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2008年05月29日

第14期SA養成第10講座

5月28日相続アドバイザｰ養成講座の第10講座が行なわれました。

題目は「争続にならないための法律知識」
講師は　弁護士の江口正夫氏です。
講座の後、懇親会を行いました。

「相続人間に不平等を持ち込むことを本人にさせてはならない。
不平等を持ち込む役割がアドバイザーです」
という江口氏の言葉に重みを感じました。

民法には相続人、相続分が書かれています。
平等に書かれていますが、公平ではありません。
しかし争いが高じて家庭裁判所の審判になると民法通りの判決になります。
民法通りの分け方で問題がある場合は、民法（平等）を修正し公平に分けるための手段を講じなければなりません。
その手段とは遺言です。
遺言を書けるのは被相続人だけです。そして生きている（元気な）時でなければ書けません。

遺言の必要性を事例を交えお話して頂きました。
「相続アドバイザーは争う前にお客様と接する機会が多いはずです。
相続アドバイザーの方々に適切なアドバイスをして頂きたい」
という江口氏の願いが受講生に伝わります。

寄与分・特別受益のお話がありました。
民法上定められていますが、実務にはなじみません。
寄与分が認められるケースは限られます。親の面倒をみた程度では寄与分は認められません。
特別受益は過去の蒸し返しになります。
相続で長く争っているのは、たいていこの二つが要因です。

遺言の限界である遺留分のお話がありました。
中小経営承継円滑化法により、遺留分制度の特則が設けられました。現在の遺留分制度の有り方では、中小企業の事業承継がうまくいかないからです。
①後継者が先代社長から受けた株式の贈与を遺留分算定基礎額からはずす。
②後継者が先代社長から受けた株式の贈与の評価額を贈与時点の評価に固定する。（後継者の頑張りで株価が上昇した分を遺留分算定基礎額からはずすため）
これらを行う条件として、推定相続人全員の合意や家庭裁判所の許可等が必要です。
ポイントは先代社長の統率力です。
子供たちに異論をはさませない親父の威厳が必要です。

受講生にアドバイザのー役割を伝えたいという気迫を感じた講座です。
笑いもありあっという間の２時間でした。
ありがとうございます。

○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

相続に対する対策
　　１．相続税対策（資産の世代間移転の税務対策
　　２．相続税納税資金念出対策
　　３．円満な遺産分割対策（『争族』を防ぐための法務対策）

この１．２．３．の対策が同じ方向を向かない。

相続に対する法務対策は必要か？
　相続において、法務対策をしないと、どのような自体になるかを見極める。

法務対策をしない　→→→　民法に従った相続が行なわれる

法務対策がなくても民法で決まっていること。
　　１．誰が相続人になるのか？　
　　２．各相続人の相続分はどれ位になるか？

法律で決まっているのに、相続争いになることがある。それは、
法律がおかしいのではない。相続財産が民法にあわない。

民法通りの相続が開始しても、格別の紛争が生じないと考えるのであれば、法務対策は不必要。
しかし、民法通りの相続が開始すると、紛争を生じる可能性があると考えるならば、法務対策を行なう必要がある。

民法では子どもや兄弟姉妹は平等です。
しかし、平等と公平は違います。
もらえるものだけを比較すると、不満が出ます。
不満を徹底的に法廷で争うと家族が壊れます。

相続の法務対策とは、平等に不平等を持ち込むことです。
不平等を持ち込むことを本人にさせてはいけません。
これこそが相続アドバイザーの仕事です。

実際に先生が経験された、壊れた家族の事例を具体的にお話いただきました。

大切なのはアドバイザーの人格です。
そう話された江口先生に高い人格を感じます。
素晴らしい講座をありがとうございました。

講座後、１４期相続アドバイザー養成講座　受講生との懇親会が行われました。
受講生の一言の中で皆さんから
「講師の方々の人間性が素晴らしい」
「相続に関する考え方が変わった」
「もっともっと勉強したい」「毎回毎回、感動しています」
などの言葉をいただきました。

私も、受講したときに同じように感動したのを思い出しました。
今、素晴らしい受講生と共に学べることに感謝致します。
ありがとうございます。

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2008年05月22日

第14期SA養成第9講座

5月21日相続アドバイザｰ養成講座の第9講座が行なわれました。

題目は「相続のための生命保険活用法」
講師は　税理士・ＣＦＰの染宮勝己氏です。

最初に相続対策のキーポイントお話されました。
「安心・簡単・長続き」

難しいこと言うのではなく、簡単な事を確実にやらせてあげる。
手間を惜しまないこと。
これが安心に結びつきます。

この対策の代表的なものが生前贈与と生命保険。

生前贈与は被相続人の財産を生前に子や孫に移し相続税を減らす効果があります。
相続税・贈与税は金額大きくなるにつれて税率も上がる累進課税です。
資産家の相続税率は最高税率５０％に到達しています。
贈与はその年に贈与した金額に対して税率をかけます。
相続税率５０％が適用される人も、その年の贈与税率は０％からスタートです。
ちなみに５００万円贈与しても贈与税は５３万円。手取り４４７万円です。
この５００万円を相続まで持っていたら税金は２５０万円です。
どちらが得かは明らかです。
「贈与税は高い。だから損だ」
という概念を捨てることから始める必要があります。

生命保険は多様ですが、本日のお話は終身保険です。
終身保険は目減りしません。
そして死は確実に訪れます。そのとき確実に保険金が受け取れます。
相続対策をしてから亡くなるまで時間があります。
バブル期借入をして相続対策を行い失敗した人はたくさいます。不動産等の資産価値は下がったけど、借金は減らないからです。
対策を実行してすぐに亡くなれば効果があったのでしょうが、長続きしなかった対策です。
終身保険は長続きの代表的な対策です。そしてシンプルで安心です。

資産家向けの生命保険料の贈与プランのお話がありました。
子供に現金を贈与します。子供の意思で、贈与資金を原資とし、親に対して生命保険をかけ、受取人が子になる終身保険に入ります。
親が亡くなった時に子供に入る保険金は一時所得の対象です。
税額＝（一時所得－保険料－５０万円）×１/２×税率
ポイントは　１/２×税率
最高税率５０％が適用される人も税率２５％です。
生前贈与で税率がさがり、さらに利益分に対して一時所得の税率が適用できます。

染宮氏の話を聴き「保険は解りにくい」という先入観が払拭出来たのではないでしょうか。
「簡単・安心・長続き」
このキーワードは全てのことに通じるように思います。
ありがとうございます。

○水沼修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

「保険」と聞くと、毛嫌いする人が多くいます。
保険は万が一の時にすごく役に立ちます。
ということは、万が一の残りの９.９９９は、役に立たない？
相続対策では万が一ではだめなんです。
万が万、役に立つ保険に入る事が大切です。

染宮先生の話が、いきなり受講生をひきつけます。

今は、平均寿命も延びています。医療も発達し、なかなか死ねない時代です。
相続対策をする時と、相続が発生する時では何年も先になることがある。
今まで、色々な節税対策が試みられてきました。
しかし、そのたびに節税対策に厳しい姿勢がとられてきました。
もう、究極の節税対策を求める時代ではないのです。

これからは、　安心・簡単・長続き　がポイントです。

まずは、節税対策の基本を理解しましょう。
資産　－　負債　＝　課税価格
この課税価格が上がれば、増税。下がれば節税です。
負債を増やしても課税価格は変わりません。その分資産が増えます。
今までの対策とは、資産を　移す（負担付贈与等）か、
資産を　下げる（不動産に換えて評価を下げる）方法です。

これからは発想を転換し、増税対策です。
資産（現金・預金）を増やす。（現金・預金は分割しやすい）
負債は必要な額だけ借りて早期に返す。（借金は使うためで残すものでない）
生命保険により現金を増やすことは大きな効果がある。

保険料控除を有効に使う、保険金による現金を分割対策として使う、
贈与を積極的に使う等による、有効な方法を講義いただきました。

贈与税は高いと思っている人が多くいます。
しかし、ポイントは税率ではありません。税金を引いた手取額です。
「贈与税を払い、手間を掛けて、優しいことを継続してやる。」

不動産の共有は危険です。保険の共有は安心です。
高齢化が進み、権利意識が強くなっていくこれからの時代、
財産（現金）が無い事が最大のリスクなのです。

相続のプロとして、保険のプロとして、染宮先生の講座
素晴らしいと思いました。ありがとうございました。

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2008年05月20日

「中小企業の事業承継とＭ＆Ａ」6/9特別研修講座

「後継者がいない」…少子化の時代となり、父親の事業を息子が継ぐということが少なくなりました。
一方で、長年苦労を共にしてきた役員への事業承継にも大きな難問が立ちはだかります。
そうした状況下、中小企業においてもＭ＆Ａによる会社の譲渡、それによる事業の継続を探る動きが活発になっています。
当社では税理士先生の顧問先企業の事業承継、Ｍ＆Ａを幅広い業種で承っております。
その中から、事例に基づき成功するＭ＆Ａの秘訣を御紹介いたします。

日時／平成２０年６月９日（月） １８時００分～１９時３０分
講師／株式会社 国土工営 事業支援室 室長： 横川 雄一 氏
早稲田大学法学部卒。大手コンサルティング会社にてマーケティング、事業再生コンサルティング など数々の案件を手がける。国土工営では事業承継・Ｍ＆Ａプロジェクトリーダーとして、中小 企業の事業再生、事業承継に従事。なかでも、中小企業のＭ＆Ａについては豊富な実績を有しており、オーナー経営者特有の事情にも通じた実践的なＭ＆Ａコンサルティグを行っている。
会場／株式会社週刊住宅新聞社
料金／一般　3,000 円
　　　　 会員 2,000 円

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5/19特別研修講座報告

5月19日に行われた特別研修講座「事業承継と相続」の報告です。

田中康雅氏（ＳＡ協議会評議員）の感想です。

「遺産分割」は、相続人が一切の状況を考慮して、全員で決めましょう。「遺言」は、被相続人の最終意思を尊重しましょう。となっています。どちらも、最初の段階では、相続人あるいは被相続人の意思に委ねられています。
遺産分割における「法定相続分」、「特別受益」、「寄与分」。遺言における「遺留分」等の法律用語は必要ありません。しかし、相続の現場では相続の争いがたえないのは、権利の主張だけがぶつかり合うからです。
法律論先ありきは、権利の主張につながります。最終的には法定闘争です。（結論はきまっていますが・・・）
たとえば、「遺言」。紛争防止のため書くことは非常に重要なことだと思います。
しかし、一方的な内容になっていると、他方の相続人の法律用語「遺留分」を引き出してしまいます。
今の日本では、一定の相続人には必ず認められている「遺留分」。
遺言をアドバイスする以上、絶対に知っておかなければいけない知識です。
そんな中、「遺留分に関する民法の特例」が国会で成立し、１年以内に施行されることになったので、今回の特別研修講座に参加させていただきました。

　まずは、現行民法の「遺留分」の整理。　ポイントは２つです。
1　生前贈与財産に関する遺留分算定の評価時点は、贈与時ではなく相続時であること。
２　共同相続人への特別受益に該当する贈与（ほとんどの贈与が該当）は、期間制限なく持ち戻され遺留分算定基礎財産に算入され、特段の事情がない限り遺留分減殺請求に対象になること。
１について、贈与時を算定基準とする相続時精算課税贈与と混同してしまいがちです。
民法と税法で違うことを再確認できました。
２について、贈与税を払っていれば（相続開始前３年以内の贈与除く）、相続税の計算では相続財産に算入不要であるが、遺留分減殺請求においては贈与時期を問わず、遺留分算定基礎財産に算入するという点。また、相続人への贈与のほとんどが生計の資本のための特別受益に該当するという点。贈与税納付済の生前贈与財産は、税法上の相続財産ではないので遺留分減殺請求の対象にはならない。と考えがちですが、それも誤りであることも再確認できました。

次に諸外国の遺留分の現状についてです。英米法には遺留分そのものがない点で日本と大きく異なります。
遺言が最優先するという点ではシンプルな感じがします。遺言自体の内容が争点になるのでしょうか？
いずれにしても、親の財産を代々受け継いできた日本とは歴史が違いますので、遺留分の問題は今後より議論が必要であると感じました。そもそも相続財産は誰のものか？

次に、民法特例法の改正の趣旨・背景を順を追って説明いただきました。経営者から後継者に生前贈与された自社株の遺留分算入基礎財産の評価時点は、相続開始時のため、後継者の努力・貢献によって株価が上昇した場合、なにもしていない他の相続人の具体的遺留分額が増えてしまう例を挙げていただきました。なるほど、それはあきらかに不公平です。また、株の細分化を事前に防ぐ（相続紛争の未然防止）必要がある点も改正の大きな理由とのことです。

　最後に民法特例法の制度の説明です。細かいことは省略しますが、
　ポイントは①経済産業大臣の確認を受けた後継者であること
②遺留分権利者全員と合意があること
③そのことについて家庭裁判所の許可があること
④　①②③を経て
１）自社株式その他一定の財産について遺留分算定の基礎財産から除外できること
２）遺留分の算定に際し、生前贈与株式の価額を合意時の評価額で固定できること
　実際の運用は、どのようにすすんでいくかわかりませんが、大事なのは株式等に限ったとはいえ、「遺留分」に特例ができたこと。これは画期的な第一歩だと思います。

　今回は、制度の概要もさることながら、制度趣旨、背景を丁寧にご説明してくださいました。業務を行う
うえでは、制度の趣旨、背景を理解することがなにより大事だと思っております。
吉田先生、ありがとうございました。
相続に係わる制度の改正がありましたら、早い段階で同様に特別講座を開催していただきたいと思います。

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2008年05月18日

第14期SA養成第7・8講座

5月20日(土)相続アドバイザｰ養成講座の第7・8講座が行なわれました。
本日は２講座です。

第7講座
題目　「心の通う生前贈与と相続対策」
講師　税理士　飯塚美幸氏
第8講座
題目　「借金と相続対策」
講師　内藤雄氏（㈱三商　代表取締役）

○野口賢次氏（ＳＡ協議会副理事長）の第７講座の感想です。

講義の冒頭に約束をしてくださいと言われました。
この講義を聴いたあと、少なくとも５人の方に今回の講義の話をしてください。相続・相続・相続……　何でもいいから相続と言い続けてください。
人に話すことで、自分が勉強したことが研ぎ澄まされていきます。これは大切なことです。
次に受講生に質問をされました。
相続の主人公は誰でしょう。相続人との答えが多く返ってきました。
嬉しい答えです、その通りです。相続の主人公は被相続人ではなく相続人です。贈与も受ける人が主人公です。贈与者の思いをシッカリ受け止め、意義あるものとして後に残すことが肝要です。

◎困った財産→　訴訟が絡んでいる財産　固定資産税垂れ流しの財産　収益を全く生まない財産　これらの財産は次の世代に引き継がしてはいけない。
親の生きているうちに整理整頓をしておくことが大切。
◎財産管理能力を次の世代に身につかせる教育も大事な相続対策。
◎重加算税を軽く考えてはいけない。脱税した相続人の相続として徹底的に税務署の調査を受ける。
◎相続の３Ｓ→　債務（借金・相続税）　　妻子（相続後の生活を考える）
祭祀（お墓を守ることの大変さ、祭祀承継者しかわからない本人は言えない、アドバイザーが代わりに言ってあげることが大切）
◎借金などのマイナスの財産は誰が相続するか先に決める。それらをふまえプラスの財産を分ける。
◎不具合が多い遺言は使わず、その内容を尊重しながら相続後の各相続人の生活を考慮し財産分けをすれば、ベストな相続になるケースが多い。
◎贈与は　「あげます」　「いただきます」　「ありがとございます」→これが大切です。受贈者がもらった認識を持ち、管理運用することが大切。
◎収益力の贈与（木の幹贈与）　実を贈与するのではなく実のなる木を贈与してしまう。
◎木造アパート（固定資産税評価）建物のみを贈与し、収益を親に残さず子に残す。親の財産を増やさない。　（注）負担付き贈与は時価評価となる、敷金を建物につけ一緒にし、負担を無くして渡すことがポイント。
◎贈与のポイントは価値が小さく低いうちに実行すること。
◎中小企業経営承継円滑法は株式の生前分割。

飯塚先生には贈与は単に法律税金だけに捉われない、心の部分からの贈与や相続対策が大切であると教えていただきました。

「贈与とは親の生き方を贈与することだと感じました」。司会の齋藤さんの最後の言葉が印象に残りました。
ありがとうございます。

○高橋一雄氏（ＳＡ協議会評議院）の第8講座の感想です。

資産家を対象とした相続対策セミナーは何処でもやっていますが、借金をテーマとした相続対策セミナーは日本で唯一ではないでしょうか。

強面の内藤先生の口からは、消費者金融・多重債務・自己破産・企業倒産・自殺・離婚・おまとめローン等、借金や保証債務の怖い話が次々と出てきます。

自らの体験談は、臨場感があり、鬼気迫るものがあります。

「借金は命懸けで返せ！但し、命に代えてまで返す必要はない」との言葉は正に名言です。

内藤先生の話を聞いていれば助かった命がたくさんあったのではないでしょうか。

相続放棄や限定承認といった相続人を借金から守る手段や、子供の借金から親を守る方法など、他では聴く事が出来ない話ばかりです。

内藤先生の思いがガンガン伝わって来て、２時間の講義時間があっという間に過ぎてしまいました。

今回受講できなかった方は、次回是非受講されることをお勧めします。

ありがとうございます

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2008年05月15日

第14期SA養成第6講座

5月14日相続アドバイザｰ養成講座の第6講座が行なわれました。

題目は「不動産譲渡を中心とした税務対応策とその注意点」
講師は　公認会計士・税理士の笹島　修平氏（タクトコンサルティング）です。

始めに税理士とコンサルタントの違いのお話がありました。
言われたこと、聞かれたことに答え税務申告をするのが税理士。
お客様が気が付かないこと。お客様の将来まで考えアドバイスしていくのがコンサルティング。
笹島氏のお客様に対する姿勢が伝わってきます。

今日は不動産のお話です。
相続財産の大半を占めるのは不動産です。
相続アドバイザーにとって不動産の税務知識はかかせません。

不動産にかかわる３つの税金とは。
①相続税・贈与税　　資産価値の全体にかかる税。
②譲渡税（法人税・所得税）　売却利益にかかる税。
③賃貸収入（法人税・所得税）　収益にかかる税。
①～③は不動産を個人で所有するか、法人で所有するかで税率が変わってきます。

一番大きな税額は①でしょう。しかし③も年数をかさねると大きな税額になります。
お客様が不動産を所有している目的、これから取得する目的で①～③の税負担を考え法人で所有するか個人で所有するかを選択します。
このことが不動産に関するコンサルの知識の９０％を占めます。
迷ったら、常にこの原点に立ち返るそうです。

このことを抑え、具体的な対策の説明がありました。

親が収益不動産を所有していると、収益が親の収入になります。
親は所得税を支払い、貯まったお金を子に移すには贈与税・相続税がかかります。
そのため収益不動産を、次の世代の収益になるような対策をとります。
収益不動産を子や法人に移す対策です。
その時に問題なるのが譲渡税です。
主に含み益のある土地の譲渡税対策です。
方法は、
①他の譲渡損と通産させる。
②買換え、交換特例を利用する。
③建物だけ譲渡し、土地は相続時に相続税の取得費加算を利用して移す。
（建物を移せば収益も移りますので、土地は相続時の特例を利用して移します）
このようにして、税負担を考慮し不動産を子や法人に移していきます。
これらを実行していく上における問題点を解り易く説明して頂きました。

「税法的にはＯＫだけど、やりすぎると税務当局から否認を受ける可能性がある」
という話が随所にありました。実務経験豊富な笹島氏ならではのお話です。

不動産を相続時だけを考え対策をとるのではなく、相続前・後の税負担まで考え対策を行う。
正にコンサルティングの真髄だと感じるお話でした。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

私たちは常に、「税理士（士業）とコンサルタントの違いは何か？」と、考えています。
税理士業とは・・・　？
お客様の質問に答える。間違いなく申告する。
しかし、お客様の悩みを解決しても、大きなビジネスにはなりません。

コンサルタントとは何か・・・　？
その時点（相続時、申告時）ではなく、その前その後を全体として考える。（点ではなく線）

不動産資産の多い方の場合
１．相続・贈与　（相続税）　　　　　　個人の税金　０~５０%　　　法人の税金　　－－－
２．譲渡　　　（所得税・法人税）　 　個人の税金　　　２０%　　　法人の税金　　　４０%
３．賃貸収入（所得税・法人税）　　 個人の税金　０~５０%　　　法人の税金　　　４０%

これが税法です。不動産コンサルをどの視点で考えるかが全てだと思います。

個人の財産を早めに子供や孫に贈与することにより、相続人の所得を減らす。
不動産を法人に譲渡することにより、所得を分散、相続評価を下げる。
評価や税額を総合的に考えて、最善の方法を提案します。
しかし、やりすぎると、税務署も意地になってしまいます。
交換や買換えの利用の仕方も、詳しく事例をまじえお話いただきました。

常に、法人で所有したほうが得か、個人で所有したほうが得か？を考えて
税法の改正や、諸事情を考慮し、長い目で見たその時々の提案をしていく。
やはり、不動産コンサルをどの視点で考えるかが全てです。

税理士として、不動産コンサルタントとして、また、資産税のプロとして、
お客様と一生付き合っていく。
タクトコンサルティングの仕事に対する考え方を学ばせていただきました。
ありがとうございました。

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2008年05月14日

第5回相続寺子屋「あと継ぎに悩んでいる方のための葬式とお墓の知識」

～葬送儀礼の成り立ちを振り返り、これからを考える～

特定のお寺や、お墓がない方が増えています。
そんな方から葬儀やお墓の相談を受けることがあります。
相続アドバイザーとして、どのようなアドバイスをすれば良いかヒントが得られると思います。
皆で葬儀談義をしましょう！

講師／金光 節夫 氏 (11期生 ハッピーバトン　 ＣＦＰ)
日時／平成２０年６月１６日（月） １８：３０～２０：３０
場所／株式会社 週刊住宅新聞社：４Ｆ（小会議室）
参加費／ ２,０００円
会員様限定セミナー

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2008年05月08日

第14期SA養成第5講座

5月7日相続アドバイザｰ養成講座の第5講座が行なわれました。

題目は「遺言公正証書作成について」
講師は公証人　麻生　興太郎氏です。

○内藤雄氏（ＳＡ協議会専務理事）の感想です。

現役の公証人の先生から直接お話を聞けるこの講座のありがたさを再認識しました。

公証人の仕事の内容・気になる料金の仕組み。
相談は無料なので公証人を顧問のように身近な相談相手とすると良いとのアドバイス。
遺言の必要性が特に高い場合の4つのケースの説明と、
事前アンケートに応えた「知っていると便利な各種文例」の説明などは、
すぐに使える貴重な話でした。

何より印象的だったのは、「内容がシンプルで、文句を言う人がなく、
争いにならないと判断した場合には、多少問題があっても”エイヤー”でやります」と
言い切ったこと。
それと、元最高検の公安部検事までなさった30年間の検事生活のエピソードを通し、
「被疑者の心の琴線に触れることが大切である」との話。
いずれも、相続アドバイザーの仕事にも通じることを意識されてのお話と受け止めました。

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第4回相続寺子屋報告

5月7日に開催した第4回相続寺子屋「相続アドバイザーが考える、収益不動産の経営分析（基礎編）」a>の報告です。
講師は右手康登氏（６期生　新都市総合管理㈱代表取締役）です。

投資判断のお話がありました。
ＧＰＩ、ＮＯＩ、ＡＤＳ、ＢＴＣＦ横文字が並びます。　
その中で重要なのがＮＯＩです。

ＮＯＩとはその物件がもつ収益力を表します。
ＮＯＩ＝総潜在収入（満室時家賃）－空室損－諸経費
このＮＯＩを物件価格で割り戻したのが投資収益率（ＲＯＩ）です。
不動産広告にでているのはＲＯＩではなく、総潜在収入÷物件価格です。

５年間のＮＯＩを予測します。
そして５年後のＮＯＩをもとに、期待される利回りから５年後の売却価格を予想します。

初期投資額に対し、５年間に得た運用益と５年後の売却益（損）の合計額が、何％の利回りに相当するか。
これが収益不動産に投資する場合の判断材料になります。
(５年で売却するのではなく、売却すると仮定し計算する値を投資判断にするということです）

そして自分が投資した金額に対する収益がどれだけ得られるかの指標が資本配当収益率（ＲＯＥ）です。
借入金額、借入期間、金利等が重要な要素となります。

不動産を購入する際
「○○％の利回りのある物件を購入したい」
と言われる方がいます。
しかし何のために○○％の利回りが必要なのかを解ってない方が多いようでうす。
本来は
「いくら投資するのに対して、年間の収益はいくら欲しい。そのために○○％の利回りが必要だ」
というのが目的になります。
これが投資家としてのゴールを設定することを意味します。
これを明確にすることが、不動産投資において大切だそうです。
投資収益率、資本配当収益率がそのための重要な判断材料になります。

今回の講座で一番感じたのは、投資不動産の市場調査にかんすることです。
周辺物件の調査。その街の特徴。駅の利用者数。今後の人口推移等々、様々な角度から物件調査をおこない報告書を作成しています。
「お客様とは１０年、２０年お付き合いしていくので、将来においても投資した事を後悔させたくない。
それを考えると、いい加減な調査はできない。
ときには、投資をやめるようアドバイスすることがある」
と言われたのが印象的でした。

収益不動産への投資判断は生半可な知識・経験ではできないことが解ったのが一番の収穫です。
お客様の立場に立って投資判断を的確に出来る方がネットワークの中にいることが、私たちの大きな財産です。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

キャッシュフローツリー　
　ＧＰＤ　（総潜在収入）　－　空室・未回収損　　＝　ＥＧＩ　（実効総収入）
　ＥＧＩ　（実効総収入）　　－　Ｏｐｅｘ　（運営費）　＝　ＮＯＩ　（営業純利益）
　ＮＯＩ　　－　　ＡＤＳ　（年間負債支払）　　＝　　ＢＴＣＦ　（税引き前キャッシュフロー）

やたらにスペルが並び、難しく見えます。
不動産経営をビジネスとして分析し、株や債権のような投資対象として考える考え方です。

不動産経営は経営そのものです。
商品やサービスを提供して、市場がそれを受け入れた際には、対価を得ることが出来る。
事業の運営には経費がかかり、対価より経費を差し引いたものが純利益となる。
（売り上げ　＝　賃料収入）　－　運営経費　＝　純利益　＝　ＮＯＩ

不動産を収益物件として考えた場合、まずは　ＮＯＩ　がポイントになります。
まだまだ、日本では　ＮＯＩ　の考え方が一般的定義になっていません。
利回、○%とは、物件価格に対する家賃収入の割合か？手元に残る資金か？
利回りを求めるタイミングは・・・・・　購入時、売却時、所有期間中・・・？
借り入れも考え投資した金額に対するリターンはどうか？

ＮＯＩ　＝　物件力です。　　売買価格は　ＮＯＩの利回と物件の希少性で決まります。

ＮＯＩ　を上げるためには、賃料収入を上げることと、運営経費を下げることがあります。
しかし、家賃を上げれば、空室率が上がります。また、運営経費を下げれば物件価値が下がります。

そこで　ＧＰＩ　（総潜在収入）　物件毎の市場調査が必要です。
何をどうすれば市場に受け入れられるか。間取りは？家賃は？管理は？募集は？競合は？

不動産経営をする人　＝　地主　＝　資産家　
このような考え方ではなく、不動産経営もビジネスです。
市場調査を確りして、目標利益をきちんと決めて、物件に愛情をこめて手を掛けることが大切です。
不動産経営において、土地や建物に執着するのではなく、ビジネスプランやビジネスとしての
利益に執着する。

不動産を投資物件・債権として考える考え方の基礎を、学ばせていただきました。
この考え方が分っているのといないのでは、大きな違いだと思います。
ありがとうございました。

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