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2009年07月15日

第16期SA養成第18講座

7月15日相続アドバイザｰ養成講座の第18講座が行なわれました。

題目は「Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から」です。
講師は三木裕之氏（三井不動産株式会社レッツ資産活用部）です。

土地活用を相談されたとき
「借入金の比率を低くし、多少の経済変動があっても事業が成り立つような提案をします」
と言われました。
先が見えない世の中、リスク管理の大切さを重要視されているようです。

その考えのもとに行われた事例が紹介されました。
自宅と駐車場の約1000㎡の有効利用です。自己資金は０です。
次の３つの提案をしました。
①全額借入で賃貸マンションを建て、その一室に住む。
②売却する。
③等価交換でマンションを建て、その一室に住む。
※等価交換とは土地の上にマンションを建て、土地を支出した分の戸数のマンションを取得する方法です。土地を売った時の譲渡税が繰り延べられる等の税制上のメリットがあります。

選択したのは③です。
一番の理由は借入金が少ない（諸経費分だけ）ため、安定した収益が得られることです。
駐車場に比べると収益性が高くなります。
他にもメリットがあります。
○10室のマンションを取得出来るので、相続のときの分割もしやすい。
○一室毎にマンションとして売却出来るので換金性が高い。
○相続税を減らすことが出来る。

住み慣れたところを離れなくてよく、リスクが少なく、収益性が向上するため①を選択したのです。
お客様の希望である
「自分が元気なうちに、子供世帯への資産の引き継ぎ方を決めておきたい」
を満足させることが出来たようです。

等価交換という手法は最近では少なくなったようですが、メリットも多く選択肢の一つに入れることの大切さを学びました。
お客様に判断してもらうための、比較検討出来る詳しい提案資料等々、我々では太刀打ち出来ない三井不動産レッツの総合力を感じました。
一方、大手であっても、お客様のことを思い対応する基本的な考え方は同じなんだと、親近感を感じた講座でもありました。
ありがとうございます。

※ワンポイントアドバイス
等価交換の他、買換え特例の利用をお客様への提案の選択肢に入れることは重要です。
賃貸建物適地でない場所は、収益性が高い場所への買換えも考慮する必要があります。
賃料が低い場所での借入による事業はリスクが高くなるからです。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

前半は相続対策の考え方の話です。

相続対策として話をするには、普通は抵抗感があります。
しかし、相続を資産承継と考えると入りやすいです。

相続が争続になるのは、感情的な問題です。
譲り合いや思いやりが薄いなど、感情面はやっかいです。
プランニングやケーススタディーを中心に考えて、
客観的に数字で捉え、感情面には絶対に入っていかない
ことがポイントです。

まず最初は、資産の正確な把握が大切です。
不動産のみならず金融資産などの把握も重要です。
評価額・実勢額・相続税額の概算資産・利用の実態と
権利関係・収益状況も把握します。

そして、問題点、対策目的を明確にします。
相続前、相続発生後、納税後、等時期のよって主目的も変化します。

相続対策における不動産対策のポイントは３つです。
まず第一に、分けやすいこと（分割対策）
次に納税しやすいこと（納税対策）
最後に相続税の圧縮（節税対策）
殆どの相続において、遺産分割は発生します。
まずは円満に遺産分割できるかを中心に検討します。

後半は具体的事例にも基づくケーススタディーです。

現状の分析・・・利用状況・キャッシュフロー・
　　　　　　　　一次相続時相続税・二次相続時相続税。
現況の問題点を洗い出し、ポイントの整理と対策の検討。

Ａ案・・・自宅兼賃貸マンションの建築
Ｂ案・・・土地売却
Ｃ案・・・等価交換マンション事業

全てをシミュレーションして比較できるように提案する。
今回は検討の結果、等価交換を選択されました。

大手ならではの提案力と詳細なシミュレーションを学ばせて
いただきました。ありがとうございました。

投稿者 adv