 極端な不整形地
７. 面積の大きい土地（５００㎡以上）→広大地適用可否判断
・・・・などなど
覚えていただきたいチェックポイントは２つです。
① 建築基準法４２条の道路にどのように接道しているか。
土地の評価は、建築できる建物の規制により大きく変わります。
建築基準法上、どのような建物が建築可能かについては、敷地と道路の関係により規制されます。
② 面積が大きい土地は広大地評価が使えつか。
広大地評価を利用できると、土地の評価は路線価の半分近くに下がります。広大地適用可否判断が求められます。
数々の経験により豊富な事例を解説いただきました。
ありがとうございます。
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