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2009年03月26日

第15回相続寺子屋案内

『クライアント視点で語る、“相続にまつわる諸問題とその対応”』
～相続、待ったなし！エンド・ユーザーの実感トーク～

① 相続にまつわる「エンド・ユーザーの思い付き雑感」
② “苦労と悩み”多い「不動産有効活用の今！」
今まさに先代からの相続に直面し複雑な諸問題を抱え、一方次世代への引継も大きな課題として立ちはだかると云う「複雑骨折」の状況にあります。
これまでサラリーマンとしてビジネスの荒波に揉まれ続け、やっかいな相続問題からは目をそらせてきた「つけ」がここ数年で一気に回ってきています。
最大の課題は不動産問題とその対策で、大きな負荷となって迫っています。
我が身に生起している泥縄式の対応を踏まえて、相続・不動産問題にまつわる諸問題と向き合う「暗中模索」と「試行錯誤」の状況を、四字熟語をキーワードに「偏見と独断」的に思いつくまま語りたいと思います。

講師／飯田 浩氏 （１４期生） 　有限会社 総浩
日時／平成２１年４月２２日（水）１８：００～２０：００..
※ 今回は時間が違いますので御注意下さい！
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／ ２,０００円
会員限定セミナー

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第14回相続寺子屋報告

3月25日に開催した第14回相続寺子屋『新・中間省略登記入門講座』の報告です。
講師は福田龍介氏 （5期生　フクダリ―ガルコントランツ)です。

A→B→Cという売買でAからCに直接登記を移転しA→B　B→Cと２回の登記費用を１回に節約するというのが中間省略登記を行う目的でした。
平成17年3月登記法改正で中間省略登記が出来なくなりました。

今回の新・中間省略登記(直接移転売買)とは、以前の中間省略登記の復活ではありません。
中間省略登記と同じ目的を達成するための、まったく新しい手法が公認されたということです。
この手法では不動産取得税も課税されません。

この制度のポイントは中間者Bに所有権を取得させないことです。
Bが所有権を取得しなければならないという先入観を捨て去るのです。

具体的な手法。
AB間の第一の売買契約は第三者のためにする契約となります。
第三者のためにする契約とは？
典型的なのは保険契約です。
被保険者が保険料を納めて保険会社と契約します。
契約の目的は自分が死んだとき妻や子に、保険金が支払われるようにするためです。
保険会社と第三者（妻や子）のために契約をするのが保険契約です。

これと同じです。
BはCに不動産の所有権を移転するためにAと契約をするのです。
具体的にはBのCへの所有権移転義務をAが第三者として履行することをAB間の契約で約束します。
BC間の売買契約でBの所有権移転義務をAが第三者として行うことを了承させます。
そしてBがAに代金を支払った後も、CがBに代金を支払うまで所有権はAに留保させる旨、AB間の契約で取決めます。（実務ではBがAに代金を支払うのと、CがBに代金を支払うのは同時に行うことが多いようです）
このスキームではBは所有権を取得することはありません。

Bが不動産業者の場合、宅地建物取引業法に反するのではという指摘がありましたが、国土交通省が規則を改正し問題が解消されました。
この改正でもわかるように政府がこの手法を奨励しているのです。
他にもリスクの面・コンプライアンスの面からお話がありました。

新・中間省略登記(直接移転売買)が出来るようになって２年位になりますが、世間ではまだまだ誤解があるのか浸透していません。
実際、寺子屋の参加者でこの制度を利用した人は２３人中２人だけでした。
しかし、しっかり理解し適切に利用すれば問題ないことがわかりました。
福田氏はこの手法を正確に伝える使命を感じて、全国で講演を行っているそうです。

不動産に関連する者にとって必須の知識です。
わかりやすいお話ありがとうございます。

☆水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

元来受け付けられないはずの中間省略登記が、２００５年３月の不動産登記法改正（施行）以前は普通に行われていた。
それは次のような理由からである。
①　所有権を取得した者に登記すべき義務はない。
②　いったんなされた中間省略登記の有効性は認められている。（最高裁判例）
③　登記のシステム上、中間省略登記であることが登記申請時には判明しない仕組みになっていた。
ところが、不動産登記法改正による登記システムの変更で登記申請時に中間省略登記であることが判明せざるを得ないこととなり（③の理由が妥当しなくなった）、中間省略登記は事実上不可能になった。

今回の「新・中間省略登記」は従来の中間省略登記とは違う代替手段で、まったく新しい手法が公認されたということです。

新・中間省略登記（直接移転売買）とは、不動産取引における流通コスト削減の手法（旧中間省略登記の代替手段）
・　生みの親は内閣総理大臣の諮問機関「規制改革議会」
・　目的は「不動産の流動化と土地の有効活用の促進」
・　平成１８年（２００６年）政府承認

福田先生は登記法の改正により、今までできた中間省略登記ができなくなるのは、不動産流通コストを上げ、経済を鈍化させることになるのでおかしいと、専門雑誌などで訴えました。
そのような動きから、中間省略登記の代替え手法ができたのです。

福田先生は言われました。
何かが生まれる時、まずは、気づきがある。
それを認めて協力してくれる人たちがいる。
そして、それをやり通す情熱がある。

仕事に関する姿勢、考え方を教えていただきました。
ありがとうございました。

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2009年03月20日

4/23特別研修講座案内

会員限定セミナー

～相続からみた成年後見制度～

● 避けて通れない認知症と成年後見制度
● 成年後見制度利用による相続手続き
● 成年後見制度利用による相続での諸問題
● 遺言を活用してスムーズな相続を…　　ほか

日時／平成21年4月23日（木）
　　　　 18:00～20:00 （受付開始17:30）
講師／宮川 導子 氏　行政書士
ＮＰＯ法人神奈川成年後見サポートセンター理事。
財団法人横浜身体障害者自立更生会評議員。
遺言、相続、成年後見等の市民生活に関わる法務手続を専門とする。
横浜市を中心に実際の成年後見人だけでなく、家族で成年後見制度を利用する場合の支援も多数手掛けている。
月刊-年金時代（発行:社会保険研究所）に成年後見のコラムを毎月連載中。

場所／㈱週刊住宅新聞社 セミナールーム
料金／ 3,000円
参加資格／相続ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ協議会会員

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2009年03月19日

3/18特別研修講座報告

3月18日に行った特別研修講座「資産下落時における相続対策」の報告です。
講師は本郷尚氏(タクトコンサルティング代表社員・税理士)です。

「仕事はお客様の中にある」
本郷先生はこれを内需と言われました。
どんな時代にもお客様の悩みはつきません。
資産価値が上がっても下がっても、無くても、有っても悩みます。
どんな不況でも、コンサルタントの仕事は尽きないということです。

経営者・資産家は決断が大切です。
「その対策が良い事はわかるが........。
でも、しかし、やっぱり........。」
と言って様子を見ていると前にすすめず手遅れになります。
特に不況時における、撤退・損切りの決断は緊急を要します。
周囲の人に相談すると行動が遅れがちになります。
このような時に適切な決断の手助けが出来るのが真のコンサルタントです。

本郷先生はお客様が困っている時は、本業と関係がなくても飛んで行き、解決方法を真剣に考えるそうです。
「この人の言う事なら信じられる」
と、お客様に思われる人間関係が不可欠なのでしょう。
そしてお客様の本当の想いを感じるため左脳的でなく、右脳的な、いや本能的な感性が必要だと言われました。

☆資産下落時に大切なこと。
不良資産（貸地・古アパート・場合によっては自宅）を売って、優良資産に組みかえることです。
売る時に
「今売りどきでない」
「こんな価格で」
という人がいますが、売る事は目的でなく手段です。
優良な資産に組み替えることが目的なのです。
そして「売りどき」でない今が「買い時」なのです。
優良資産がリーズナブルに購入出来るからです。

先祖からの土地にこだわらず、
「便利なマンションに住み、安定した収入を生む賃貸マンションを持ち快適な生活がおくりたい」
というのも本音では？

優良資産の定義
○収益力（長期間）
○換金性
○節税効果
この条件を満たすもの。
駅５分以内で坂道がない立地。
建物修繕履歴、土地履歴、等々透明性が高い物件。

今は不良資産を優良資産に組み替えるお手伝いを出来るチャンスです。
コンサルタントは人のお役に立て、喜ばれ、お金がもらえる仕事です。
「自分がお役立ち出来れば、自分が個人年金」
と言われたのが印象的でした。

興味深い事例有り、笑いあり、あっという間の90分でした。
有意義なお話ありがとうございます。

○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

「凡事徹底」　日本一の資産コンサルティング会社の行っていることです。

ビジネスとは、お客様の悩み、トラブルを解決することです。
仕事は、お客様の中にあるのです。

世の中には優秀な方、知識の豊富な方がたくさんいます。
しかし、お客様は説得では動きません。
特にこの時期、理論（左脳）で考えれば考えるほど、動けなくなる。
発想の転換（右脳）をして、本能で動くことも大切です。

そのために一番大切なのが、コミュニケーション能力です。
話のポイントは、小学生でも習うこと。
１.　キーワードを使えるか？（一言でズバッと心をつかむ）
２.　比較法で話す。（例、メリット・デメリット、男・女など）
３.　ポイントは３つ。　（例、わかりやすく、短く、大きな見方で、など）

相手の本音を聞く能力。
私たちが何を言ったかではない。お客様が「どう感じ、どうしたいか！」

優良な不動産とは何か？　収益性・換金性・節税。
売ってお金を手にして困った人はいない。
収益が上がって困った人はいない。
しかし、売らずにジーとしていて困った人はいる。
損切り・撤退は、トップの決断。
信念を持ってお客様と向き合い、何を感じ、何を理解し合えるか？

「困った人を助ける」「人の役に立つ」「人に喜ばれる」
これが日本一のプロコンサルタントの「凡事徹底」していることです。

ありがとうございました。

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