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2009年01月22日

第12回相続寺子屋報告

1月21日に開催した第12回相続寺子屋『広大地判定の基本と事例研究』の報告です。
講師は内海裕之氏 （10期生　㈱東京アプレイザル)です。

広大地の評価減が出来るかどうで相続税額が大きく変わります。
芳賀先生の元、広大地判定のため現地を駆けずり回っている内海氏です。

容積率が200%の地域等は判定が難しい土地が多々あります。
そのため依頼された土地の周辺(同じ用地地域内)を調査します。
その土地の最も合理的な利用方法(最有効使用)が何かを判定するためです。
マンションが最有効使用でないことが広大地評価の要件になります。
マンションが最有効使用でない理由を探します。

調査内容は
○周辺に戸建分譲地があるか。
・いつ分譲されたか。
　課税時点での再有効使用が問題になるからです。
・一区画の面積は。
　その地域の一区画の標準面積を知るためです。
○周辺にマンションがあるか。
・賃貸マンションか分譲マンションか。
　比較するのは分譲マンションです。賃貸マンションが最有効使用になることは少ないからです。
・いつ建築されたか。
・マンション敷地の面積は。
　面積が狭いとスケールメリットがなくマンション用地に適さない事もあるからです。

他にも
都市計画道路の有無。
高圧線、鉄塔。
建築協定。
等々。

マンション用地には適さない要件を探しまわります。
現場、役所等々、足が勝負を決めるのでしょう。

他にも実務的に役立つ話がいくつもありました。
既に建物が建っている土地の判定。
調整区域の判定。
広大地適用を受けるための生前対策。
無道路地。
等々。

実務に役立つ話がたくさんあり勉強になりました。
ありがとうございます。

○水沼修氏(SA協議会理事)の感想です。

相続税の申告時において、広大地補正が適用されるかは大きなポイントになります。

広大地とは
その土地における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大な宅地で都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為を行おうとした場合に公共公益的施設用地（開発道路等）の負担が必要と認められるものをいう。

したがって、「広大地」とは、経済的に最も合理的（有効活用）であると認められる開発行為が、「戸建て分譲」と判定され、戸建ての分譲を行う場合に、「潰れ地（開発道路）」が必要な土地をいう。

土地が下落している今、相続評価額で売却できない不動産も、数多くあります。これに対して、土地の評価については、相続税評価額が実勢価格と比較して、公平に評価されているのか、広大地評価ができるのかが争点となります。

不動産業者から見て、不動産の価格は現場ごとに評価するのが基本です。
近隣調査、現場調査、役所のヒアリング調査、水道、下水、地型、道路付、用途地域、建ペイ率・容積率、周辺環境、開発許可基準、どうすれば売れるかなど。

利便性の良くないマンションは今は売れません。戸建て住宅も、車庫があり出し入れは便利か、間取りは使いやすいか、日当たりは良いかにより、売れるかどうか大きく左右されます。

しかし、税務署も税理士の先生も不動産業者的な知識は欠けているようです。

納税者は評価を安くしたいと思う気持ちはありますが、常に公平な判断によるものの見方が大切だと私は思います。

相続アドバイザー協議会のネットワークは、いろいろな物の見方、考え方が学べる素晴らしい会です。
今回も実務に沿った貴重な勉強をさせていただきました。
ありがとうございます。

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