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2009年01月15日

01/14特別研修講座報告

今年初めの特別研修講座「地価下落が路線価評価と時価の関係」の報告です。
講師は芳賀 則人氏(相続アドバイザー協議会理事長・不動産鑑定士)です。

これから3年間は「変化」でなく「変革」。
漁師さんで言えば　
朝起きて漁に出ようと思った時、目の前から海が消えていた。
さぁ、どうする？

今の時代を表現されました。
しかし不動産業界は海が消えるところまではいってない。
知恵を絞ればチャンスはある。
コンサルタント業務へ移行すべきであると提言されました。

冒頭、地価の超予測がありました。
"超"というのは、芳賀氏の独創だからです。
「平成23年に都心商業地、区部住宅地、郊外住宅地は平成15年の地価に戻る」
これは平成20年の下落前の地価の
都心商業地で半値。
区部住宅地で７割。
郊外住宅地で８割。
平成23年というのはかなり遠慮気味な時期のようですが.......。

収益価格は使えないとも言われる人もいるが、地価の考え方の基本は収益価格だと言われました。
路線価を基にした土地○○円、建物○○円という考え方は実情に合わないようです。
住宅を購入するときでも、
「この家を賃貸で貸したら利回りがどれくらいになるか」
を考慮して購入することが大切だと言われてます。

後半は興味深い事例を多数紹介して頂きました。

相続税評価額の半値でしか売れない土地。
良い土地です。
広大地評価減(土地評価を下げる規定）が使えない事と、地価下落の影響によるものです。
相続税破産になりかねません。
鑑定評価が重要になる事例です。

超人気地区での優良物件（更地32坪)の競売での落札事例が紹介されました。
落札価格(184万円/坪)は路線価(220万円/坪)の84%でした。
この土地は広大地ではありません。
落札はリーマンショックの10日後です。
ちょっと前まで350万円～400万円した場所です。

地価の下落の大きさ、相続税評価額とのかい離が実感できる事例が多く興味深いものばかりです。
芳賀氏が言われた、「海はまだある」といわれた現実の厳しさと、しかし逆にチャンスの時期でもあるという意図が伝わってきます。

新年にふさわしい、貴重なお話が聴けました。
ありがとうございます。

○水沼脩氏(SA協議会理事)の感想です。

都心の地価が大幅に値段を下げています。
平成１９年の秋より、地価は下がり始めていましたが、平成２０年の路線価は全国平均１０％値上がりました。
そして、平成２０年１０月以降、大幅に下落いたしまいた。

今年は固定資産税評価の見直しの年に当たります。
しかし評価のタイムラグにより、今年はそれほど下がりません。
実勢価格が、固定資産税評価額よりも下がる物件が数多く出ると思います。
物納申請も厳しくなった今、相続においては相続税破産が起こるのではないでしょうか。

そもそも、相続路線価が時価の８０％に評価替えされたのは、平成４年です。その年以降に地価が下落し、物納申請が大幅に増えました。
同時に、相続税の納付が困難となり、相続税による破産が起こりました。

ここ２０年の間に、日本人の住宅ローンに関する考え方が大きく変わりました。住宅ローン商品も飛躍的に進化しました。
金利が下がり、地価が下がり、住宅も購入しやすくなりました。
しかし、住宅ローンも借金なのです。

また都心を中心に、土地の価格に関する考え方も大きく変わりました。収益価格が中心となりました。
実際には、ほとんどの土地は売買されません。
レアケースの売買される土地の評価が、全体の価格を左右します。その評価とは、投資家が考えている
いくらで貸せるかという、収益価格です。

資本主義のなか、世界中の膨大なお金が投資として動きます。
そして、バブルのようにはじけました。

これから３年間は「変化」でなく「変革」です。
行き過ぎた資本主義の「変革」です。
漁師さんで言えば・・・
朝起きて漁に出ようと思ったとき、目の前から海が消えていた。
さあ、どうする？　　このような状態です。

すべての業種がコンサル化する必要があります。
相続破産を未然に防ぐコンサルが重要になります。

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