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2008年05月15日

第14期SA養成第6講座

5月14日相続アドバイザｰ養成講座の第6講座が行なわれました。

題目は「不動産譲渡を中心とした税務対応策とその注意点」
講師は　公認会計士・税理士の笹島　修平氏（タクトコンサルティング）です。

始めに税理士とコンサルタントの違いのお話がありました。
言われたこと、聞かれたことに答え税務申告をするのが税理士。
お客様が気が付かないこと。お客様の将来まで考えアドバイスしていくのがコンサルティング。
笹島氏のお客様に対する姿勢が伝わってきます。

今日は不動産のお話です。
相続財産の大半を占めるのは不動産です。
相続アドバイザーにとって不動産の税務知識はかかせません。

不動産にかかわる３つの税金とは。
①相続税・贈与税　　資産価値の全体にかかる税。
②譲渡税（法人税・所得税）　売却利益にかかる税。
③賃貸収入（法人税・所得税）　収益にかかる税。
①～③は不動産を個人で所有するか、法人で所有するかで税率が変わってきます。

一番大きな税額は①でしょう。しかし③も年数をかさねると大きな税額になります。
お客様が不動産を所有している目的、これから取得する目的で①～③の税負担を考え法人で所有するか個人で所有するかを選択します。
このことが不動産に関するコンサルの知識の９０％を占めます。
迷ったら、常にこの原点に立ち返るそうです。

このことを抑え、具体的な対策の説明がありました。

親が収益不動産を所有していると、収益が親の収入になります。
親は所得税を支払い、貯まったお金を子に移すには贈与税・相続税がかかります。
そのため収益不動産を、次の世代の収益になるような対策をとります。
収益不動産を子や法人に移す対策です。
その時に問題なるのが譲渡税です。
主に含み益のある土地の譲渡税対策です。
方法は、
①他の譲渡損と通産させる。
②買換え、交換特例を利用する。
③建物だけ譲渡し、土地は相続時に相続税の取得費加算を利用して移す。
（建物を移せば収益も移りますので、土地は相続時の特例を利用して移します）
このようにして、税負担を考慮し不動産を子や法人に移していきます。
これらを実行していく上における問題点を解り易く説明して頂きました。

「税法的にはＯＫだけど、やりすぎると税務当局から否認を受ける可能性がある」
という話が随所にありました。実務経験豊富な笹島氏ならではのお話です。

不動産を相続時だけを考え対策をとるのではなく、相続前・後の税負担まで考え対策を行う。
正にコンサルティングの真髄だと感じるお話でした。
ありがとうございます。

○水沼　修氏（ＳＡ協議会理事）の感想です。

私たちは常に、「税理士（士業）とコンサルタントの違いは何か？」と、考えています。
税理士業とは・・・　？
お客様の質問に答える。間違いなく申告する。
しかし、お客様の悩みを解決しても、大きなビジネスにはなりません。

コンサルタントとは何か・・・　？
その時点（相続時、申告時）ではなく、その前その後を全体として考える。（点ではなく線）

不動産資産の多い方の場合
１．相続・贈与　（相続税）　　　　　　個人の税金　０~５０%　　　法人の税金　　－－－
２．譲渡　　　（所得税・法人税）　 　個人の税金　　　２０%　　　法人の税金　　　４０%
３．賃貸収入（所得税・法人税）　　 個人の税金　０~５０%　　　法人の税金　　　４０%

これが税法です。不動産コンサルをどの視点で考えるかが全てだと思います。

個人の財産を早めに子供や孫に贈与することにより、相続人の所得を減らす。
不動産を法人に譲渡することにより、所得を分散、相続評価を下げる。
評価や税額を総合的に考えて、最善の方法を提案します。
しかし、やりすぎると、税務署も意地になってしまいます。
交換や買換えの利用の仕方も、詳しく事例をまじえお話いただきました。

常に、法人で所有したほうが得か、個人で所有したほうが得か？を考えて
税法の改正や、諸事情を考慮し、長い目で見たその時々の提案をしていく。
やはり、不動産コンサルをどの視点で考えるかが全てです。

税理士として、不動産コンサルタントとして、また、資産税のプロとして、
お客様と一生付き合っていく。
タクトコンサルティングの仕事に対する考え方を学ばせていただきました。
ありがとうございました。

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