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2008年09月29日

「失敗事例から学ぶ事業承継対策」10/15特別研修講座

～事業承継対策における投資育成制度の活用メリットについて～

中小企業投資育成会社は、【中小企業投資育成株式会社法】に基づいて昭和38 年に設立された政策実施機関で、わが国における未上場会社に対して投資するベンチャーキャピタルのパイオニア的存在です。
中小企業の自己資本を充実させる投資を行うほか、株式公開支援・経営相談・人材紹介など幅広い業務を行うなかで、事業承継に重点をおいた相談業務も行っています。
今回の特別講座では、事業承継の失敗事例・成功事例と投資育成制度の活用法をご紹介いただきます。

日時／平成２０年１０月１５日（水）
　　　　 １８時００分～１９時３０分（１時間３０分）
場所／株式会社週刊住宅新聞社
講師／多田 恵一 氏
東京中小企業投資育成株式会社 営業推進室長
料金／一般の方…3,000円
　　　　 会員の方…2,000円
（ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会R会員）

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2008年09月28日

第１回上級ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ大会

平成20年9月26日週刊住宅新聞社にて「第1回上級アドバイザー大会」開催の報告です。
上級アドバイザー32名参加、うち4名の体験発表報告と質疑応答。

第一部は、
芳賀理事長の基調講演が行われ、平成12年4月に協議会が発足されてから現在会員390名と増加を辿っている報告を受けました。今後も相続専門家の養成に力をいれ相続アドバイザーとして世の中に排出したいという「理念」をモットーに相続分野の活用性は多大であり、増加は間違いない事、人間力が一番大事である事、それによって「心の上級」を目指す努力をネットワークによって相互の協力重視とする旨の「挨拶　要旨」がありました。

「実務体験報告と質疑応答」(発表順に掲載)
①「公正証書遺言証人現場レポート」　山内　大氏　(浜松市　土地家屋調査士)　　
公証役場の証人として立ち会った幾つかの事例報告です。
山内氏は纏めとして「遺言者の意思確認は非常に重要」と現場を思い浮かべながらの体験報告でした。

②「蓋を開けたらコンサルのオンパレード」　殿岡　武春氏　(静岡市　不動産業)
　　殿岡氏は依頼主の立場だけ考えるのではなく、全体から見る目が重要である事。
　そして、複雑な売買事例でありながら、「売主様からの感謝の言葉が報酬」であったという、アドバイザーになるための原点と感銘しました。

③「相続アドバイザーの学びは、不動産業で生き残る為の最強の武器だ」　滝川　徹幸氏(札幌市　不動産業)
生き残る為の最強の武器は、
・知識だけではなく「芳賀理事長との縁」「野口副理事長の精神」が大事である事。
・コンサルの道として特化する事。(問題案件処理型コンサル)
・土木業者と話す時は土木の事を知らなくてはならない。
・プラスの財産ではなく、マイナスの財産で出番がある。
滝川氏は、地元のタウンページに目に付きやすく判りやすい広告を掲載し、
時代の生き残り戦略の具体的事例のお話、又、不動産売買の決済日2日前に死亡したケースを発表されました。

④「相続アドバイザーのリスクとやりがい」　田中　英雄氏　(高槻市　税理士)
現在1年間で20件の相続税申告、相続の相談は40件ほどあるという。
・税理士としての相続リスク業務のお話。
・今後は遺産分割協議書作成に力を入れることがニーズである事。
田中氏は、解決後の教訓として、相続人全員に会う事、全ての書類に預り証を渡す事、相続人の話しはじっくり聞いてあげる事(お一人6時間を体感)。
印象的な言葉は「どれだけの経験かが一番大事」であるという事。凄い！

4名の事例発表後は、
質疑応答の意見交換会が活発に行われ、特に事例の量を多く公表し、ネットワークを財産として是非、第二回の上級アドバイザー大会を推進し、参加者全員が共有する方針との意見交換であつた。

第一部の最後は野口副理事長より「お金は必ず後から付いてくる」この信条を述べられ、「心の相続」を学んでいくことが重要とする貴重なご挨拶により第1回上級アドバイザー大会の事例発表を閉会致しました。

第2部は、
ホテルサンルート高田馬場　懇親会では、上級アドバイザー試験優秀論文表彰式5名が表彰されました。和やかな雰囲気の中で、第二回上級アドバイザーは浜松で、大阪で、札幌で、と活発なご意見も飛び交い既に打ち合わせの準備という素晴らしい懇親会でした。

記録係として、
この書面をお借りして、実行委員長である内藤　雄専務理事のご尽力に感謝申し上げます。
今回は様々な事例発表をお聴きすることができたことは大変勉強になりました。
以上、第一回上級アドバイザー大会の体験事例報告でした。
評議員　大盛敬子

○実行委員長　内藤　雄氏の感想です。

「第１回　上級アドバイザー大会を終えて」
相続アドバイザー養成講座を受講し、会員となり、さらに上級アドバイザー資格を取得し、研修会や部会に参加して研鑽を積まれている方々は、意識も高く、人柄も素晴らしく、そして良い仕事をされています。
こうした方々が全国に散っています。このままでは惜しい、もったいない。
上級アドバイザーが一堂に会し、連携しながら、協議会の理念に沿って
さらに上を目ざす場を作りたい。「点」が「線」「面」になって行くといい。
こうした考えから、初めての大会を開催いたしました。

多くの方に「受講生」ではなく、発信する側になっていただきたいと考えました。実務体験報告に手を挙げていただいた４人（浜松の山内さん・静岡の殿岡さん・札幌の滝川さん・大阪の田中さん）のお話は、実務の知恵と仕事への熱意とお客様への思いが伝わってくる素晴らしいものでした。
質疑応答・意見交換会も活発でした。せっかく全国から参加していただいたのに、短い時間枠のため思う存分発言していただけなかったことが残念です。
懇親会では、第３回上級アドバイザー試験の優秀論文（松本摩耶さん・平澤昭江さん・山内　大さん・板橋正文さん・澤木規行さん）の表彰のあと、和やかな交流のひと時を過しました。

各地の上級アドバイザーの皆様の自発的な企画・運営で第２回大会が開催されることを期待しております。
３２名の参加者・ご協力いただいた皆様、ありがとうございました。

実務体験報告をする山内　大氏

　　　　　

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2008年09月19日

第9回相続寺子屋『生命保険のしくみ』と『顧客爆大セミナー』

～超実践！営業のプロが教える、見込客に育てる仕組みと最強交渉術～

○週5件の契約が取れる営業と0.5件しか取れない営業ではここが違う！
○より多くのお客様とコミュニケーションをとるポイントは？
○自然と「見込み客」が集まり、優良顧客・優良取引先が次々育ってどんどん売れる！
○最強の営業手法、紹介顧客の奥義とは！？

契約が取れるようにするためには営業のプロセス（しくみ）を簡単にすることです。
しかし言うは易し行うは難しです。
今回は見込客のボリュームを増やす仕組みについて話します。

更に、相続業務を行っていく上で生命保険の知識は切っても切り離せません。
しかし、一般的によく判らない、難解だと思われているのが生命保険です。
今あなたが加入している又は、クライアントの生命保険がどんなものなのかを
判りやすく解説します。お手元に保険証券をご用意ください。

日時／平成２０年１０月８日（水） １８：３０～２０：３０
講師／瀧 宗徳 氏 （１３期生　プルデンシャル生命)
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／２,０００円

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2008年09月18日

9/17特別研修講座報告

9月17日に行われた特別研修講座「08年、日本の不動産はどうなる?」の報告です。
講師は㈱サタスインテグレイト代表取締役の佐藤 一雄 氏です。

ファンド業界の不況とマンション業界の不況は分けて考えなければなりません。

分譲マンション業界の不況は構造的な不況です。
首都圏で７～８万戸の供給が数年続くというのは異常です。
その異常な状況が終わったのです。
過去にもあったように、価格が高騰し売れなくなり不況に陥る現象です。
今回は建築資材の高騰が追い打ちをかけています。

ファンドの方は少し違います。
「不動産ファンドはバブルだ」という独善的認識のもと、金融商品取引法により権力を得た金融庁の過度の干渉が影響しているようです。
銀行に対する融資規制です。

しかし直接銀行に融資をするなとは言えません。
銀行が融資をする際の、物件担保評価が高いのではないかと指導します。
コンプライアンス(法令順守）の錦の旗の基、融資する物件が建築基準法を厳守することを指導します。
「重箱の隅をつつく」というより「重箱の外をつつくようだ」と佐藤氏は言います。
自らは表にでず、銀行を通して、金融庁の意にそぐわないファンドを整理しようとしているのです。
来年３月までかけて、じわじわ絞っていくのではと言われていました。

融資が規制されているのは、新興の会社や規模の小さな会社です。
大手の三井、三菱等々はお金を絞めていません。
大が小を飲み込み、大がますます大きくなっていくようです。
REITの合併も進み、現在４２あるREITが半減する可能性もあるようです。

収益不動産は金融商品化されています。
佐藤氏は金融商品であることを否定していません。
しかし不動産投資商品は
「不動産会社が現物をよく見て、投資家に現物に近い形で渡す商品だ」
と言われます。
金融の部分、不動産の本質の部分、両者が大切だということでしょう。
佐藤氏が経営する㈱サタスインデグレイトで扱っている不動産投資商品をみると、佐藤氏の不動産に対する理念が伝わってきます。

不動産証券化は第二幕に移っていくようです。
不動産の本質を見極める原点に戻って商品が組成されることを期待します。

不動産市況を違う視点で見ることを学べました。
有意義なお話ありがとうございます。

○水沼　修氏（SA協議会理事)の感想です。

昨日の続きは今日、だが明日は今日の続きではない！

不動産マーケットの状況は？
　首都圏新築マンションの実質初月契約率４０％を切り、販売在庫
　1万戸を越えた。完成在庫６千戸を越えなお増殖中。
　Ｊ－ＲＥＩＴは、０６年５月のピーク時比４０％下落、資産価格を下回る。
　投資マーケットは右を見ても左を見ても売り物件ばかり。
　融資規制・金商法規制・サブプライムショックでファンド業界は崩壊の危機。
　
マーケット急変の要因は？
　９０年の“総量融資規制”の再現
　サブプライムの影響
　官の規制強化による３Ｋ（建築基準法、金融商品取引法、貸金業法）不況

佐藤氏は言う。今の不意動産不況は、金融庁の検査の強化と資金の引き締めに
よるもの。不動産業界、ファンド業界は、大が小を飲み込む形で再編が始まる。
不動産は証券化・国際化で状況は変わった。ＡＡＡクラスの物件は、国際商品化、
ＮＹ、ロンドン、東京と同じ目線でチェックされる。厳しいのは来年秋？ぐらいまで
だと思うが、サブプライム損失の少ない日本は、将来世界的に評価される。

どうやら、首都圏の不動産は金融商品として、マネーゲームになっているようです。
しかし、私が普段扱っている川越の住宅地の価格は、あまり変動を感じません。
都心は、一般消費者を無視して価格が決まるようです。そして、経済の流れに
地方もだんだん引きずられて行くのでしょうか。

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2008年09月11日

第8回相続寺子屋報告

9月10日に開催した第8回相続寺子屋「３０年間大規模修繕なし『三方よし（貸し手よし、借り手よし、建築屋よし）戸建て賃貸住宅完成までの実務』」の報告です。
講師は松野誠寛氏(7期生　松野不動産代表取締役）です。

松野氏の熱い想いが伝わってくるお話でした。
松野不動産さんの理念に不動産業界の地位向上があるそうです。
いかに世の中にお役に立てる存在であるか。
この理念に真剣に取り組んでいる姿勢が伝わってきます。

「30年間大修繕なし」
印象的なフレーズです。
秘訣は煉瓦張りの外壁とｶﾞﾙﾊﾞﾆｭｰﾑの屋根です。
そして細部にわたる工夫です。

単なる戸建貸家ではありませｎ。
一戸あたり５０坪のゆったりとした敷地。
共用部分のガス灯、そこに365日花を咲かせます。
駐車場は各戸２台。ゲスト用駐車場もあります。
街並みを造り、差別化しています。
他にはない賃貸住宅なのでしょう。

最後に言われた事が印象的です。
「何を言っているか」ではなく「誰が言っているか」
を情報を判断する時の決め手にしているそうです。
あらゆる情報が入手できる世の中です。
情報が多すぎて何が正しく、どう判断すればよいか迷います。

”この人が言う事は信頼できると確信できる仲間がどれくらいいるか"
なのでしょう。
ネットワークの重要性を改めて感じます。

お話の後、質問がたくさん出ました。
皆さんにとって有意義なお話だったからでしょう。
ありがとうございます。

○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。

松野氏の地元は香川県高松市。
相続アドバイザーとして相談者の土地活用を考えます。

地域に何が適合するのか。１００年先まで続く地元の当社が、
お客様の資産と、地域の未来と発展を考えたご提案。
貸し手よし、借り手よし、建築屋よしの三法よしの方法はないか。

一つの答えが、今手がけている、３０年間大規模修繕なし、
木造煉瓦張り戸建賃貸住宅です。

ここには色々な工夫があります。建物の耐震性、耐久性。
敷地内に欧米の「ガス灯」をイメージした外灯と、その外灯に
花を３６５日咲かせる仕掛けを作る。
相続時に戸建として販売することが出来る。

「オーナーさんのために役所や税務署、金融機関とも戦いますよ」
と、楽しそうに話す松野氏。

私が不動産業界に入った頃、不動産屋は口入師（くにゅうし）と
言われました。口入師とは口先だけで稼ぐ商売（ペテン師）です。
自分の仕事に自信を持ち、不動産業界のイメージを変えるために
これから自社の発展だけでなく、不動産業界を発展させることが
私の使命です。

街のため、オーナーのため、入居者のため、自社のため、業界のため
未来を語る松野氏、夢があり仕事を最高に楽しんでいます。

これだけ情報過多の時代、どの情報が正しいか判断に迷います。
大切なのはどんな情報を知ってるかでなくは、誰がその情報を
言っているかです。

わざわざ高松から、寺子屋の講師に来てくれた松野氏の今日の講座で
夢を持って仕事を楽しんでいる人は、「まぶしいほど輝いている」し、
そういう人だからこそ、信頼され成功する人なんだと感じました。

ありがとうございました。

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