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2009年01月22日

第13回相続寺子屋案内

『超長寿時代のライフデザインと資産承継』
～ 超長寿時代にどう自分らしいライフデザインを描くか、超長寿時代に適した資産承継方法を具体的２事例で解説～

内容抜粋
① 日野原先生の理論と｢新老人の会｣のご紹介（６年ご一緒した経験から）
② 有料老人ホームの上手な選び方
③ 日本は世界に類を見ない超長寿大国
④ 超長寿時代の自分らしいライフデザインの描き方
⑤ 超長寿時代は長男受難時代（問題点をﾗｲﾌｲﾍﾞﾝﾄ表で）
⑥ 超長寿時代の資産承継 問題点と解決策
・事例１：相続税対策より遺留分対策が重要
・事例２：お金の必要な世代への資金の移転策
⑦ 資産を守り継承するための７か条
相続税対策をしても解決しない遺留分請求問題、その解決法、と、
お金の必要な世代（若い世代）への資金の合理的移転方策を具体事例で解説します。

日時／平成２.. １年２月２５日（水） １８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
講師／永井 眞 氏 （１３期生）
　　　　三井不動産㈱ レッツ資産活用部
参加費／２,０００円
会員様限定
セミナー

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2/18特別研修講座案内

「事業承継税制の詳細とその留意点」
●事業承継税制の活用法
●事業承継と企業再編税制
●事例紹介

日時／平成２１年２月１８日（水）
　　　　１８時００分～１９時３０分
会場／週刊住宅新聞社
講師／平川 茂氏（ひらかわ しげる）
㈱サテライト・コンサルティング・パートナーズ：代表取締役
税理士法人 平川会計パートナーズ：社員税理士
税理士業務に活躍する傍ら、税理士をはじめ、弁護士､不動産鑑定士、FP などの各分野のエキスパートを集めて独立系の財産活用コンサルティング会社を主宰する。
企業のM&A コンサルティングを数多く手がけ、M&A 税務について、業界内でも評価が高い。
料金／一般の方…5,000 円
　　　　会員の方…2,000.. 円
　　　　（ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会R会員）

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第12回相続寺子屋報告

1月21日に開催した第12回相続寺子屋『広大地判定の基本と事例研究』の報告です。
講師は内海裕之氏 （10期生　㈱東京アプレイザル)です。

広大地の評価減が出来るかどうで相続税額が大きく変わります。
芳賀先生の元、広大地判定のため現地を駆けずり回っている内海氏です。

容積率が200%の地域等は判定が難しい土地が多々あります。
そのため依頼された土地の周辺(同じ用地地域内)を調査します。
その土地の最も合理的な利用方法(最有効使用)が何かを判定するためです。
マンションが最有効使用でないことが広大地評価の要件になります。
マンションが最有効使用でない理由を探します。

調査内容は
○周辺に戸建分譲地があるか。
・いつ分譲されたか。
　課税時点での再有効使用が問題になるからです。
・一区画の面積は。
　その地域の一区画の標準面積を知るためです。
○周辺にマンションがあるか。
・賃貸マンションか分譲マンションか。
　比較するのは分譲マンションです。賃貸マンションが最有効使用になることは少ないからです。
・いつ建築されたか。
・マンション敷地の面積は。
　面積が狭いとスケールメリットがなくマンション用地に適さない事もあるからです。

他にも
都市計画道路の有無。
高圧線、鉄塔。
建築協定。
等々。

マンション用地には適さない要件を探しまわります。
現場、役所等々、足が勝負を決めるのでしょう。

他にも実務的に役立つ話がいくつもありました。
既に建物が建っている土地の判定。
調整区域の判定。
広大地適用を受けるための生前対策。
無道路地。
等々。

実務に役立つ話がたくさんあり勉強になりました。
ありがとうございます。

○水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

相続税の申告時において、広大地補正が適用されるかは大きなポイントになります。

広大地とは
その土地における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大な宅地で都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為を行おうとした場合に公共公益的施設用地（開発道路等）の負担が必要と認められるものをいう。

したがって、「広大地」とは、経済的に最も合理的（有効活用）であると認められる開発行為が、「戸建て分譲」と判定され、戸建ての分譲を行う場合に、「潰れ地（開発道路）」が必要な土地をいう。

土地が下落している今、相続評価額で売却できない不動産も、数多くあります。これに対して、土地の評価については、相続税評価額が実勢価格と比較して、公平に評価されているのか、広大地評価ができるのかが争点となります。

不動産業者から見て、不動産の価格は現場ごとに評価するのが基本です。
近隣調査、現場調査、役所のヒアリング調査、水道、下水、地型、道路付、用途地域、建ペイ率・容積率、周辺環境、開発許可基準、どうすれば売れるかなど。

利便性の良くないマンションは今は売れません。戸建て住宅も、車庫があり出し入れは便利か、間取りは使いやすいか、日当たりは良いかにより、売れるかどうか大きく左右されます。

しかし、税務署も税理士の先生も不動産業者的な知識は欠けているようです。

納税者は評価を安くしたいと思う気持ちはありますが、常に公平な判断によるものの見方が大切だと私は思います。

相続アドバイザー協議会のネットワークは、いろいろな物の見方、考え方が学べる素晴らしい会です。
今回も実務に沿った貴重な勉強をさせていただきました。
ありがとうございます。

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2009年01月15日

01/14特別研修講座報告

今年初めの特別研修講座「地価下落が路線価評価と時価の関係」の報告です。
講師は芳賀 則人氏(相続アドバイザー協議会理事長・不動産鑑定士)です。

これから3年間は「変化」でなく「変革」。
漁師さんで言えば　
朝起きて漁に出ようと思った時、目の前から海が消えていた。
さぁ、どうする？

今の時代を表現されました。
しかし不動産業界は海が消えるところまではいってない。
知恵を絞ればチャンスはある。
コンサルタント業務へ移行すべきであると提言されました。

冒頭、地価の超予測がありました。
"超"というのは、芳賀氏の独創だからです。
「平成23年に都心商業地、区部住宅地、郊外住宅地は平成15年の地価に戻る」
これは平成20年の下落前の地価の
都心商業地で半値。
区部住宅地で７割。
郊外住宅地で８割。
平成23年というのはかなり遠慮気味な時期のようですが.......。

収益価格は使えないとも言われる人もいるが、地価の考え方の基本は収益価格だと言われました。
路線価を基にした土地○○円、建物○○円という考え方は実情に合わないようです。
住宅を購入するときでも、
「この家を賃貸で貸したら利回りがどれくらいになるか」
を考慮して購入することが大切だと言われてます。

後半は興味深い事例を多数紹介して頂きました。

相続税評価額の半値でしか売れない土地。
良い土地です。
広大地評価減(土地評価を下げる規定）が使えない事と、地価下落の影響によるものです。
相続税破産になりかねません。
鑑定評価が重要になる事例です。

超人気地区での優良物件（更地32坪)の競売での落札事例が紹介されました。
落札価格(184万円/坪)は路線価(220万円/坪)の84%でした。
この土地は広大地ではありません。
落札はリーマンショックの10日後です。
ちょっと前まで350万円～400万円した場所です。

地価の下落の大きさ、相続税評価額とのかい離が実感できる事例が多く興味深いものばかりです。
芳賀氏が言われた、「海はまだある」といわれた現実の厳しさと、しかし逆にチャンスの時期でもあるという意図が伝わってきます。

新年にふさわしい、貴重なお話が聴けました。
ありがとうございます。

○水沼脩氏(SA協議会理事)の感想です。

都心の地価が大幅に値段を下げています。
平成１９年の秋より、地価は下がり始めていましたが、平成２０年の路線価は全国平均１０％値上がりました。
そして、平成２０年１０月以降、大幅に下落いたしまいた。

今年は固定資産税評価の見直しの年に当たります。
しかし評価のタイムラグにより、今年はそれほど下がりません。
実勢価格が、固定資産税評価額よりも下がる物件が数多く出ると思います。
物納申請も厳しくなった今、相続においては相続税破産が起こるのではないでしょうか。

そもそも、相続路線価が時価の８０％に評価替えされたのは、平成４年です。その年以降に地価が下落し、物納申請が大幅に増えました。
同時に、相続税の納付が困難となり、相続税による破産が起こりました。

ここ２０年の間に、日本人の住宅ローンに関する考え方が大きく変わりました。住宅ローン商品も飛躍的に進化しました。
金利が下がり、地価が下がり、住宅も購入しやすくなりました。
しかし、住宅ローンも借金なのです。

また都心を中心に、土地の価格に関する考え方も大きく変わりました。収益価格が中心となりました。
実際には、ほとんどの土地は売買されません。
レアケースの売買される土地の評価が、全体の価格を左右します。その評価とは、投資家が考えている
いくらで貸せるかという、収益価格です。

資本主義のなか、世界中の膨大なお金が投資として動きます。
そして、バブルのようにはじけました。

これから３年間は「変化」でなく「変革」です。
行き過ぎた資本主義の「変革」です。
漁師さんで言えば・・・
朝起きて漁に出ようと思ったとき、目の前から海が消えていた。
さあ、どうする？　　このような状態です。

すべての業種がコンサル化する必要があります。
相続破産を未然に防ぐコンサルが重要になります。

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2009年01月13日

立川相続相談会

明けましておめでとうございます。
今年は変革の年になるでしょう。

今年最初のSA協議会の行事です。
この相談会も今年で５年目を迎えます。
200名を超える方が相談に来られました。

本日も3組（定員3組）の相談者が来られました。
目の前の相続問題だけでなく、隠れた問題に気付いてもらえたようです。
その事の方が問題の本質だったようです。
短い相談時間に相談員が出来る事は限られます。
肝心な事は問題の本質が何かに気が付いてもらうことです。

この相談会が社会のお役に立てるよう精進していきますので、今年も宜しくお願い致します。
ありがとうございます。

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