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2009年07月02日

第16期SA養成第16講座

7月1日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。

題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」です。
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。

①建築基準法42条の道路に面しているか。
②500㎡以上の土地は広大地評価が使えるか。
「今日覚えて欲しいのはこの二つです」と強調されました。

建物がたたない土地は価値がありません。
駐車場か資材置き場にしかならないからです。
建物が建つための条件は接する道路が42条の道路に該当するかどうかです。
不動産鑑定は「道路に始まって、道路に終わる」と言われるくらいです。

接する道路が42条に該当するかどうかは役所で調べます。
肝心なのは役所の調査を絶対に怠らないことです。
４ｍ以上ある公道でも、42条の道路でない場合もあります。
思いもかけないところが42条の道路になっている場合もあります。
大丈夫だと思い調査を怠ると落とし穴がまっています。

広大地評価が適用出来ると評価が大きく下がります。(2000㎡の土地だと評価は路線価の半分)
適用出来るかどうかは納税額に多額の差が出ますので、判断を誤ると大変です。
面積が500㎡以上で、戸建分譲用地であれば適用できる可能性が高くなります。
適用出来ない場合。
①マンション適地と判断されると適用できません。
②道路を造らなくても、区画分けが出来ると判断されると適用できません。
現場では微妙なケースがたくさんあります。
迷ったら、広大地評価に精通した専門家(不動産鑑定士)に相談する必要性を感じます。

鑑定評価により時価を算出すべき土地の話も興味深かったです。
鑑定評価＜路線価評価(相続税評価)　の土地です。
間口が2ｍ未満の土地・不整形地・傾斜地・無道路地、等々。
地主さんが持っている土地の5%～10%は鑑定が必要な土地があるようです。
この土地を見つけ対処することは、お客様のお役立ちになり、ビジネスチャンスにもなります。

実務に即役立つお話も多くあり、あっという間の2時間でした。
ありがとうございます。

※ワンポイントアドバイス
容積率300%の地域は広大地は使えないと決めつけないこと。
全面道路による制限で容積率が下がり、広大地が適用出来る可能性あり。
（全面道路４ｍで一種中高層の場合容積率160%）

☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

相続税申告において、土地の評価は路線価評価です。
（財産評価基本通達による）
路線価格は、公示価格の８割を基準に設定されています。
ですのでほとんどの場合、路線価評価は鑑定評価より低くなります。しかし、土地資産の中には路線価評で売れない土地もあるのです。

財産の評価は、相続税法第２２条において「当該財産の取得の時における時価による」とされています。
したがって、相続申告において不動産鑑定により時価を算出する方が有利な場合があります。
どのような場合、鑑定評価が有利かの見極めが大切です。

ポイント
１.　間口が２ｍ未満の土地
２.　間口が２ｍ以上あっても奥行きが異常に長い土地
３.　道路面から５ｍ以上高低差のある土地
４.　無道路地
５.　前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
６.　極端な不整形地
７.　面積の大きい土地（５００㎡以上）→広大地適用可否判断
　　・・・・などなど

覚えていただきたいチェックポイントは２つです。

①　建築基準法４２条の道路にどのように接道しているか。
土地の評価は、建築できる建物の規制により大きく変わります。
建築基準法上、どのような建物が建築可能かについては、敷地と道路の関係により規制されます。

②　面積が大きい土地は広大地評価が使えつか。
広大地評価を利用できると、土地の評価は路線価の半分近くに下がります。広大地適用可否判断が求められます。

数々の経験により豊富な事例を解説いただきました。
ありがとうございます。

投稿者 adv