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2007年06月28日

SA養成第16講座

6月27日相続アドバイザｰ養成講座の第16講座が行なわれました。

題目は「Letsのコンサルティング事例から」
講師は三井不動産㈱　石垣　雅裕氏です。

水沼　修氏（SA協議会評議員　リフレティ代表取締役）の感想です。

土地所有者の方の、不動産に関する相続対策の３つの基本
　１.　分けやすくしておいてあげること
　２.　納税しやすくしてあげること
　３.　相続税を圧縮

これらを考える上で必要なことは、全資産を全体的にトータルで考えること。一時相続後の二次相続、その後の生活と、長期的に考えること。そして、時代とともに税法等も変わることも視野にいれ、継続的な点検、見直しが必要であることです。

投資に対する三原則
　収益性　＋　安全性　＋　流動性　（＋　規模）
このバランスが大切です。　

不動産は、読んで字のごとく「不」動産です。一度対策する（建物を作る）と、その後の状況変更に対応しずらいです。最初から柔軟な発想で、資産の入れ替えを考え、結果的にバランスのよい組み合わせの資産にしておくことが肝心です。

分割、納税、節税は同じ方向には向きません。全て完璧な対策はありえません。その中でのバランス感覚。
豊富なシミュレーションデーターを下に、お客様が等価交換によるマンション建設を選択されるまでの流れを、丁寧に、ご説明いただきました。

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2007年06月21日

第４回連絡会研修会開催

第４回連絡会研修会を開催しました。

午後７時から午後８時半
テーマ「金融資産と不動産の相続時問題点と対策」
１部 金融資産　　　講師　松島　栄子氏（SA協議会理事）
２部 不動産　　　　 講師　岡田　樹義氏（SA協議会会員）

今回の参加者は、連絡会メンバー６人に新認定会員の行政書士山内さんが加わり、地元信用金庫（２行）職員さん６名で合計１３名でした。
信金マンの方々は、いろいろな支店からの参加です。他行の人たちでも、研修会の途中で質問など飛び交い、メモを取るなど少し元気のある研修会でした。

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SA養成第15講座

6月20日相続アドバイザｰ養成講座の第15講座が行なわれました。

題目は「相続と測量」
講師は土地家屋調査士　高橋　一雄氏です。

相続対策・相続手続をするうえで土地の測量は重要なポイントになります。
測量に時間がかかると、物納、土地の分割、売却、等々に支障が生じ、遺産分割、納税がスムーズにいかなくなるからです。
そして測量のポイントである境界の確定は、隣地所有者の承諾が必要です。

「境界が揉めると大変だ」ということを講座で一番伝えたかったようです。
測量業者に一番求められる能力は
「交渉力」 「話しを聞く能力」そして「スピード」と言われたのが印象的でした。
まさにコンサルタントと同じです。土地を測る能力ではないようです。

なぜ境界が揉めるのか。
①土地の高騰②境界標がない③不正確な図面を信じている④面積にこだわる⑤思い込み⑥隣接者との仲が悪い　等々です。

揉める事例を聞き、生前の測量の大切さが解りました。
相続発生後では、測量にかけられる時間に限りがあるからです。
特に、物納予定地は制度が改正されたため生前測量はかかせません。

測量業者に依頼するときの注意点です。

①測量目的を明示する（何のための測量なのか）
②業務範囲の明確化
③見積書の取得
④契約書を取り交わす
⑤定期的な報告、打ち合わせを行う
⑥現場の確認
⑦工程の管理
⑧納品書類の点検確認
⑨測量費の清算

⑥の現場確認は測量業者まかせでなく、アドバイザーも一緒に確認することが大事です。現場には様々な問題があるからです。問題意識、作業の流れを測量業者と共有するため⑤の定期的な打ち合わせ、⑦の工程を知っておくことが大切になります。

これらは測量業者を選定するときの判断材料にもなります。
測量は誰に頼むかが大きなポイントになるからです。

事例を交えた、もりだくさんの講座でした。
測量が相続対策・処理にとっていかに大切かが解ったと思います。

この講座で一番感じたこと
「信頼でき、全面的に任せられる測量業者を自分のネットワークにもつこと」

ありがとうございます。

☆水沼　修氏（SA協議会評議員）のコメントです。

法務局の登記簿謄本や公図は、自分の土地の面積や境界線を保証してくれるものではありません。境界や境界線は隣地所有者と立会いのもと、自分で守らなければなりません。

境界線は目に見えません。境界の点と点を結んだ線、これが境界線です。「昔作った測量図と現在の面積が違う」このようなことはたくさんあります。境界線が決まらないと土地売買や物納申請に影響が出ます。

一口に境界といっても大きく三種類あります。
１．公図上の境界（筆界）
２．所有権の境（所有権界）
３．現状の境（現況界）
これらが必ずしも同じ場所に存在しないことがあるのです。

地積測量と境界確定測量は違います。地積測量図では必ずしも境界が隣地同士で確定しているとはいえないのです。相続税の物納には必ず、確定測量が必要です。確定測量には境界確定測量図と境界確認書が付きます。

境界での揉めた場合、解決するのは土地家屋調査士の仕事ではではありません。弁護士の仕事です。弁護士は依頼者に有利な弁護をします。それが仕事です。揉める前に所有者同士、境界票を確認（設置）し、境界確認書を作成することが大切です。

杭を残して悔いを残さず

測量業者に求められるのは測量技術だけではありません。お客様が測量する目的を理解すると共に、「交渉力」「話を聞く能力」そして「スピード」です。
ネットワークの大切さを改めて感じました。

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2007年06月17日

SA養成第13・14講座

6月16日相続アドバイザｰ養成講座の第13・14講座が行なわれました。

題目　 第13講座　「物納資金と納税資金の調達」
　　　　 第14講座　「鑑定評価による適正な時価評価とは」
講師　 第13講座　㈱国土工営 斎藤紀明氏　
　　　　 第14講座　不動産鑑定士　芳賀則人氏

第14講座
松島　栄子氏　（SA協議会理事　(有)財産設計代表取締役）の感想です。

いつもの講座に増して熱気、笑い溢れる空気の中で、第１４講座スタートしました。

土地評価に対する熱い思いと実務経験からの講師のお話は、受講生のみなさんの心にずしりと来たのではないでしょうか。
午後の眠くなる時間帯にも関わらず、熱心に受講される姿は、後ろから見ていて微笑ましい限りです。
レジメの充実、ボリュームは、興味深い内容ばかりですが、日常不動産業務に携わっていない方からしますとアップアップ・・・必死でメモを取るのが精一杯の部分もあったかもしれません。
しかしながら「広大地評価」「戸建住宅用地」「がけ地」などのテーマは、注意深くアンテナを張っていると、日常あるいは身近での事例として随分と参考になることばかりです。

講師のコメントの中に「何より、お客様のため！」という一言が心強くもあり、印象深い講座でありました。

第１３講座
野口　賢次氏　（SA協議会副理事長　(有)アルファ野口代表取締役）の感想です。

第１３講座の講師は物納のエキスパート斎藤紀明氏です。斎藤氏は養成講座の司会でもおなじみです。その寸評は天下一品です。

「物納基準緩和」２００５年１１月２２日の日本経済新聞の一面に大きく掲載されました。先ず冒頭で斎藤氏はこの記事を取り上げ、物納が簡単になったと誤解している人がいるが、正反対で非常に難しくなったことを理解してほしいと前置きし講義に入りました。

　都会では地価が上がり、土地を売却し相続税一括納付が有利となっている。物納の件数も一頃の１/５となっている。しかし、地方では地価下落が続いており、評価と時価の乖離がおきている。この現状からも物納戦略は欠かすことができない。生前の物納準備がより大切になってくる。
　
○　物納制度、６０年ぶりの大改正化
　
　従来の分かりにくい許可基準が明確となり、グレーゾンがなくなった。
物納から許可までの期間が３ヶ月の延長を繰り返し最長１年と期限が限定され、「取りあえず物納」や「だめもと物納」ができなくなった。キーワードは「自己責任」である。

　金銭納付困難の理由のハードルが高くなったことも改正の重要なポイントである。相続財産だけでなく納税者固有の財産、資力、家族等の状況も判定の対象となり、本当に金銭納付や延納が無理な場合に限られる。物納や延納が取り下げや却下されれば相続税連帯納付義務などの新たな問題も発生しかねない。

　物納制度の改正にともない生前測量などの生前対策の重要性がますます高まった。
円滑な納税には、生前対策の実施、確定測量、問題ある不動産の整理、資産の組み換え、借入れ依存から脱したキャシュフロー資産経営、物納も視野に入れた納税対策、これらを総合的に考えた納税対策が求められている。

　今回の物納改正での当局の最大の目的は「とりあえず物納」封じにあった。
相続税は現金一括納付が大原則であり、物納は特例中の特例であることを納税者に認識させる改正でもあった。

　都会ではバブルを思い起こされる地価上昇が続いているが、もし崩壊し一気に地価が下落したら時価と評価のタイムラグで大きな乖離が発生する。物納は欠かせない、その時に今回の改正で果てしなく難しくなった物納にどう対応してくか、斎藤氏のこの言葉が深く印象に残った。

　物納制度の大改正を受け、斎藤氏は税理士会などの物納セミナー等に多忙である。２０講座のなかでも今回の講座は特にタイムリーであった。

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2007年06月14日

SA養成第12講座

6月13日相続アドバイザｰ養成講座の第12講座が行なわれました。

題目は「都市農家（地主）と相続」
講師は(有)グッドタイム　代表取締役　平井　利明氏です。

水沼　修氏（SA協議会評議員　リフレティ代表取締役）の感想です。

平井先生は東京立川市の農家の出身です。しかし、本人は２５年間サラリーマンをしてこられました。坪１００万円の土地で作ったキャベツも、坪５０００円の土地で作ったキャベツも売値は同じです。しかし、固定資産税（コスト）は大きく違うのです。都市農家では食べていかれません。

農家の自宅は一般的に３００坪以上あります。しかし、前庭は作業場です。庭には大きな木があります。その木の落ち葉は畑の堆肥になります。それでも評価はすべて宅地評価です。

相続評価が㎡当たり２０万の畑は、１０００㎡（１反）あたり２億円です。生産緑地を選択すると１反、８４万円になります。そんな税金は払えません。説明されると生産緑地を選択したくなります。

都市農家の財産後継者はいます。しかし、農業後継者はいません。生産緑地を選択すると生涯営農です。人はみな年を取ります。生涯営農が重くのしかかります。

１５年前に相続対策で建てたマンション。３割は空室になっています。ローンは３０年あります。大規模修繕も必要です。借金コンクリート。農家は農業の専門家です。経営の専門家ではありません。

これが生の声です。都市には農地がなくなっていきそうです。

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2007年06月12日

6/11特別研修講座報告

6月11日(月)に開催した特別研修講座　「個人信託」を活用したオーダーメイド相続　の報告です。

信託に対する関心が高まっているのでしょう。87名の方に参加して頂きました。
ありがとうございます。

講演内容

個人信託に特価した朝日信託の北野　康弘氏の話は現場の状況も伝わってきて、興味深い内容でした。

昨年信託法が改正され、個人信託が注目されています。遺言・成年後見制度では出来ないことも信託を利用すると可能だからです。
信託ならではの活用事例をいくつかお話して頂きました。

特に印象に残ったのは遺留分対策のお話です。

相続財産が賃貸不動産だけで、相続人が兄・妹場合。
被相続人はこの不動産を兄に相続させたい。しかし妹には遺留分がある。

このような場合の対処方法です
この不動産を信託し、２０年遺産分割を禁止する。
この不動産から生まれる収益を２０年間兄3/4・妹1/4の割合で賃料を」配当する。
２０年後、信託契約を終了させ、その時の不動産時価の1/4の金銭を妹に与え、兄が不動さんを取得する。（この資金源は受け取った賃料です）

このスキームにより遺留分問題が解決できます。
２０年間遺産分割禁止すること。２０年後に兄の所有にすることを、被相続人が決める。これは信託でしか出来ないことです。
そして不動産に関する法的・実務的対応が出来る会社でしか、このような信託は受託出来ないでしょう。

その他、事業承継対策においても興味深い話がありました。
相続発生後、信託期間を定めその間、自社株の遺産分割を禁止にします。
後継者に信託期間が終了後、株が取得できるようにし、信託期間中は議決権を行使できるようにします。
他の相続人はその間、自社株の配当を受け取れるようにします。
これにより事業承継・遺留分対策が可能です。
このようなスキームが信託を利用すれば出来るのです。

他にも興味深い話がたくさんありました。
個人信託を利用すれば、被相続人が思い描く相続がオーダーメイドで実現できます。
個人信託は相続コンサルタントにとってかかせないものになるでしょう。

有意義なお話を聞かせて頂きありがとうございました。

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2007年06月08日

SA養成第11講座

6月6日相続アドバイザｰ養成講座の第11講座が行なわれました。

題目は「不動産業と相続」
講師は㈱ホリホーム取締役部長の　中條　尚氏です。

今回は受講生の方に登場してもらいます。
㈱プレシーク　柴田　誠　氏　の感想です。

高田馬場のオフィスビル４階の教室は、多くの受講生から
発せられる意欲で、緊迫した雰囲気になっています。

私は、真ん中よりやや後方で、第11講座“不動産業と相続”の
講師である“ホリホーム・中條さん”の登場を待ちました。

定刻の少し前、講師控え席に、中條さんが着席しました。
穏やかな人柄で人徳が滲み出る感じの中條さんが、
どのような講義をされるのか、興味津々です。

講義が始まると、想像は簡単に裏切られてしまいました。

とても分かりやすく理路整然と、実例に沿った話を
場面場面がリアルに思い描けるようにスムーズに話されるのです。

お話が上手い方は、えてして“やり手”であるという
印象を与えて、警戒心が生まれてくるものです。

しかし、やはり、中條さんは中條さんであり、
どの話・実例の中にも、中條さんの人柄と
高い意識が根付いていることが伝わってきます。

ここでしょうね、この相続アドバイザーの真骨頂は。

高いスキル、知識と経験、レベルの高い専門家のネットワーク、
相続アドバイザーの基本的なところは当然なのですが、
それ以上に、相続に関わる当事者の方にとって、
どのような相続が良いのか、本質を見抜き、
適切なサポートをしていくという意識の高さ。

中條さんは、私の師匠筋にあたるお二人が口を揃えて、
“中條さんに見習っている、中條さんが目標であると”言います。
そのことを耳にタコができるほど聞いてきましたので、
どんな方だろう、どんな話をされるのであろうと思っていましたが、
今回の講義を聞いて、納得しました。

今まで10回弱の講義を受けて参りましたが、
中條さんが師匠としている野口さん（第１講座）を始め、
どの講義でも、講師の方の意識とスキルの高さには驚くばかりです。

以前から面識のある協議会の評議員の方から、
“どの講座もすごく濃いよ”と聞かされていましたが、
そのことがとても実感されます。

受講生は全国から参加されています。
中身がなければ、時間、交通費などから、
脱落者が出てきて、だんだん減ってくるのですが、
養成講座の半分が過ぎても、参加者が減らないことを見ると、
私だけではなく、受講しているみんなが、
“この養成講座は外せない”と思っているのでしょう。

この思い、熱意が、講義開始前の緊迫感を醸し出しているのではないでしょうか。
この事実が養成講座が本物であることを証明しています。

私が携わっている不動産でも、宅建の資格があるからといって、
一人前にはなれないのと同様に、相続でも養成講座を聞いたからといって、
すぐには一人前にはなれないでしょう。どちらも奥深いものだと思います。

この養成講座は、相続の基礎知識を教えているものですが、
それ以上に、意識を高く持たなくてはいけないよ、ということを
２０回の講座の中で伝えたいのだと感じております。

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2007年06月07日

「元・マチ金が明かす、借金と相続の現場」7/20特別研修講座

貸金業法改正の概要と相続アドバイザーのかかわり方

＊貸金業法改正の背景と今後
＊命を担保にした消費者信用団体生命保険の禁止
＊借金と相続問題の現場
＊相続アドバイザーのかかわり方

金融業を営んでいた内藤雄氏だからわかる、借金の対処法。
借金がまつわる相続の現場は、対処法を間違えると、その相続人の生活を崩壊させます。
現場の話を交えポイントを説明してもらいます。
また、貸金業法の改正による相続の現場への影響も解りやすく解説してもらいます。

講師／内藤 雄 氏 　相続プラザ 花小金井店 ㈱三商　代表取締役　
SA協議会常務理事
不動産コンサルタントＦＰ　 産業カウンセラー

日時／平成１９年７月２０日（金）
開 場１７時３０分～
講演会１８時００分～２０時００分
会場／㈱週刊住宅新聞社
料金／一般の方…10,000 円
　　　　 会員の方… 2,000 円
（ＮＰＯ法人 相続アドバイザー協議会R会員）
『料金』は当日「受付」にて申し受けさせて頂きます。

本講座は、NPO 法人 相続アドバイザー協議会『上級アドバイザー』の方の《継続教育単位認定講座》に指定しています。（２単位）

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