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2008年07月31日
第6回相続寺子屋報告
7月30日に開催した第6回相続寺子屋「円満な借入金の相続」の報告です。
講師は寺嶋裕明氏(2期生 某銀行勤務）です。
円満な借入金の承継のポイントは、入口でボタンの掛け違いをしないことです。
例えば、二つの収益物件を購入（建築）する場合、別々に融資契約を行い、別々に担保を設定することです。
同じ敷地に２棟建てる場合、土地を分筆し分けられるようにしておくとよいでしょう。
各々の担保価値が十分なことは言うまでもありません。
一本の融資契約（印紙代を節約するため）だったり、共同担保になっている物件を遺産分割する時、問題が生じます。
しかし現場では、将来の相続の事よりは、目先の成績を上げることが優先されているようです。
建築屋さん主導で事が進んでいきます。
適切なアドバイスが求められる場面です。
相続発生時、
被相続人に債務がある場合は、財産分けは長男に任せるとしても、免責的債務引受契約だけは内容を確認し、確実に行わなければなりません。
銀行側の本音も、債務は一本にしたいのです。
保証人もその財産を次に相続する人以外には求めないでしょう。（担保割れの物件は別です）
債務引受契約をきっちりさせてあげるのも、アドバイザーの役割です。
銀行は遺産分割の内容に関与することはありません。
免責的債務引受契約を行う時も遺産分割協議書・遺言書を見せて欲しいとは通常いいません。
債務引受契約を承認するポイントは、担保物件を継承する人、家賃の振込口座名義人、借入金承継者が同じであることです。
銀行の立場からの債務の処理、相続預金の引き出しのお話は興味深いものがあります。
銀行の考え方を知ることは、対処方法を考えるうえで重要です。
他では聴けない貴重なお話です。
ありがとうございます。
補足
カードローンは要注意です。
カードローンは一身専属的な借入なので、死亡は「期限の利益喪失」にあたります。
ほっておくと高利息の遅延損害金が発生します。
カードローンがある場合は早めの対応が必須です。
○水沼 修氏（SA協議会理事）の感想です。
まず相続後、銀行に被相続人の通帳と印鑑、それに遺言書と自分の身分証明書持って遺言指定人が来たとします。ご存知の通り、遺言は遺産分割に優先します。
しかし、その場では現金を降ろすことはできません。普通銀行は相続人全員の印鑑を求めます。
なぜでしょうか？
後から、真の所有者が現れた場合の二重払いを防ぐためです。民法４７８条（債権の準占有者に対する弁済）には「債権の準占有者に対してなした弁済は、弁済者が善意であれば、弁済者に過失があっても、有効である。」とあります。しかし、銀行はできるだけトラブルに巻き込まれたくないのです。
このような観点で、銀行の立場から考えてみました。
銀行には、債権に対する相続の世間一般に通じる定義のようなものはないと思います。
銀行は債権者の立場で遺産分割の内容に、関心は持っていますが、関与することは通常ありえません。銀行は遺産分割の内容に同意する立場にもありません。また承諾する立場にもありません。
相続アドバイザーとして円滑な借入金の承継とは？
○借入金にまつわる相続人間の権利義務関係を明確にし、曖昧な関係を残さない。
○それぞれ資産は単独所有とし、その資産に付着する借入金を一人で相続する（免責的債務引受）。
○借入金を承継しない人は、免責的債務引受に基づいて分割債務状態から法的に離脱する。
○協議の際、相続人でない担保提供者や保証人にも配慮を忘れない。
○借入契約書と登記簿（所有権と抵当権）の名義を一致させる。
○相続人全員が、資産と借入金をセットで協議する。
・・・・などなど
ここでしか聞けない話を聞かせていただきました。
相手の立場で考えるいい機会になりました。
ありがとうございます。
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2008年07月27日
第14期ＳＡ養成講の講座内容
○講座内容
4/2（水） 第1講座 野口賢次
相続の基本と仕組み
4/9（水） 第2講座 田中康雅
相続人の確定と戸籍、登記簿の読み方
4/16（水） 第3講座 和田政彦
財産評価基本通達による不動産評価
4/23（水） 第4講座 佐藤健一
相続税の計算方法
5/7（水） 第5講座 麻生興太郎
遺言公正証書作成について
5/14（水） 第6講座 笹島修平
不動産譲渡を中心にした税務対策とその注意
5/17（土）
第7講座 飯塚美幸 心の通う生前贈与と相続対策
第8講座 内藤雄 借金と相続対策
5/21（水） 第9講座 染宮勝己
相続のための生命保険活用法
5/28（水） 第10講座 江口正夫
争続にならないための法律知識
6/4（水） 第11講座 中條尚
不動産取引による相続コンサル
6/11（水） 第12講座 平井利明
都市農家（地主）と相続
6/18（水） 第13講座 斎藤紀明
物納戦略と納税資金の調達
6/21（土）
第14講座 芳賀則人 鑑定評価による適正な時価評価とは
第15講座 高橋一雄 相続と測量
6/25（水） 第16講座 レッツ資産活用部
Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から
7/2（水） 第17講座 佐藤治夫
事業継承 ～親と子の経営バトンタッチ～
7/9（水） 第18講座 塩見紀明
賃貸住宅経営と管理会社の役割
7/16（水） 第19講座 奥原章男
相続現場でお客様の信頼を得るには
7/23（水） 第20講座 林弘明
遺産争続の予防と決着
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2008年07月24日
第14期ＳＡ養成講の感想
４月２日に始まった養成講座が昨日終了しました。
４ヶ月の長期に渡る講座、受講生の皆様、本当にご苦労さまでした。
ありがとうございます。
この講座が皆様の実務のお役にたつ事を願っています。
受講生の方々の感想を掲載させて頂きます。
○内田麻由子氏（税理士 内田麻由子会計事務所）の感想です。
「本業から離れるな、だけど本業にこだわるな」――恩師である公認会計士の本郷孔洋先生から教えていただいたこの言葉を、私はいつも心に刻み、お客様に接するよう心がけています。
相続のご相談にお見えになるお客様の心配ごとは、税金のことだけではありません。不動産のこと、保険のこと、法律のことなど、税務以外のお困りごとにも、もっとお役に立ちたい。そうした思いから、「相続アドバイザー養成講座」を受講いたしました。
「毎週水曜日、20回も通えるかしら？」申し込むときはちょっと心配でしたが、講座がスタートすると、毎週水曜日が待ち遠しく、1回も欠席することなく、充実したあっという間の4ヶ月間でした。
仕事柄、色々な勉強会やセミナーに参加してきましたが、私が「相続アドバイザー養成講座」を受講して、非常に素晴らしいと思った点は、次の３点です。
第1に、「カリキュラムが充実している」ことです。相続に関して必要な、税務・法務・不動産などの知識を、体系的に習得することができます。自分の専門以外の分野についても概要を知ることで、相続についての全体像を把握することができます。
第2に、「講師陣が一流の実務家である」ことです。不動産鑑定士の芳賀先生をはじめ、弁護士、税理士、司法書士、測量士などの各専門家や、不動産実務に精通した先生方など、いずれも現場で永年実務に携わってきた経験豊富な講師の先生方の、熱意あふれる（笑いもあふれる？）講義は、大変勉強になりました。
第3に、「相続の研修と実務を通し、自分を磨き、人のお役に立ち、社会に貢献する」という、相続アドバイザー協議会の理念に共感いたしました。お客様に寄り添い、一緒に解決法を考え、親身になってお手伝いする。「いつでもあなたの味方ですよ」という気持ちが伝わることで、お客様も本当に心を開いて相談してくださるのではないでしょうか。第1回講義で、野口先生が、「20億円の問題も、20万円の問題も、そのお客様にとっては一大事なのです。」と仰っていましたが、本当にそのとおりだと思います。
平成21年度の税制改正では、相続税の課税方式の変更や、事業承継に関する新たな制度の創設など、相続税の大改正が予定されています。今後も、本業の税務はもちろんのこと、相続に関する様々なお客様のご相談にお応えできるようさらに研鑽し、また、養成講座でいただいたご縁を大切に、ネットワークを活かして、お客様のお役に立っていきたいと考えています。
最後になりましたが、講師の先生方ならびに事務局の皆様には大変お世話になり、心よりお礼申し上げます。
○高山尚士氏（土地家屋調査士 高山測量事務所）の感想です。
「井の中の蛙大海を知らず」と言う諺がありますが、講座を続けて受けて行くにつれて、本心、そう思いました。
プロ意識とは何か、一流とは何か、人が頼りにする知識とは何か、そして心が全てを引っ張って、一つの型をつくって行くんだと言うことを、２０回シリーズで学びました。
私は千葉で、測量会社、土地家屋調査士、民事・家事調停委員をさせてもらっております。その様な経験、仕事の体験から、会社於いていろいろな相談を受けてまいりました。相談の内容が深く、多岐に渡って来るにつれて、私１人の知識でこの様な答えを、指導を、してよいのかと、疑問を持つ様になりました。
そんな折、野口レポートを読み返しているうちに、そうだ、野口賢次様に相談してみようと思い、相談させて頂きました。即座に相続アドバイザー養成講座の説明を頂き、関係書類が送られてきました。
何故かパンフレットを見た瞬間に、これを受けて勉強しなくてはいけないと、強いインスピレーションを受け、申し込ませて頂きました。
毎回、経験豊かな、個性豊かな講師の方々の本音が講座を盛り上げ、楽しく、次回が待ち遠しいことも多々ありました。
無事２０回の講座を終わり、ホテルに戻った時、やったと言う満足感と、これで、本物の仲間と困っている人々の為にお役に立つことがが出来るんだと思った瞬間、感涙している自分がおりました。
勉強させて頂いた成果は世の中に全部お返しさせて頂きます。
最後に、NPO法人、相続アドバイザー協議会の関係者の皆様、有り難うございました。
○小林 英樹氏の感想です。
昨年末に学生時代の先輩K氏より「相続アドバイザー協議会」について教えて頂きました。その後、公証人A先生からも協議会の話を伺う機会があり、講座を受けてみたいという気持ちになり申込を致しました。
当初は4ヶ月間で週に一度ずつという講座の間隔が間延びするように思っていましたが、小田原市から通うこともあり往復の電車の中で復讐することができ、遠方であることがかえって学習効率を上げる結果となりました。
さて、講座についてですが、いきなり野口先生の講座で開始となり、正直びっくりしてしまいました。（私自身を含めた）私の周囲の不動産業界の人たちと、仕事の順番、仕事のやり方そして、仕事や人生に対する考え方がまるで違っていました。自分でも気付かないうちに契約先行型の仕事のやり方をして、何をするかに重点を置いていたことが恥ずかしくなりました。野口先生の講座はどう考えるかに仕事の秘訣があるという風に聞こえてきました。
30年近く行ってきた自分の過去の仕事を振り返ってみると、土地有効活用等と言いつつ、
地主さんにむやみにアパートを建てさせたり、将来の資産形成の為と言って定期借地権分譲を勧めたり、どんどん土地を売却させて、ただ建物を建てるだけの為に土地分譲を行ったりと、相手の方々の将来の相続問題など気にもせず、こちら側の都合だけで仕事をしてきました。もう間に合わない案件もあるかもしれませんが、気持ちを入れ替えて今年の12月までに顧客を回り、本講座で身につけた相続アドバイザーの精神を発揮していきたいと思います。
最後になりましたが、取り纏めをして頂きました芳賀理事長、いつも優しく見守って下さいました野口副理事長、貴重なお話をして頂きました長尾副理事長、ユニークな内藤専務理事、農業政策を熱く語って下さった平井常務理事、毎回服装を変えて親切な司会をして下さいました斎藤常務理事、いつも助けて頂いた中條常務理事、講座を担当して頂きました先生方、そして、井上さん、高さん、どうもありがとうございました。
○中田 隆之氏（土地家屋調査士 新日本登記測量事務所）の感想です。
土地家屋調査士という仕事柄、相続に関連した業務も多々あります。相続の問題はそれを取り巻く財産状況、人間関係も実に多種多様で同じ問題は二つとしてありません。そして測量や登記に関することだけではなく様々な知識を要求されます。少しでも見聞を広げられればと思っていた折、たまたま知り合いから『相続アドバイザー養成講座』のことを知りました。最初は「何かしら得るものもあるだろうし、受けてみよう」という、今思えばなんともおこがましい気持ちで申し込みをいたしました。
第１回目の講座は野口賢次先生の「相続の基本と仕組み」というテーマの講義でした。似たようなセミナーに何度か参加していたので、きっと「法定相続人は・・・」「相続分は・・・」「遺言の書き方は・・・」といったある程度知識のある人にはありきたりな話だろうと高を括っていました。
その結果は･･･雷で撃たれた思いでした。相続に関する法令や手続きの話ももちろん勉強になりましたが、何よりも相続アドバイザーとしての心構えや相続人たちの幸せをいかに守るかといった話には目頭が熱くなるものがありました。「時には依頼者の物理的財産を犠牲にしてでも、他の相続人との仲を修復することに腐心し、相続人たち全員の心の幸せを優先する」といった話にも感銘を受けました。特に野口先生のゆったりとしたやさしい口調にもかかわらず、「人格の伴わない資格者は人を不幸にする。」というお話には衝撃を受けました。受講生の中には弁護士をはじめ税理士や司法書士、土地家屋調査士の方々も多く参加されていたのでこの言葉には誰もが衝撃を受けたのではないかと思います。
とかく、特定の資格で業務を行っている者は法令上の知識やテクニックに目が行きがちで相続人の方々の心情的なものや心の幸せは二の次、特に依頼者（費用負担者）以外の方の感情はおざなりになってしまうことが多いと思います。しかし、この講座の先生方の話は、単なる法律の知識や手続きの話ではありませんでした。講師全員が現場の第一線で活躍されている方々ばかりで全２０回の講義は一貫して「お客様の幸せ」、「依頼者以外の方々も含めた皆を幸せする相続対策」に主眼がおかれていました。自らの豊富な実体験に基づいた話はとてもリアルで、お客様の「心の幸せ」を第一に、その上で専門分野の知識・ノウハウをどのように利用すればよいかを網羅した講義内容でした。
法律は万能ではなくその知識はお客様を幸せにするために駆使する（実際そのノウハウには目から鱗でした･･･）ということを思い知らされる講座でした。
仕事をしながら約４ヶ月に渡るほぼ毎週の講義はさぞ大変だろうと思っておりましたが、あっという間の４ヶ月でした。講義で学んだ知識もさることながらこの講座をとおして知り合えた講師の先生方や、同期の受講生仲間もありがたい宝になると思います。
まだまだ浅学の徒ではありますが、今後ともよろしくお願いいたします。
本当にありがとうございました。
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第14期SA養成第20講座
7月23日相続アドバイザｰ養成講座の第20講座が行なわれました。
題目は「資産家のための遺産分割争いの予防と強制結着」
講師は林弘明氏（ハート財産パートナーズ）です。
最終回にふさわしい講座でした。
”お客様の幸せを考えコンサルをする”
この事を実践しようとすると、多くの障害が出来てきます。
法律の壁。税の壁。感情の壁。等々。
その障害を克服しコンサルを実践するのは並大抵のことではありません。
林氏はその壁を乗り越えコンサルを実践されています。
その手法は「そんな方法があるのか」
と思わせるようなものばかりです。
そのコンサル手法の源泉は”お客様の幸せを実現するという信念です。
そこから発想しないと事は成就しません。
「法律的にそれは無理だ」と頭が判断するとその後の発想は浮かばないからです。
士業の方が陥りやすいところです。
”親名義の家を1,000万円かけてリフォームしたい”
親と同居の子供から、このような相談があった場合、何が問題か。
「多くの人は贈与になるのでは」と答えるでしょう。
林氏はこれを遺産分割の問題と捉えます。
他の兄弟が、1,000万円もかけてリフォームすることをどう見るか。
自宅を自分が相続するための布石と見ないだろうか。
「リフォーﾑをする前に他の兄弟の理解を得る事が大切だ」
というアドバイスが肝要だと言われました。
税問題に捉われると、問題の本質が見えなくなります。
相続コンサルにおいて、この感覚が大切なんだと思いました。
「えっ！そんな方法があるんだ」と思わせる争族対策の手法です。
○定期借地権作戦。
相続財産が自宅土地・建物だけの場合で、相続争いが予想される場合。
建物を子に売買もしくは贈与します。
子と父で定期借地権契約を結び、登記します。
＜契約内容＞
権利金 ０円
地代 固定資産税の２～３倍。
期間 100年～1000年。
譲渡・転貸・建替え自由。
定期借地権ですので、権利金の授受がなくても借地権贈与の課税はされません。
（普通借地権では贈与税が課税されてしまします）
相続が発生し相続争いになったら、土地を法定相続分で相続ようと提案します。
他の兄弟は共有持分を相続しても、100年～1000年の地代収受権しか得られません。
（定期借地権が設定されている期間は土地の利用は出来ません）
その地代から割り出した低額の代償金を提示すれば、他の兄弟も渋々納得するでしょう。
林氏は最長1000年の定期借地権を作ったそうです。
○遺産分割未了共有買取り作戦。
兄弟で何十年相続争いをして、土地が被相続人の名義から変えてないような場合。
1人の相続人から、法定相続分で相続登記をおこないます。
そして、その相続人から法定相続分を買取ります。
その相続人に代わって、他の兄弟と遺産分割協議をおこないます。
相続争いの源は兄弟喧嘩です。
遺産分割の相手が他人になったら、兄弟喧嘩になりません。
お金で解決できます。
「何十年争っているから解決難しい」
ではなく
「何十年争っているから解決できる」
という発想です。
何十年も争っていると、争っている方も高齢になります。
次の世代に争いを引き続がせたくないという思いが出てきます。
しかし他の兄弟の言う通りになるのはいやなのです。
そんなとき、争う相手が他人になったら争う意味がなくなります。
しかし、買取る方は勇気がいります。
遺産分割争いの当事者になるわけですから。（遺産分割未了共有なので、共有物分割請求は出来ません）
解決するまで何年かかるかわからないからです。
しかし林氏は短期で解決出来ると確信して実行するようです。
このあたりの見極めは凄いです。
講座のあと懇親会を行いました。
林氏と話ができ感じた事は、コンサルをする時の判断基準が明確であるということです。
その判断基準の源が「お客様の幸せ」です。
お話を伺い、講座内容の凄さを改めて実感しました。
ありがとうございます。
○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
相続アドバイザー養成講座も第２０回目、最終講座を迎えました。
４ヶ月間の長期にわたり受講いただきました皆様、お疲れ様でした。
これからも、相続アドバイザー協議会を宜しくお願い致します。
最後の講座にふさわしく、最終講座は林先生です。
林先生は、不動産コンサルティング 林流の宗家であり、相続アドバイザー協議会の先生方も数多く入門している不動産相続コンサルティングの師匠です。
話は全て、現場の話です。林流の臨場感あふれる話が始まります。
まずいくつかの例題を挙げました。あなたならどうしますか？
相続のコンサルは、自分だったらどうするか？と考えることが始まりです。
相続争いは兄弟げんかです。本人同士ではなかなか決着しません。
「相続には三種の神器があります。 ①長男 ②親の面倒 ③家業継承この三ポイントが基本です。」これを自信を持って言い切ることが大切です。
遺言は公正証書に限ります。そして付言事項をつける。
遺言を勧める以上、自分も自分自身の遺言書を書いてみて下さい。
私は書いてみました。夜、みんなが寝静まってから一人で。
自分が死んだ後を考えて、家族に感謝を込めて書くのは辛いですよ。重いですよ。涙が止まりませんでした。
書いてみて始めて、書く人の気持ちがわかります。
相続は、法律・経済・人情がからんでいます。
専門家としてそれはだめだと考えてしまうと行き詰まります。
「登場人物 みな 幸せ」な結末ならば、どこからも問題は起こりません。
数多くの実例を具体的に紹介していただきました。
中には信じられない事例もありました。
林先生の経験と、実績と、自身にあふれた目からうろこの講座でした。
養成講座を受講したことは終わりではありません。スタートです。
これから私自身も、相続アドバイザーの受講生としてみなさんと一緒に、実践で喜ばれる相続アドバイザーを目指し努力したいと思います。ありがとうございました。
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2008年07月19日
6/18特別研修講座報告
7月18日に行われた特別研修講座「二代目社長が語る事業承継とＭ＆Ａ」の報告です。
水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。
日本には、代々歴史を持つ中小企業がたくさんあります。
しかし今は、時代の変化や、団塊世代の高齢化により、
大量の廃業予備軍を抱えています。
事業承継といっても１００社あれば１００通りの事業承継があります。
同じものは一つもありません。
まず、その会社は継ぎたくなるほど魅力的ですか？
会社を継ぎたくなるほど魅力的にするのは、継がせる側の責任です。
二代目社長は世間から、簡単に思われています。しかし、実際は
やってみると大変です。そのことを理解して欲しい。
私の場合、
私が生まれた年に会社が設立されました。子どもは三人、男一人。
幼い頃から母に、「お前が会社を継ぐのだ」といわれていました。
会社に入社してからも、母の存在は大きかったです。
寡黙な父との架け橋にもなってもらいました。
会社内では、父の経営の元に頑張ってきた先輩社員がほとんど。
社長として、「こうあるべきだ」と言われてもできない自分がいます。
その度にプレッシャーになりました。
職人気質の強い社員に頼るのではなく、組織力で回る会社にする
ことが急務でした。
私が社長になる前後６～７年で、社員の約９割が入れ替りました。
役員の解任も行ないました。
自分としては残ってもらいたい人材ほど、先に退社していきます。
「この人がいなければだめだろう」と思える人が退社しても、会社はどうにか回りました。
これが「会社の信頼」なんだと感謝しています。
会社には「思い」があります。「魂」があります。
これをどう承継するか。
親子でも、兄弟や夫婦でも価値観は違います。
事業承継は、譲る側（親）に全責任があります。
継承するのは、いかに大変なことか理解してもらいたい。
そして、受ける側にも「覚悟があるのか」を問いただしたい。
会社の１００％の承継は無理です。
頑張っても承継は２０％。残りの８０％は変わってしまう。
継ぐ側は、常に新しいものを生み出す努力をする必要があります。
講座風景です。
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2008年07月17日
第14期SA養成第19講座
7月16日相続アドバイザｰ養成講座の第19講座が行なわれました。
題目は「相続現場でお客様の信頼を得るには」
講師は 税理士の奥原 章男氏です。
相続税が課税される方の遺産分割の席でまず始めに話す事は、申告期限までに納税が出来ない場合いのペナルティの事です。
申告期限までに遺産分割が出来ない場合でも、法定相続分で分割したとして納税をしなければなりません。（物納、延納も遺産分割が出来てなければ現実的に難しいです）
納税が出来なければ年14.6%の延滞税が課税されます。
納税額1億円であれば年間1,460万円です。
申告期限までに遺産分割が出来ないと、大変な事を肝に銘じてもらうそうです。
地主相続において、土地売却代金で相続税を支払う場合の遺産分割の流れを話して頂きました。
遺産分割の現場が目に浮かぶようでした。
奥原氏は相続開始後一週間位で本家のところに行くそうです。
相続が開始したとたん、返済期限10ヶ月の相続税という借金を負うことになるからです。
払えないと高金利の延滞税もかかります。
四十九日が終わってからなど言ってられません。
相続が開始後１ヶ月～２ヶ月で概算の相続税を計算します。
相続税を支払うために売る土地を決めます。
この土地を除いた財産を遺産分割の対象とします。
納税のための売却土地は、各自の納税金額の割合で共有にします。
このようにすると相続税支払い後（手取り）の財産を遺産分割することが出来、納税もスムーズに行えます。
納税のために売る土地と遺産分割案を本家に考えてもらい、シナリオを作ってから相続人を集め最初の遺産分割協議をおこないます。
最初の遺産分割で納税方法、分割案を提示し、その後分割協議を重ね合意に導きます。
合意に導くうえでのポイントは説得するのは誰かということです。
それは本家だそうです。
本家の譲る気持ちをいかに引き出せるかなのでしょう。
遺言書がある場合のお話が印象的でした。
遺言書は最初の遺産分割協議のときに提示します。（後で提示するともめる原因となるからです）
遺言書は執行せず、遺言書を基にして、話合いで分割する方法をすすめます。
遺言の内容が現実に合わなくなっていたり、税金上不利になる事が多いからです。
相続税の課税方式が「遺産取得税方式」にかわっても、納税するための遺産を除いて、遺産分割をする手法は変わらないと言われていました。
そのときの注意点が聴ける機会が楽しみです。
ありがとうございます。
○水沼 修氏（SA協議会理事）の感想です。
皆さん、今まで１８講座勉強してきたと思いますが、質問です。
相続の財産分けはいつまでにしないといけないんですか？
財産分けには期限がないんです。
相続の申告期限はいつまでですか？
相続開始から１０ヶ月です。
相続税の納付期限はいつまでですか？
納税も１０ヶ月です。現金一括納付が原則です。
申告も納税もしないとどうなりますか？
それは脱税です。税金滞納の利息は年１４．６％です。
でも先生、物納っていう手もあるんじゃないか！
物納の申告期限も１０ヶ月です。
それまでに相続人の名義になっていないと物納はだめです。
相続期限の１０ヶ月以内に遺産分割ができないと、どんな問題が起こりますか・・・・・？
財産分けでこじれている場合は、感情がこじれています。
最後にありがとうでは終わりません。
「しょうがねぇなー！」といってもらうことが肝心です。
百戦錬磨。
奥原先生の臨場感あふれる現場の話が続きます。
ポイントはいかにスムーズに財産分けをするかです。
そして、売る土地を決め１０ヶ月以内に売却して納税。
そのために、奥原先生は現場で細心の注意を払います。
１．相続発生後できるだけ早く行なうこと（１～２ヶ月）
相続税の概算を出し、納税方法を検討
納税、相続費用捻出のためにどの土地を売るかを決める
分割案を本家に考えてもらう（一緒に考える）
２．遺産分割協議
会計事務所は同席し、司会進行役を務める
遺言書がある場合、最初に出す 遺言書は執行しない
財産分けは手取りで話をする
相続税は本家が持つと言う
臨場感と、説得力のある奥原先生ならではの講義
ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年07月10日
第14期SA養成第18講座
7月9日相続アドバイザｰ養成講座の第18講座が行なわれました。
題目は「賃貸住宅経営と管理会社の役割」
講師は 塩見紀昭氏（㈱明和住販流通センター）です。
塩見氏は日本のCPM（アメリカの賃貸管理運用業務の資格）の第一号です。
アメリカでのCPM講座で最初に学ぶことは倫理規定です。
その中に
「お客様の代理として、お客様に十分知らせて、了解を得た上でないとCPMは直接、間接的なリベート、手数料、コミッション、割引、その他の補助などを一切受取ってはいけません」
というものがあります。
塩見氏が講座で先生に
「日本では、オーナーが建てる賃貸建物を建設業者に紹介した場合、建設費の２～３％の手数料を業者から貰いますが、これは倫理に反するのでしょうか」
と問いました。先生の答えは
「そのことを（手数料を貰う事を）オーナは知ってますか。もし了解を得ないで貰っていたら、それは犯罪です」
このことを基本として管理運用業務を行っていくそうです。
オーナーとの利益相反行為は許されないといことです。
日本の賃貸市場が変化しています。
礼金・更新料は確実になくなる方向にある。
普通の人が普通にクレームを言う時代。
消費者の権利意識の高まり。
消費者のニーズをいかにつかむかの時代。
これらを踏まえ、業務を行っているノウハウを惜しみなく話して頂きました。
周りは空き室だらけ、しかしこの物件だけは空室待ちがでるノウハウ。
空き室を埋めるための相談を受けた時に、
「家賃をさげましょう」「礼金をなくしましょう」だけでは埋まりません。
最良の顧客は家賃をきちんと払ってくれて、クレームも言わない入居者です。
しかし、この方々へのサービスがほとんどされていません。
家賃が遅れたり、クレーマーの入居者への対応に追われているのが現状です。
最良顧客が退去しない工夫が大切です。
入れることも大事ですが、優良入居者を出さないことはもっと大切です。
長期修繕計画をたてる。修前記録を残す。
これらをやっている賃貸建物はほとんどありません。
壊れたから直すのではなく、修繕計画を基に予算をたて計画的に実行します。
このことが物件の価値を高めます。
リスクの予知と予防の大切さ。
賃貸管理運用業務はリスクのかたまりです。
管理不備による管理会社への損害賠償の事例は後をたちません。
問題がおこってからでは致命傷になることもあります。
リスクを事前に察知し、発生しないような対処、処理を普段から行う必要があります。
・女性社員の案内の危険からどう守る。
・無断駐車対応。
等々。
リスク管理はかかせません。
目からうろこのお話ばかりでした。
これらのことをきちんと行っている管理業者に管理運用を頼むかどうかが資産価値に大きな差が出るだろうと確信できる講座でした。
自らこのような管理運用会社を目指すか、
ネットワークに優れた管理運用会社を持つかです。
優良な資産を次の世代に残すことは、アドバイザーの重要な業務です。
ありがとうございます。
○水沼修氏（SA協議会理事）の感想です。
不動産賃貸市場は大きく変わっています。
ＵＲ都市機構（旧住宅都市整備公団）が、新宿駅校内に
礼金０円 ・ 仲介手数料０円 ・ 更新料０円
と書いた看板に、物件情報を載せた巨大な広告を立てました。
まさに、民業圧迫です。
消費者の権利意識も高まっています。
インターネットの普及・消費者保護法・個人情報保護法
原状回復ガイドライン（東京ルール）・小額訴訟・など
クレーマーにとって、付入るすきはいっぱいあります。
コンプライアンス旋風が企業活動を萎縮させます。
その中で、偽造構造計算、偽造うなぎ、偽造牛肉事件、
賞味期限の改ざん問題。消費者は何を信じて良いのでしょうか。
塩見先生はＣＰＭ（米国不動産管理協会）資格者です。
ＣＰＭで一番大切だと教わるのは道徳です。次が倫理です。
そして、その後に法律です。
不動産賃貸業者は、常にとてつもない大きなリスクを抱えています。
リスクマネージメントは賃貸管理業そのものです。
今後、より賃貸管理の現場は「複雑、専門性」が問われます。
一般のオーナーでは太刀打ちできなくなってきます。
今まで不動産業者は、空き部屋を早く客付けする。クレームに敏速に
対応するのが仕事でした。
しかし、クレームを言わず、家賃もきちんと払ってくれる最高のお客様の
満足度を上げて、長く住んでもらう発想はありませんでした。
プロパティマネージメントと賃貸管理業と何が違うのか？
１．計画を立てること。予算と実効の差異の分析。
２．工事履歴、修繕履歴を確実に取る。
３．不明確にしない業務項目。
４．長期修繕計画を考える。
５．テナントリテンションの発想を持つ。
厳しい世の中、不動産賃貸業も管理会社によって、
資産の価値が大きく変わることを学ばせていただきました。
大変貴重な話を、ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年07月03日
第14期SA養成第17講座
7月2日相続アドバイザｰ養成講座の第17講座が行なわれました。
題目は「事業承継 ～親と子の経営バトンタッチ～」
講師は 佐藤治夫氏（税理士）です。
税金、民法のお話は一切ありません。
親から子へ事業を承継するうえでの大切な事をお話されました。
創業者と後継者は立場が違います。
創業者は真白なキャンパスに自分の想いを描いていきます。
後継者は創業者が描いた絵を、時代に合うように修正したり、新規に付け加えていきます。
創業者はクリエーター。
後継者はリフォーム係り。
立場が違うことを踏まえた創業者（親）、後継者（子）への提言は、興味深いものがありました。
○創業者への提言
①息子が継ぎたいと思っている会社象を意識したことがありますか。
②息子が言って欲しい言葉をしっていますか。
「おまえに継いでほしい」「頼むぞ」です。
この言葉をしっかり言っているでしょうか。
③息子に自信を持たせるようにしていますか。
④継ぐことの難しさをわかっていますか。
立場が違う事を認識してください。
⑤息子を合わないのはあたりまえなのです。
世代が違います。入ってくる情報が違います。
合わないのが当たり前だと思ったほうがよいです。
しかし、会社の進む方向性は合わせないといけません。
○後継者への提言
①父親はどんな後継者になってもらいたいかわかっていますか。
②自分が社長の息子ではなく、社員として入社していたならば、後継者になれたと思いますか。
③やりたいことを父親に反対された時どう思いますか。
父親を説得出来なくて世間に通用するか。
あきらめないで方法を考える。
④父親の最も嫌がることが何かわかりますか。
「父親の過去を否定すること」です。
過去を否定してはいけません。
父親がいたから、自分が今いるのですから。
⑤思うようにならないという不満と苦痛、それをどう捉えていますか。
どれも心に命じておかなければならないことです。
しかし、日々の仕事に忙殺され、忘れてしまいがちです。
事業承継に関する法律・税務のアドバイスは重要です。
その根本となる心構えの大切さを教えてもらった講座でした。
創業者と後継者が仲がうまくいっていなくて一番喜ぶのは、競争相手の同業他社です。
佐藤氏が最後に言われた言葉です。
この事は肝に命じておくべきでしょう。
ありがとうございます。
○水沼 修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。
相続に欠かせない事業承継を、親（経営者）と子（後継者）の
思いや感情の面から考えてみました。
現在の後継者問題は創業者と後継者の思いや感情のミスマッチから生じます。
親から見れば、子どもは子供です。また、創業社長には、今までやってきた経験と自信があります。すべてを後継者（子）に任せきれません。
後継者の悩み事は、
先代（父母）が自分を理解してくれない。任せきれない。
古株社員や親族社員ととうまくいかない。
親を超えたい。認めてもらいたい。
結局、全て人間関係の問題です。
創業者の経営と後継者の経営は全く別物であるという認識が重要
創業者はクリエーター （自由に絵を書く）
後継者はリフォーム係 （創業者の絵を時代や状況に合わせ修正する）
後継者教育の本質
継ぎたくなるような会社にすること。
「事業は、お前に継いで欲しい」と言うこと。
計画を立て育てること。育つのを待つこと。
創業者が後継者に必ず伝えるべきこと
①お金の流れ ②生きたお金の使い方
③人との接し方 ④仕入れのやり方
後継者（息子）への提言
①父親はどんな経営者になってもらいたいかわかっていますか？
自分を立ててもらいたい（認めてもらいたい）
こまめに報告・相談・連絡をする
②自分が社長の息子でなければ、後継者になれたと思いますか？
謙虚になる。 感謝する。 受け入れる。
③やりたいことを父親に反対されたらどう思いますか？
父も説得できないことを、世間に説得できるか。
④父親の最も嫌がることが何かわかりますか？
父の過去を否定すること。
⑤思うようにならないという不満と苦痛、それをどう捉えていますか？
二代目はリフォーム。前向きに考えることが大事。
事業承継だけではありません。
認めること。感謝すること。育てること。待つこと。ゆるすこと。
信頼すること。そして、これらを「声に出して伝える」こと。
和をもって尊し。
謙虚に自分の人間力を磨いていくことだと思いました。
親子・夫婦・社会・全てに通じます。ありがとうございました。
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2008年07月01日
第6回相続寺子屋「借入金の円満な相続」
担保を入れる人・入れない人、
保証人になる人・ならない人と
借入当初にボタンの掛け違いをしないことがポイント。
私道負担のない敷地にアパートを建築する事例で考えます。
物上保証人と保証人とでは自分固有の財産を傷める程度が違います。腹のくくり方が違うわけです。
「話しが違う、聞いていない」
という言葉が保証人でない人からも出るとさらにややこしくなります。
銀行との関係で分割債務のままで走るわけにはいかず、誰か一人が債務引受しなければならない事情があります。
収益の上がっている物件とそうでない物件とでも違ってきます。
これらを図を用いて説明して頂きます。
現場の話がたくさん聴けそうですね！
日時／平成2０年７月３０日（水） １８：３０～２０：３０
講師／寺嶋 裕明 氏 （2期生 某銀行勤務)
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／２,０００円
会員様限定セミナー
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