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2008年05月08日

第4回相続寺子屋報告

5月7日に開催した第4回相続寺子屋「相続アドバイザーが考える、収益不動産の経営分析（基礎編）」a>の報告です。
講師は右手康登氏（６期生　新都市総合管理㈱代表取締役）です。

投資判断のお話がありました。
ＧＰＩ、ＮＯＩ、ＡＤＳ、ＢＴＣＦ横文字が並びます。　
その中で重要なのがＮＯＩです。

ＮＯＩとはその物件がもつ収益力を表します。
ＮＯＩ＝総潜在収入（満室時家賃）－空室損－諸経費
このＮＯＩを物件価格で割り戻したのが投資収益率（ＲＯＩ）です。
不動産広告にでているのはＲＯＩではなく、総潜在収入÷物件価格です。

５年間のＮＯＩを予測します。
そして５年後のＮＯＩをもとに、期待される利回りから５年後の売却価格を予想します。

初期投資額に対し、５年間に得た運用益と５年後の売却益（損）の合計額が、何％の利回りに相当するか。
これが収益不動産に投資する場合の判断材料になります。
(５年で売却するのではなく、売却すると仮定し計算する値を投資判断にするということです）

そして自分が投資した金額に対する収益がどれだけ得られるかの指標が資本配当収益率（ＲＯＥ）です。
借入金額、借入期間、金利等が重要な要素となります。

不動産を購入する際
「○○％の利回りのある物件を購入したい」
と言われる方がいます。
しかし何のために○○％の利回りが必要なのかを解ってない方が多いようでうす。
本来は
「いくら投資するのに対して、年間の収益はいくら欲しい。そのために○○％の利回りが必要だ」
というのが目的になります。
これが投資家としてのゴールを設定することを意味します。
これを明確にすることが、不動産投資において大切だそうです。
投資収益率、資本配当収益率がそのための重要な判断材料になります。

今回の講座で一番感じたのは、投資不動産の市場調査にかんすることです。
周辺物件の調査。その街の特徴。駅の利用者数。今後の人口推移等々、様々な角度から物件調査をおこない報告書を作成しています。
「お客様とは１０年、２０年お付き合いしていくので、将来においても投資した事を後悔させたくない。
それを考えると、いい加減な調査はできない。
ときには、投資をやめるようアドバイスすることがある」
と言われたのが印象的でした。

収益不動産への投資判断は生半可な知識・経験ではできないことが解ったのが一番の収穫です。
お客様の立場に立って投資判断を的確に出来る方がネットワークの中にいることが、私たちの大きな財産です。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

キャッシュフローツリー　
　ＧＰＤ　（総潜在収入）　－　空室・未回収損　　＝　ＥＧＩ　（実効総収入）
　ＥＧＩ　（実効総収入）　　－　Ｏｐｅｘ　（運営費）　＝　ＮＯＩ　（営業純利益）
　ＮＯＩ　　－　　ＡＤＳ　（年間負債支払）　　＝　　ＢＴＣＦ　（税引き前キャッシュフロー）

やたらにスペルが並び、難しく見えます。
不動産経営をビジネスとして分析し、株や債権のような投資対象として考える考え方です。

不動産経営は経営そのものです。
商品やサービスを提供して、市場がそれを受け入れた際には、対価を得ることが出来る。
事業の運営には経費がかかり、対価より経費を差し引いたものが純利益となる。
（売り上げ　＝　賃料収入）　－　運営経費　＝　純利益　＝　ＮＯＩ

不動産を収益物件として考えた場合、まずは　ＮＯＩ　がポイントになります。
まだまだ、日本では　ＮＯＩ　の考え方が一般的定義になっていません。
利回、○%とは、物件価格に対する家賃収入の割合か？手元に残る資金か？
利回りを求めるタイミングは・・・・・　購入時、売却時、所有期間中・・・？
借り入れも考え投資した金額に対するリターンはどうか？

ＮＯＩ　＝　物件力です。　　売買価格は　ＮＯＩの利回と物件の希少性で決まります。

ＮＯＩ　を上げるためには、賃料収入を上げることと、運営経費を下げることがあります。
しかし、家賃を上げれば、空室率が上がります。また、運営経費を下げれば物件価値が下がります。

そこで　ＧＰＩ　（総潜在収入）　物件毎の市場調査が必要です。
何をどうすれば市場に受け入れられるか。間取りは？家賃は？管理は？募集は？競合は？

不動産経営をする人　＝　地主　＝　資産家　
このような考え方ではなく、不動産経営もビジネスです。
市場調査を確りして、目標利益をきちんと決めて、物件に愛情をこめて手を掛けることが大切です。
不動産経営において、土地や建物に執着するのではなく、ビジネスプランやビジネスとしての
利益に執着する。

不動産を投資物件・債権として考える考え方の基礎を、学ばせていただきました。
この考え方が分っているのといないのでは、大きな違いだと思います。
ありがとうございました。

投稿者 adv