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2008年06月26日

第14期SA養成第16講座

6月25日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。

題目は「Letsコンサルティング事例から」
講師は　藤本稔氏（三井不動産㈱）です。

土地の時価のお話がありました。
隣がいくらで売れたからこの土地の時価が決まるわけではありません。
事業採算からその土地を購入出来る価格を算出します。
土地の価格は一律には算出出来ないという事です。

収益還元法により価格を算定すると期待利回りを何％にするかで価格が大きく変わります。
純収益10億円のビルの場合
期待利回り７％　→　143億円
　　　　　　　５％　→　200億円
そしてこの期待利回りには基準がありません。いくらの利回りを望むかは買い手の判断です。
ファンドバブルの原因です。
不動産業界の最先端で仕事をされている藤本氏の土地価格のお話は興味深いものがあります。

講座の中心は土地活用の事例のお話です。

家族構成　夫婦　子供二人（子供は独立）
自宅土地５００㎡　隣接地　月極駐車場５００㎡
５０坪の老朽化した自宅に夫婦二人で暮らしています。
現状で収益性が低く、相続税負担も大変です。

○要望
この地を離れたくない。
広い家はいらない。管理が大変。
相続の時、分割でもめないようにしたい。
多額の借入はしたくない
相続税の負担を減らしたい。
収益性を高めたい。

いろいろな土地活用方法をシュミレーションします。
その中の三つの手法を説明してもらいました。
賃貸マンション。
単純売却。
等価交換。

この中で選んだ手法が等価交換です。
等価交換とは土地をデベロッパーに売却し、デベロッパーがマンションを建設し、クライアントがマンションを買い戻す形です。デベロッパーはマンション分譲をおこないます。
買い戻した一室を自宅とし、他は賃貸で貸します。
お金が必要になれば一室でも売却出来ます。
借入は諸費用負担分だけです。
お客様のご要望を満たすことが出来たようです。

全ての手法には一長一短があります。
その中から、お客様のご要望を満たし、プロの目からみてクライアントの将来設計に適した手法を選びます。
Letsの相続を考えた土地活用の基本姿勢は
１、分けやすさ
２、納税しやすさ
３、相続税の圧縮
これらを基本に土地の最有効用途を考え、収益性・安全性・流動性のバランスのとれた提案をします。

三井不動産の総合力のすごさを感じる講座でした。
ありがとうございます。

○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。」

不動産には同じものは二つとありません。「隣の土地は倍でも買え」と言われることもあるように、土地の価格の考え方も難しいものがあります。

時価の算出方法
●取引事例比較法
　市場においてどのくらいの価格で取引されているか、
　という市場での取引面に着目した鑑定方法。
　近隣の同種物件などの適切な取引事例を元に、時間の経過や
　個別の事情に応じて適宜修正をかけて算出。

●収益還元法　
　不動産の運用によって得られると期待される収益を基に価格を評価。
　　ＮＯＩ（純収益）　÷　キャップレートー（％）

●開発法
　その土地で不動産開発事業を行なうことを想定した場合の
　売り上げから逆算する方法。
　一般的に、デベロッパー等が土地を購入する際に検討する。
　　販売総額　－　（建物建築費＋その他の経費＋分譲利益）

土地の時価はその時の勢いや、買主の考え方によって変わってきます。
事例を基に、今までの土地の動向を説明いただきました。

デベロッパーとして土地運用を考える場合、その土地単体ではなく、相談者の相続も視野に入れたその家全体としてのコンサルティングが必要です。
その時のポイントは
１．【まず第一に】相続時に分けやすいこと
２．【次に】相続税の納税がしやすいこと
３．【最後に】相続税の圧縮

現状の場合の相続税のシミュレーション、全体または一部を売却した場合のシミュレーション、賃貸ビルを建てた場合のシミュレーション、マンションを建て等価交換をした場合のシミュレーション等、あらゆるケースを想定した提案をします。その中でご家族の気持ち、将来の生活、相続対策、相続後の状況を話し合います。

今回は、等価交換を選ばれたケースを事例に、ていねいにご説明いただきました。

三井の分析力と企画力・提案力のすごさを学ばせていただきました。
大切なのは、家族の理解と幸せです。
ありがとうございました。

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