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2008年09月18日

9/17特別研修講座報告

9月17日に行われた特別研修講座「08年、日本の不動産はどうなる?」の報告です。
講師は㈱サタスインテグレイト代表取締役の佐藤 一雄 氏です。

ファンド業界の不況とマンション業界の不況は分けて考えなければなりません。

分譲マンション業界の不況は構造的な不況です。
首都圏で７～８万戸の供給が数年続くというのは異常です。
その異常な状況が終わったのです。
過去にもあったように、価格が高騰し売れなくなり不況に陥る現象です。
今回は建築資材の高騰が追い打ちをかけています。

ファンドの方は少し違います。
「不動産ファンドはバブルだ」という独善的認識のもと、金融商品取引法により権力を得た金融庁の過度の干渉が影響しているようです。
銀行に対する融資規制です。

しかし直接銀行に融資をするなとは言えません。
銀行が融資をする際の、物件担保評価が高いのではないかと指導します。
コンプライアンス(法令順守）の錦の旗の基、融資する物件が建築基準法を厳守することを指導します。
「重箱の隅をつつく」というより「重箱の外をつつくようだ」と佐藤氏は言います。
自らは表にでず、銀行を通して、金融庁の意にそぐわないファンドを整理しようとしているのです。
来年３月までかけて、じわじわ絞っていくのではと言われていました。

融資が規制されているのは、新興の会社や規模の小さな会社です。
大手の三井、三菱等々はお金を絞めていません。
大が小を飲み込み、大がますます大きくなっていくようです。
REITの合併も進み、現在４２あるREITが半減する可能性もあるようです。

収益不動産は金融商品化されています。
佐藤氏は金融商品であることを否定していません。
しかし不動産投資商品は
「不動産会社が現物をよく見て、投資家に現物に近い形で渡す商品だ」
と言われます。
金融の部分、不動産の本質の部分、両者が大切だということでしょう。
佐藤氏が経営する㈱サタスインデグレイトで扱っている不動産投資商品をみると、佐藤氏の不動産に対する理念が伝わってきます。

不動産証券化は第二幕に移っていくようです。
不動産の本質を見極める原点に戻って商品が組成されることを期待します。

不動産市況を違う視点で見ることを学べました。
有意義なお話ありがとうございます。

○水沼　修氏（SA協議会理事)の感想です。

昨日の続きは今日、だが明日は今日の続きではない！

不動産マーケットの状況は？
　首都圏新築マンションの実質初月契約率４０％を切り、販売在庫
　1万戸を越えた。完成在庫６千戸を越えなお増殖中。
　Ｊ－ＲＥＩＴは、０６年５月のピーク時比４０％下落、資産価格を下回る。
　投資マーケットは右を見ても左を見ても売り物件ばかり。
　融資規制・金商法規制・サブプライムショックでファンド業界は崩壊の危機。
　
マーケット急変の要因は？
　９０年の“総量融資規制”の再現
　サブプライムの影響
　官の規制強化による３Ｋ（建築基準法、金融商品取引法、貸金業法）不況

佐藤氏は言う。今の不意動産不況は、金融庁の検査の強化と資金の引き締めに
よるもの。不動産業界、ファンド業界は、大が小を飲み込む形で再編が始まる。
不動産は証券化・国際化で状況は変わった。ＡＡＡクラスの物件は、国際商品化、
ＮＹ、ロンドン、東京と同じ目線でチェックされる。厳しいのは来年秋？ぐらいまで
だと思うが、サブプライム損失の少ない日本は、将来世界的に評価される。

どうやら、首都圏の不動産は金融商品として、マネーゲームになっているようです。
しかし、私が普段扱っている川越の住宅地の価格は、あまり変動を感じません。
都心は、一般消費者を無視して価格が決まるようです。そして、経済の流れに
地方もだんだん引きずられて行くのでしょうか。

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