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2009年06月30日

第17回相続寺子屋報告

5月29日に開催した第17回相続寺子屋　CPM不動産投資コンサル入門の報告です。
講師は猪俣　淳氏 （15期生　シー･エフ･ネッツ　CPM)です。

難解な、不動産投資をこんなにも解りやすく聴けたのは初めてです。
不動産投資理論といえば、机上の計算で鉛筆ナメナメというイメージがありますが、今回のお話は現場に即したお話です。
ポートフォリオ、リスク回避のお話も「なるほど」と理解できます。
今回２時間のお話を、２日間19時間かけて行うセミナーがあるそうです。
不動産投資初めての人が、セミナーが終わるとプロの投資家のようになるという話が頷けます。

猪俣氏自身も不動産投資を行っています。
不動産投資を始めた動機は二つです。
「子供の手がかかる間に働けなくなったら」
「長生きリスクに対応するため」
お金がいくらあっても何歳まで生きるかわからないと使えません。
しかし定期的に入ってくるお金は使えます。

不動産投資のメリットの一番目にあげたのが
「毎月の収入がある」
当たり前の話かもしれませんが、重要なことです。
働けなくなっても建物が月々のお金を稼いでくれるからです。
そして自分の工夫次第で収益を高められるのも大きなメリットです。

不動産投資で必要なことはたったの３つです。
・貸せるかどうか。
・効率的か。安全か。
・適切な融資が受けられるか。
シンプルで解りやすいです。

不動産リスクの回避のお話も興味深かったです。
金利上昇リスク。
地震リスク。
滞納リスク。
等々。
このリスク回避のお話も解りやすく納得できます。

猪俣氏は投資を希望するお客様にはセミナーを受けてもらうそうです。
自ら投資判断が出来ることが重要だからです。
「正しい投資をしてもらう」という倫理感が伝わってきます。
不動産投資をする時、誰からアドバイスを受け購入するかが重要であることがわかります。

目から鱗のお話がたくさんありました。
貴重なお話ありがとうございます。

※地主さんが賃貸経営するときの自己資本に土地を入れることの重要性。
（建物金額だけだと投資判断を誤ります）
理由
建てるより、土地を売却して別な投資をした方がよい場合がある。
建てた後の資産価値が判断出来る。（資産価値が減る場合がある）
土地建物全体の資産価値に対する借入の比率が把握できる。(借入比率が高くなるとリスクとなる)

☆水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

なぜ、不動産投資に興味をもったか？
それは、将来に対する不安です。

年収５００万円の人がもらえる年金は、・・・年間２００万円
年収１，５００万円の人でも年金は、　　・・・年間３００万円
実際に年収１，５００万円の人が３００万円の収入でやっていけるのか？
自分の親を見ていて、老後のさびしい気持ちを感じました。
年金以外に安定収入があると、老後の不安が大きく減ります。

不動産投資のメリットは、労働によらずに収入があることです。
しかし、デメリットも数々あります。（換金性・収益性・金利・修繕など）
これらのリスクを回避し、安全・確実な不動産投資をするには、きちんとした物差しが必要なのです。

Ｅ（自己資金）　＋　ＬＢ（借入金）　＝　Ｖ（総額）

　　ＧＰＩ　（満室での相場家賃）
　－空室や延滞損失（＋雑収入）　
　　　ＥＧＩ　（稼働している収入）
　－Ｏｐｅｘ　（管理費などの運営費）
　　　ＮＥＴ　（正味ネット収入）
　－ＡＤＳ　（ローン返済額）　
　　ＢＴＣＦ　（税引前の手取り）　　　

この難しい公式を、非常に分かりやすく説明してくれました。
要は、いくらだったら安全に貸せるか。維持管理費は。
その投資は、効率的かそれとも安全か。融資は引っ張れるか。
実際に自分の投資経験から、ポイントが語られます。

猪俣さんは必ずお客様に自分のセミナーを受けてもらうそうです。
自分自身できちんと判断基準を持つことが大切たと言います。
メーカーの勧める不動産活用には土地代が入っていません。
土地代は必ず資金に入れることが判断する上で大切です。

不動産投資においての５つのポイント
①　Ｐｌａｃｅ　　　　（立地）
②　Ｐｒｏｄｕｃｔ　　（物件の魅力）
③　Ｐｒｉｃｅ　　　　（家賃・入居条件）
④　Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　（販売活動）
⑤　Ｐａｒｔｎｅｒ　　　（誰と組むか）

うまくいかない場合、この５ポイントの何かが抜けています。

実際には非常に分かりやすい、素晴らしい講座でした。
ありがとうございました。

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