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2008年06月26日
第14期SA養成第16講座
6月25日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。
題目は「Letsコンサルティング事例から」
講師は 藤本稔氏（三井不動産㈱）です。
土地の時価のお話がありました。
隣がいくらで売れたからこの土地の時価が決まるわけではありません。
事業採算からその土地を購入出来る価格を算出します。
土地の価格は一律には算出出来ないという事です。
収益還元法により価格を算定すると期待利回りを何％にするかで価格が大きく変わります。
純収益10億円のビルの場合
期待利回り７％ → 143億円
５％ → 200億円
そしてこの期待利回りには基準がありません。いくらの利回りを望むかは買い手の判断です。
ファンドバブルの原因です。
不動産業界の最先端で仕事をされている藤本氏の土地価格のお話は興味深いものがあります。
講座の中心は土地活用の事例のお話です。
家族構成 夫婦 子供二人（子供は独立）
自宅土地５００㎡ 隣接地 月極駐車場５００㎡
５０坪の老朽化した自宅に夫婦二人で暮らしています。
現状で収益性が低く、相続税負担も大変です。
○要望
この地を離れたくない。
広い家はいらない。管理が大変。
相続の時、分割でもめないようにしたい。
多額の借入はしたくない
相続税の負担を減らしたい。
収益性を高めたい。
いろいろな土地活用方法をシュミレーションします。
その中の三つの手法を説明してもらいました。
賃貸マンション。
単純売却。
等価交換。
この中で選んだ手法が等価交換です。
等価交換とは土地をデベロッパーに売却し、デベロッパーがマンションを建設し、クライアントがマンションを買い戻す形です。デベロッパーはマンション分譲をおこないます。
買い戻した一室を自宅とし、他は賃貸で貸します。
お金が必要になれば一室でも売却出来ます。
借入は諸費用負担分だけです。
お客様のご要望を満たすことが出来たようです。
全ての手法には一長一短があります。
その中から、お客様のご要望を満たし、プロの目からみてクライアントの将来設計に適した手法を選びます。
Letsの相続を考えた土地活用の基本姿勢は
１、分けやすさ
２、納税しやすさ
３、相続税の圧縮
これらを基本に土地の最有効用途を考え、収益性・安全性・流動性のバランスのとれた提案をします。
三井不動産の総合力のすごさを感じる講座でした。
ありがとうございます。
○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。」
不動産には同じものは二つとありません。「隣の土地は倍でも買え」と言われることもあるように、土地の価格の考え方も難しいものがあります。
時価の算出方法
●取引事例比較法
市場においてどのくらいの価格で取引されているか、
という市場での取引面に着目した鑑定方法。
近隣の同種物件などの適切な取引事例を元に、時間の経過や
個別の事情に応じて適宜修正をかけて算出。
●収益還元法
不動産の運用によって得られると期待される収益を基に価格を評価。
ＮＯＩ（純収益） ÷ キャップレートー（％）
●開発法
その土地で不動産開発事業を行なうことを想定した場合の
売り上げから逆算する方法。
一般的に、デベロッパー等が土地を購入する際に検討する。
販売総額 － （建物建築費＋その他の経費＋分譲利益）
土地の時価はその時の勢いや、買主の考え方によって変わってきます。
事例を基に、今までの土地の動向を説明いただきました。
デベロッパーとして土地運用を考える場合、その土地単体ではなく、相談者の相続も視野に入れたその家全体としてのコンサルティングが必要です。
その時のポイントは
１．【まず第一に】相続時に分けやすいこと
２．【次に】相続税の納税がしやすいこと
３．【最後に】相続税の圧縮
現状の場合の相続税のシミュレーション、全体または一部を売却した場合のシミュレーション、賃貸ビルを建てた場合のシミュレーション、マンションを建て等価交換をした場合のシミュレーション等、あらゆるケースを想定した提案をします。その中でご家族の気持ち、将来の生活、相続対策、相続後の状況を話し合います。
今回は、等価交換を選ばれたケースを事例に、ていねいにご説明いただきました。
三井の分析力と企画力・提案力のすごさを学ばせていただきました。
大切なのは、家族の理解と幸せです。
ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年06月22日
第14期SA養成第14・15講座
6月21日相続アドバイザｰ養成講座の第14・15講座が行なわれました。
14講座
題目／「鑑定評価による適正な時価評価とは」
講師／芳賀則人氏（不動産鑑定士）
15講座
題目／「相続と測量」
講師／高橋正雄氏（土地家屋調査士）
○斎藤紀明氏（ＳＡ協議会常務理事）の14講座の感想です。
相続税の申告にあたりもっとも重要なのが「財産評価」です。相続財産の評価は、相続税法第22条により「当該財産の取得の時における時価により」評価するものとされています。
では、時価とは何か。これが本講座の主要テーマです。
相続税法には時価の定義はありません。そして、税務当局の基本的な考え方は「財産評価基本通達」により評価しなさい、というところにあります。
たしかに、財産評価基本通達は大変なボリュームがあり、多種多様な不動産の評価方法を定めています。しかし、不動産は非常に個別性が強く、世の中には2つとして同じ不動産はありません。そうした不動産の特性を考えますと、画一的な財産評価基本通達では本来の時価を見失いかねません。
また、財産評価基本通達で不動産を評価するということは、「路線価」によって評価するということでもあります。不動産は一物四価、あるいは一物五価などといわれ、実際の市場価値である実勢価格のほかに、様々な指標があります。
一般的にいって、行政当局の考え方としては公示価格（および基準価格）が実勢価格を反映したものとされており、それを１００としたときに路線価は８０％の水準に設定されています。さらに固定資産税評価額は７０％の水準です。したがって、当局の考え方では路線価による評価は実勢価格よりも低い評価額になっているということになります。
しかし、バブル崩壊後に実勢価格が急落した時期、「時価と路線価の逆転現象」が起きました。そして去年までの数年間ミニバブルと言われ急上昇してきた地価が、昨年夏ごろをピークに下落に転じており、それに対して今年発表される路線価は前年度対比で上昇するものと見受けられ、またしても時価と路線価の逆転現象が起きるのではないか、という見方が広がっています。
本講座の講師である芳賀先生は、長年にわたり豊富な相続案件の鑑定評価を手掛けており、その経験の中で財産評価基本通達の問題点、路線価による評価の問題点を熟知しておられます。
そうした経験にもとづき、路線価方式での評価と、不動産鑑定評価による評価額との間に著しい差異が生じた様々な事例を紹介し、適正な時価を算定することの難しさと重要性を具体的に分かりやすく講義していただきました。
また後半の講義では、「広大地の評価」に関する問題点が取り上げられました。平成16年に大きな改正が行われた広大地の評価は、一見すると大幅な評価減が可能になったことや開発想定図の提出が不要になり簡素な手続きになったことなど、納税者有利の改正であったかのようにおもわれます。
しかし実態としては、「その土地が広大地に該当するか否か」の判断が非常に難しく、しかも広大地に該当しないと判断された場合には広大地に関する評価減は一切適用されないため、税負担のうえで大変に大きな差を生じます。
なおかつ、広大地に該当するか否かの判断のなかでも「マンション適地か」という判断について、通達でも明確な基準は示されておらず、相続税申告に携わる税理士の方々のみならず、不動産鑑定士などの専門家にとっても大きな悩みとなっています。
この点について、本日の講義ではこれまで数百件もの広大地評価を行ってきた芳賀先生の実体験にもとづき、広大地に該当するとの判断基準の考え方、また税務当局との丁々発止のやりとりなど、実務に役立つ実践的な内容のお話が披露されました。
講座のなかで芳賀先生が繰り返しお話しされていたことは、「原則はこうなっている。しかし判断に迷うこともある。そのときに絶対あきらめないでください」ということです。
納税者のためにぎりぎりまで悩み・考え抜いて評価を行う。それでも判断がつかないときには、不動産の適正な時価についての専門家である不動産鑑定士に相談する。そのような姿勢で納税者のためにもっとも適した申告を行うこと、それをアドバイスすることの重要性を教えていただいた講座でした。
○田中康雅氏（ＳＡ協議会評議員）の15講座の感想です。
第１講座の中で相続コーディネートで１番大事なのは「税理士」、その次は「土地家屋調査士」との解説がありましたが、今日の講座は「相続と測量」のお話。
講義されるのは、「測量」の専門家である土地家屋調査士の高橋先生。
レジュメ及び講義内容は、すべて高橋先生の実務体験を体系化されたもの。その豊富な相続境界事例には圧巻です。
印象に残ったのは、「境界線は目に見えない。感情線。勘定線である」という言葉。
講義の２時間は常にこのことをふまえ解説がされているような気がしました。
主な内容は以下のとおり。
・筆界と所有権界と占有権界の違い。
・なぜ、境界でもめるのか。もめるとどうなるのか。境界紛争を解決するには。
・境界確定の重要性について。
・生前測量のすすめ。
しかし、高橋先生が最も言いたかったのは、講義開始５分の雑談の中にあったのではないかと思うのは、私だけではないと思います。
それは・・・・・
「今日、地主さんの依頼で借地人さんと更新料の交渉に行ってきました（途中省略）。最後は地主さんも更新料○○で納得してくれました。」
高橋先生いわく、解決の秘訣は、依頼者が話すことをよく「聴く」ことだそうです。
そして最後に「でも、変ですよね。地主さんの依頼で借地人さんと交渉していたんですよ。借地人さんと。でも結局最後に交渉（説得）したのは地主さんのほうです」
「相続と測量（境界確定）」－たとえ法律があったとしてもなかなか解決しない。それを解決できるのは、依頼者の心である。依頼者にそれに気がついてもらうこと。
そんなヒントを教えていただきました。
ありがとうございました。
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2008年06月19日
第14期SA養成第13講座
6月18日相続アドバイザｰ養成講座の第13講座が行なわれました。
題目は「物納戦略と納税資金の調達」
講師は 斎藤紀明氏（㈱国土工営）です。
物納制度改正事項は法律・政令・規則で定められました。
斎藤氏は物納制度改正は「情報公開と自己責任」だと言われました。
国税庁のホームページには改正された物納制度の詳しい解説が掲載されています。
物納に関する本を購入する必要がない位、充実しているようです。
これは何を意味するか？
「詳細は全て情報公開しています。
だから知らないとは言わせない。
自己責任で物納制度を利用してください」
と言いたいのでしょう。
細かいことでも、「知りませんでした」は通用しません。
お客様から依頼を受けたコンサルタントの責任は重大です。
改正前の物納制度の取扱は通達（税務署内の取決め）を解釈して実務が行われていたので、あいまいな部分が多かったのです。
それが納税者側にとっては都合がよかったのです。
しかし改正で一変しました。
あいまいな部分が明確になり厳守されます。
改正ポイント。
○物納書類提出期限が明確になりました。
相続税申告期限から最長１年です。期限厳守です。
（納税者が○○まで期限を延長してくださいと税務署長へお願いする形です。原則は申告期限までの提出で、「納税者がお願いするから特別に待ってあげる」という考え方です）
測量等で時間がかかる場合は間に合いません。
期限が過ぎれば物納却下です。
この期間は利子税が課税されます。
○物納出来る財産が明確化されました。
適格物納財産がない場合に認められる物納劣後財産も明確化されました。これはひどい財産しか貰えなかった人への特例です。
この物納劣後財産を捉えて、新聞報道が物納基準を緩和したと報じたため、物納がやりやすくなったと思われている方がいます。
○金銭納付困難要件の厳格化。
相続人の固有の財産を含めた現金がある場合は現金で納付しなさい。
収入から生活費を引いて余りがあれば、延納による分割払いにしなさい。
（税務署が必要と認めている生活費の額の低さにはびっくりします）
現金納付、延納も出来ない部分にだけ物納が認められます。
改正前は作文でも、お金が他に必要な理由を書けば認めてくれましたが、お金が必要な裏付け資料が要求されるようになりました。
物納の選択が困難になった大きな理由です。
却下されるリスクが大きいからです。
以上から解るように物納申請しても却下されるリスクが高くなりました。
物納件数が激減している理由です。
それゆえ、物納は生前対策の重要性がますます高まったと言えます。
ポイントは物納財産生前整備です。
そこにビジネスチャンスも生まれるのでしょう。
貴重なお話が要約されいました。
税務申告書や税務署発行の説明書から税務当局の意図を読み取るところは流石です。
ありがとうございます。
○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。
今まで、相続税の納税方法として、現金一括納税が困難な場合、相続不動産の、
とりあえず物納申請、だめもと物納申請が一般的に行なわれていました。
しかし物納制度、６０年ぶりの大改正により、納税の方法が大きく変わります。
そもそも昭和の時代は、不動産の物納による納税はごく少数でした。
それは、不動産の相続評価が市場売買価格の３０％ぐらいと非常に低かったからです。
平成３年・４年と不動産の相続評価額の引き上げが行われ、その時期よりバブル崩壊による不動産の下落が続きました。それにより相続時の不動産評価額より、物納不動産の収納時の不動産時価が低いという現象が起こり、物納件数が大幅に増えました。
従来の物納制度には様々な問題点が指摘されていました。
① 物納申請から許可までの期間が長い（５～１０年のケースもある）
② 物納の許可基準が明確でなく、分かりにくい
③ 許可基準を充たすための措置のルールが不明確
④ 価値の低い財産から物納する納税者がいるため、売却が困難な事例が多い
一方、こうした問題点は、ときに納税者からみるとメリットにもなっていた。
① 期限の定めが法定化されていなかったので、時間稼ぎをすることができた
② 有利な納税方法を選択するために、「とりあえず物納申請」をしておいた
③ 価格変動リスクに強い（価格時点を相続発生の日に固定する）
④ 「だめもと」の物納で優良な資産を残すことができた
物納制度改正のポイント
① 物納不適格財産の明確化
② 物納手続きの明確化
③ 申請の許可に係る審査期間の法定化
④ 物納申請を却下された者の延納の申請
⑤ 延納中の物納の選択
結論的には、不動産の物納は事前の整備が必要で、
今までよりも難しくなったといえます。
今までにもまして、円滑な納税のための生前対策が必要になりました。
改正のポイントと、今後の相続アドバイザー意義をわかりやすく教えていただきました。
ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年06月17日
第5回相続寺子屋報告
6月16日に開催した第5回相続寺子屋「あと継ぎに悩んでいる方のための葬式とお墓の知識」の報告です。
講師は金光節夫氏(11期生 ハッピーバトン ＣＦＰ）です。
金光さんは自己紹介のあと、「宗教や儀礼に関する考え方は、各人の育ってきた環境やおかれた状況によって大きく異なります。本資料の内容は、ご納得が出来る部分だけを、参考にして下さい。」と、前置きしたうえで講義が始まりました。
死後の世界をめぐる想像
死んだら、無になるか？ 死んでも、何かが残ると信じたい。
エジプト ＝ キリスト教では生前の行いにより、天国か地獄に行く
インド ＝ 仏教では輪廻。（肉体は仮の住まい）
日本の伝統 ＝ 御霊（ミタマ）が旅立つ→ほとけさま→ごせんぞさま
本来、宗教は、生きている人を現世で救済することをめざすもの
・キリストは ・・・・・・ 愛を教えた。
・シャカムニは ・・・・・ 我の執着からの開放を教えた。
死後の世界について
・キリストは ・・・・・ ほとんど何も言っていない。
・お釈迦様は ・・・・・ わからんことは考えるな。
各儀礼についてこれまでの意味づけと現代的な位置づけを考える。
お通夜－戒名－葬儀・告別式－供養－墓－供養－墓参り－仏壇
キリスト教の場合や我が家の場合など活発な意見交換がありました。
核家族、未婚、長寿化、家族の崩壊により、
属する家がない、属する寺がない、遺族がいない、信ずる宗教がない
このような方も多い時代になってきた。
ぜひ、ラストプランニングノート（エンディングノート）を付けてみましょう。
相続アドバイザーとして、今まで考えたことのない講座でした。
エンディングを考えることによって、自分らしく生きたいと思う、
死があるから、今を大切にしたいと思えるのかもしれません。
素敵な気付きの講座を ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年06月12日
第14期SA養成第12講座
6月11日相続アドバイザｰ養成講座の第12講座が行なわれました。
題目は「都市農家（地主）と相続」
講師は 平井利明氏（(有)グッドタイム代表）です。
平井氏は自身が都市農家です。
都市農家の問題点を感じている当事者ですので話しに実感がこもります。
講座のところどころで「食の問題」を話されました。
日本の食糧自給率カロリーベースで３９％。
キャベツの名産地のキャベツ畑にモンシロチョウがいない。（それほど農薬がまかれている）
日本の将来を考える上で重要な問題を知ってほしいという平井氏の想いが伝わります。
生産緑地制度の理解が重要です。
利点は
固定資産税が1/300～1/400になる。
納税猶予を選択すると相続税の評価が1,000㎡で84万円になる。
しかし
土地利用が農地に限定される。
土地有効利用・売却が出来なくなる。
生産緑地・納税猶予はその方の家族ライフプランを考えて選択しなければ後に大きな問題が生じる危険があります。
特に納税猶予は注意が必要です。
相続税が免除されるのは、相続した人の終身営農が条件だからです。
（３０年ではありません。ここを間違う人がいますので注意です）
営農が出来なくなると、納税猶予が打ち切りになり、相続税＋それまでの利息 を支払わなければなりません。
亡くなるまで営農するためには、次の代（子）に農業を行う意思がなければ出来ません。
簡単には選択出来ないということです。
生産緑地が解除出来るのは
①生産緑地指定後３０年経過。（納税猶予は免除されません）
②主たる農業従事者の死亡。
③農業従事者に農業ができない一定事由が生じた場合。
上記に該当し市町村が買取りをしない場合、生産緑地は解除され、土地利用・売買が自由に出来るようになります。（市町村が買取ることはめったにないようです）
※生産緑地の解除と納税猶予を混同している方が多いので注意が必要です。
自身が農家ならではのお話が随所にありました。
例えば
1,000㎡といっても農家の人はぴんとこない。一反といった方がよい。
農民といってはいけない。農業従事者という。
農地の隣接地は住宅街のため、土誇りがたつと近隣がからの苦情がでるのも都市農家ならではの悩み。
火など燃したら消防車がくる。
土地はたくさんあるけれど、現金がない。
固定資産税の負担が重い。
農業では生活は維持できない。賃貸収入が頼み。しかし空き室が目立つ。
等々。
都市農家がかかえる問題が伝わってくる講座でした。
平井氏は近々農業委員にもなられるそうです。
都市農家の問題を政治レベルで考えられるようになるのでしょう。
期待しています。
貴重なお話ありがとうございます。
○水沼 修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。
平井先生はＦＰとしてご活躍ですが、ご自身が東京都立川市で農業を営んでいます。
その他、相続アドバイザー協議会の常務理事として、立川市社会福祉業議会の依頼により、
毎週火曜日、市の相続相談の相談委員を勤めております。
現在、日本の食料自給率は４０％を割り込んでいます。これは危機的状況です。
しかし農業は、農産物の輸入自由化、技術進歩による市場価格の下落により、経営が厳しい状況です。特に市街化地域（農住混在地域）における農家は経営が厳しく、農業従事者の高齢化や後継者不足が現状です。
都市農家の主な収入は、駐車場や賃貸アパートなどの不動産収入です。この収入で多額の固定資産税を支払っています。
農家は耕作する土地が必要です。昔は家督相続により家業を守っていました。田を兄弟や他人に分けることは「たわけ者」と呼ばれました。農家の資産のほとんどが不動産資産です。
平成４年に生産緑地法が施工されました。特定市街化区域内農地を所有者の意向により、宅地化する農地と保全する農地に分けました。生産緑地区域の指定です。生産緑地の指定は相続税や固定資産税を大幅に軽減できますが、土地の転用はできません。また、営農が大原則です。
「売れない」「貸せない」「建てられない」等、厳しく制限されます。
生産緑地を相続する場合、一定の要件の下、納税猶予が受けられます。しかし、農業相続人が終身（終生）営農することになります。もし農業継続が困難となって、農業経営を廃止した場合、遡り課税により最悪の状態になることが予想されます。
都市農家の場合、家族間で家業として農業を継続していく覚悟ができているかが極めて大切です。その他に、不動産資産に偏りすぎている資産を、金融資産、その他の資産に組み替え、長期的に考えていくＦＰ的な生活設計が必要です。
ご自身で農家の長男として、相続も経験された平井先生ならではの講座でした。ありがとうございました。
投稿者 adv
2008年06月06日
「二代目社長が語る事業承継とＭ＆Ａ」7/18特別研修講座
～会社は生もの、理論だけでは乗り越えられない～
ＳＡ協議会副理事長の長尾氏に事業承継の実体験を語って頂きます。
コンサルタントの方のノウハウ講座はたくさんありますが、事業承継をされた方自身の講座はあまりないと思います。
その中でも相続という観点から語れる方は少ないはずです。
貴重なお話が聴けそうです。
講座終了後懇親会を行います。
暑さをビールで吹き飛ばしましょう！
日時／平成２０年７月１８日（金） １６時００分～１７時３０分
講師／長尾 浩章 氏
（ながお ひろあき）
ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会R：副理事長
株式会社週刊住宅新聞社：代表取締役
《略歴》
出身 東京都
生年月日 昭和３５年２月２７日
昭和57 年 3月慶應義塾大学法学部法律学科卒業
昭和60 年 2月㈱週刊住宅新聞社 入社
新聞局編集部に配属し、業界団体や民間デベロッパーに対する取材活動に従事
平成2 年 7 月取締役社長企画室室長を兼任
平成5 年 7 月常務取締役経営企画担当を兼任
平成8 年12 月 〃 新聞局長に就任
平成9 年 4 月代表取締役副社長に就任
平成11 年 6月代表取締役社長に就任
資格 宅地建物取引主任者 職業紹介責任者
会場／株式会社週刊住宅新聞社
料金／一般 3,000円
会員 2,000円
懇親会／4,000円
投稿者 adv
2008年06月05日
第14期SA養成第11講座
6月4日相続アドバイザｰ養成講座の第11講座が行なわれました。
題目は「不動産取引による相続コンサル」
講師は 中條 尚氏（㈱ホリホーム取締役部長）です。
始めに、ネットワークの重要性のお話がありました。
「自分のネットワーク」
仕事を行う上での理念、方向性が同じ仲間のネットワークが大切です。
"何を知っているかより、誰を知っているか"
先行き不透明な時代、頼りになるのは確かなネットワークです。
不動産の日常取引で発生する相続問題の事例のお話がありました。
簡単なアドバイスがお客様に安心感を与える事例。
死因贈与を行う時の注意点。
日常業務で相続に関するアドバイスが本業に付加価値を与えます。
成年後見制度のお話がありました。
成年後見制度は相続と密接な関係があります。
高齢化社会、成年後見制度の利用は今後ますます増加するでしょう。
成年後見人の成り手、家庭裁判所の監督機能、親族成年後見人の恣意性の廃除など、多くの問題を抱えています。
適切な普及が望まれます。
不動産が相続財産にとってどんな性質をもつか。
土壌汚染、アスベスト、耐震問題。
重大事件や法改正によって不動産の価値は変わります。
不動産の価値を把握することは重要であり、生前の不動産整備は、不可欠です。
不動産取引を相続という観点で見ると様々の問題点が見えてきます。
ちょっとしたアドバイスがお客様に大きな影響与えます。
アドバイザーは常に神経を集中しお客様に接する事が大切です。
ありがとうございます。
投稿者 adv